Решение Приморского краевого суда от 23 января 2015 г. по делу N 3-9/2015

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ильиных Е.А.,

при секретаре Петровой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению индивидуального предпринимателя Тарасовой ФИО9 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП Тарасова М.В. обратилась в суд с названным заявлением, указав в обоснование требований, что является собственником земельного участка площадью ... кв м по адресу: "адрес" (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - одноэтажное здание (лит. Б блок производственных помещений) с пристройкой (лит. Б1), с кадастровым номером N, свидетельство о государственной регистрации N. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ его кадастровая стоимость составляет 9569069,49 рублей. Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, что нарушает ее права, как плательщика земельного налога. Согласно Отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4422000 рублей. Поскольку установленная рыночная стоимость земельного участка значительно меньше кадастровой, заявитель просит определить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 4422000 рублей; возложить на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю обязанность внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - 4422000 рублей.

Заявитель ИП Тарасова М.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом. Ее представитель по доверенности Маюков А.В. в судебном заседании полагал, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в целом соответствует требованиям закона, просил удовлетворить заявленные требования.

Представитель администрации "адрес" просил в удовлетворении требований отказать в виду несоответствия Отчета оценщика требованиям закона об оценочной деятельности. Указал, что в отчете объекты-аналоги не соответствуют предъявляемым к ним требованиям, выбор объектов-аналогов некорректен, сведения в отчете оценщика противоречивы, отчет допускает неоднозначное толкование.

Представитель Администрации Приморского края, будучи надлежаще уведомленным, в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном отзыве полагал требования не подлежащими удовлетворению. Указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N может быть установлена на дату внесения его в государственный кадастр недвижимости, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, однако, данная уникальная характеристика земельного участка не была учтена в Отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ. Не согласен с указанной в Отчете рыночной стоимостью земельного участка по причине некорректно выполненных оценщиком расчетов, несоответствия объектов-аналогов предъявляемым к ним требованиям.

Представитель филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Директор департамента оценки ЗАО " ... " Сорокожердева Е.В., как лицо, утверждавшее Отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании пояснила, что при имеющихся недостатках, в частности, отсутствии официальной информации о цене объекта-аналога N и отсутствии информации о виде права в объявлении о продаже объекта-аналога N 1, в целом, представленный Отчет об оценке соответствует требованиям закона об оценочной деятельности.

Дело рассмотрено судом в порядке особого производства по правилам главы 27 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению, как не подтвержденное допустимыми, относимыми, достоверными доказательствами, которые бы в своей совокупности были достаточными для удовлетворения требований ИП Тарасовой М.В.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В ходе судебного заседания установлено, что Тарасова М.В. на основании свидетельства о государственной регистрации права N является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации одноэтажного здания (лит. Б блок производственных помещений) с пристройкой (лит. Б1), общей площадью ... кв м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир одноэтажное здание (лит. Б блок производственных помещений) с пристройкой (лит. Б1). Почтовый адрес ориентира: "адрес". Кадастровый номер N.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ выкупная цена земельного участка составляет 2440112,72 рублей.

Постановлением администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере 9569069,49 рублей, что так же подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ N.

Из положений статьи 66 Земельного кодекса РФ следует, что оценка земли может осуществляться либо по правилам государственной кадастровой оценки земель, либо путем определения ее рыночной стоимости.

Согласно части 3 указанной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Тарасова М.В., являясь собственником земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости. Заявитель обладает правом оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку завышенный размер кадастровой стоимости по отношению к его рыночной стоимости влечет обязанность уплаты соответственно завышенных налоговых платежей.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей установлены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями указанного закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

При этом, пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 509) установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 закона об оценочной деятельности).

Таким образом, кадастровая и рыночная стоимости объектов недвижимости взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной стоимости методом ее определения (массовым характером).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки, что является основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка.

Федеральным стандартом оценки N (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 254, установлены требования к отчету об оценке; пункт 4 предусматривает, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

В соответствии со статьей 11 закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а так же приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка заявителем представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ЗАО " ... ", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью ... кв м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации одноэтажного здания (лит. Б блок производственных помещений) с пристройкой (лит. Б1), общей площадью ... кв м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир одноэтажное здание (лит. Б блок производственных помещений) с пристройкой (лит. Б1). Почтовый адрес ориентира: "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4422000 рублей.

Исследовав в судебном заседании представленный отчет, суд полагает, что он не соответствует Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральному стандарту оценки N "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 254, Федеральному стандарту оценки N "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N по следующим основаниям.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки N "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Положениями пункта 14 Федерального стандарта оценки N "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" установлено, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как установлено в судебном заседании ИП Тарасова М.В. владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером N на праве собственности.

В то же время, в объявлении о продаже объекта-аналога N (л.д. 69 Отчета) не указано, какое имущественное право на него продается. Вместе с тем, в Таблице 11-1 (стр. 73 Отчета) правовой режим всех аналогов указан как собственность.

Оцениваемый объект имеет вид разрешенного использования "для дальнейшей эксплуатации одноэтажного здания" (лит. Б блок производственных помещений) с пристройкой (лит. Б1). Между тем, в отчете назначение земельных участков объектов-аналогов N 1, 3-5 указано - "под коммерческую застройку", назначение земельного участка объекта-аналога N - "под любой вид застройки", при этом, в объявлении о продаже объекта-аналога N имеется указание, что земельный участок может быть использован под индивидуальное жилищное строительство. Сведения о наличии на земельных участках объектов-аналогов каких-либо строений и готовых к эксплуатации зданий отсутствуют.

Согласно объявлению о продаже объекта-аналога N 2, стоимость земельного участка составляет ... у.е., в объявлении о продаже объекта-аналога N стоимость земельного участка указана 20 рублей. В то же время графа "Цена предложения" таблицы N содержит указание на стоимость объекта-аналога N - 60370200 рублей, объекта-аналога N - 96592320 рублей. При этом, сведения о производстве расчетов по конвертированию валюты в представленном отчете отсутствуют, иной официальной информации о цене объекта-аналога N - не представлено.

Из пояснений специалиста - директора департамента оценки ЗАО " ... " Сорокожердевой Е.В. следует, что при установлении стоимости объекта-аналога N и вида права на объект-аналог N оценщик устно обращалась к риэлтеру ООО " ... " Нагаеву В.В. Однако, какого-либо документального подтверждения указанным фактам в отчете не содержится.

Вместе с тем, подпунктом "в" пункта 8 Федерального стандарта оценки N "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) установлено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться разделы, в том числе, сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены сведения о заказчике оценки и об оценщике. При этом, сведения об оценщике содержат, в том числе, информацию обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Отсутствие в отчете информации в вышеуказанном объеме о лицах, от которых получались оценщиком сведения и информация для подготовки отчета об оценке, является нарушением принципов проверяемости и достаточности, которым должен отвечать отчет об оценке.

Из экспертного заключения N следует, что отчет об оценке рыночной стоимости права собственности на недвижимое имущество N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку. Выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта недвижимости признаны обоснованными.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе, проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Аналогичные положения содержатся в Федеральном стандарте оценки N "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО N 5), утвержденном приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 328, который устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Положениями пункта 11 Федерального стандарта оценки N предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В представленном экспертном заключении N, выполненном Экспертным советом Общероссийской общественной организации " ... " указано, что исходя из задач экспертизы - проанализировать отчет об оценке, перед экспертом не ставятся задачи: личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, анализа исходных данных, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо измерений на местности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в заключении отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, в связи с чем экспертное заключение N не может быть признано допустимым доказательством определения рыночной стоимости объекта недвижимости по настоящему делу.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств, Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ЗАО " ... ", на основании которого заявитель просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки и не может являться доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, заявление об установлении кадастровой стоимости принадлежащего Тарасовой М.В. земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - 4422000 рублей, не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199, 263 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления ИП Тарасовой ФИО10 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через "адрес"вой суд в течение месяца со дня принятия решения к окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Ильиных