Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 18 марта 2015 г. по делу N 33-41/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Пюрвеевой А.А.,

судей Панасенко Г.В. и Шовгуровой Т.А.

при секретаре Цереновой Г.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Баргаева Ю.В. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Коженбаеву В.Л. о признании распоряжения о предоставлении земельного участка и договора купли-продажи земельного участка недействительными по апелляционным жалобам представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Дамбинова Н.В., представителя Коженбаева В.Л. - Букурова О.В. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 ноября 2014 г.

Заслушав доклад судьи Шовгуровой Т.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Дамбинова Н.В., ответчика Коженбаева В.Л. и его представителей Букурова О.В., Аббяева О.Б., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя третьего лица филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия" Цохорева А.Ю., возражения истца Баргаева Ю.В. и его представителя Сангаджиевой Б.У., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Баргаев Ю.В. обратился в суд с иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Министерство), Коженбаеву В.Л. о признании распоряжения о предоставлении земельного участка и договора купли-продажи земельного участка недействительными, обосновывая свои требования тем, что с *** г. он является собственником здания ремонтно-механической мастерской площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***. Постановлением Администрации г. Элисты от *** г. N *** ему в аренду передан земельный участок, предназначенный под ремонтно-механическую мастерскую, площадью *** кв.м. После заключения с Администрацией г. Элисты договора аренды указанного земельного участка он обратился с заявлением в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия" (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по РК) о постановке участка на государственный кадастровый учет. При внесении на кадастровую карту сведений о координатах характерных точек границ образуемого земельного участка был установлен факт наложения его границ на границы других земельных участков, что явилось основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета. Как выяснилось позднее, **** г. Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия было издано распоряжение, на основании которого ответчику Коженбаеву В.Л. предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***, предназначенный под ***, и в тот же день с ним заключен договор купли-продажи указанного участка. В последующем из данного участка было образовано ***, а затем *** земельных участка с целевым назначением "***" (далее - ***). В результате продажи земельного участка Коженбаеву В.Л. принадлежащий ему объект недвижимости полностью расположен на земельных участках, предназначенных под ***. Поскольку его права на приобретение в собственность или аренду земельного участка, занятого строением и необходимого для его использования, были нарушены, просил суд признать незаконным и отменить распоряжение Министерства от *** г. о предоставлении в собственность за плату Коженбаеву В.Л. земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, а также признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ***, заключенный между Министерством и Коженбаевым В.Л.

В судебное заседание истец Баргаев Ю.В. не явился. Его представитель Сангаджиева Б.У. поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям РК Дамбинов Н.В. иск не признал, пояснив, что на момент принятия оспариваемого распоряжения и совершения сделки Министерству не было известно о нахождении на спорном земельном участке здания ремонтно-механической мастерской, принадлежащей Баргаеву Ю.В., сведения о котором отсутствовали в государственном кадастре недвижимости.

Ответчик Коженбаев В.Л. в судебное заседание не явился. Его представитель Букуров О.В. иск не признал.

Представитель третьего лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по РК Манджиева К.С. разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 ноября 2014 г. исковые требования Баргаева Ю.В. удовлетворены. Признано незаконным распоряжение Министерства по земельным и имущественным отношениям РК N *** от *** г. о предоставлении в собственность за плату Коженбаеву В.Л. земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка N *** от *** г., заключенный между Министерством по земельным и имущественным отношениям РК и Коженбаевым В.Л. С Министерства по земельным и имущественным отношениям РК и Коженбаева В.Л. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** руб. *** коп. с каждого.

В апелляционной жалобе представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям РК Дамбинова Н.В. ставится вопрос об отмене решения ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права и вынесении нового решения об отказе в иске. В жалобе указывается на то, что Министерство, предоставляя спорный земельный участок в собственность Коженбаеву В.Л., действовало в пределах своих полномочий. Договор аренды земельного участка от *** г., заключенный между Администрацией г. Элисты и Баргаевым Ю.В., является недействительным ввиду отсутствия в нем сведений о предмете договора - земельном участке, не прошедшем кадастровый учет в установленном законом порядке. Представленный истцом в подтверждение своих доводов акт обследования земельного участка, составленный кадастровым инженером, с приложенной к нему стереотопографической съемкой не может быть признан допустимым доказательством, поскольку не позволяет идентифицировать спорный объект путем сопоставления условных знаков и обозначений схемы его границ с реально существующими. Более того, само обследование земельного участка производилось в одностороннем порядке без извещения его правообладателя. Здание ремонтно-механической мастерской, собственником которой является истец, нельзя отнести к разряду ранее учтенных объектов недвижимости, так как в государственном кадастре недвижимости отсутствуют описание его месторасположения, уникальных характеристик, сведения о его кадастровом номере. Ввиду отсутствия информации о характерных точках и координатах указанного объекта в государственном кадастре недвижимости Министерство не могло знать об обременении отчуждаемого в собственность Коженбаева земельного участка не принадлежащими ему как покупателю объектами. Судом не была выяснена воля истца на приобретение земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду, в то время как от установления цели получения участка зависит выбор способа защиты нарушенного права и, следовательно, правильность разрешения спора. Является незаконным решение суда и в части взыскания с Министерства государственной пошлины, которое в силу прямого указания в законе как государственный орган освобождено от ее уплаты.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Коженбаева В.Л. - Букуров О.В. просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В жалобе указывает на отсутствие привязки здания ремонтно-механической мастерской, принадлежащей Баргаеву Ю.В., к спорному либо какому-либо иному земельному участку. В обоснование своих выводов суд не вправе был ссылаться на договор аренды земельного участка от *** г., из содержания которого невозможно определить его предмет, что является основанием для признания его недействительным. При разрешении спора суд не учел истечение срока давности для оспаривания указанного договора. При этом оставил без внимания тот факт, что в случае признания договора купли-продажи земельного участка недействительным у Коженбаева В.Л. возникнет право требовать возврата денежной суммы, уплаченной за участок, из бюджета ***, что может негативно отразиться на состоянии экономики республики. Кроме того, часть земельных участков, образованных из спорного массива, в настоящее время продана другим лицам, являющимся добросовестными покупателями, которые не были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, Коженбаев В.Л. является собственником помещения боксов общей площадью *** кв.м. по адресу: ***. *** г. Министерством по земельным и имущественным отношениям РК издано распоряжение N ***, в соответствии с которым Коженбаеву В.Л. в собственность за плату передан земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***, предназначенный под ***, и в тот же день между ними заключен договор купли-продажи указанного участка. Истец Баргаев Ю.В. является собственником двухэтажного здания ремонтно-механической мастерской площадью *** кв.м., расположенной по тому же адресу в ***. В *** г.г. в его пользовании на праве аренды находился земельный участок площадью *** кв.м., предоставленный ему Мэрией г. Элисты под здание ремонтно-механической мастерской. На основании постановления Администрации г. Элисты от *** г. N *** и договора от *** г. Баргаеву в аренду предоставлен земельный участок площадью *** кв.м. При постановке земельного участка на кадастровый учет было выявлено наложение его границ на границы других земельных участков, что явилось препятствием для осуществления кадастрового учета.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшая на момент рассмотрения дела, не допускала возможности предоставления земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, лицу, не являющемуся собственником этих объектов, и потому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким лицам на праве частной собственности, не может быть предоставлен в личную собственность только одного из собственников объектов недвижимости.

Принятие Министерством распоряжения о предоставлении Коженбаеву всего земельного участка общей площадью *** кв.м., на котором, кроме имущества ответчика находятся другие строения и сооружения, не принадлежащие ему, в том числе ремонтно-механическая мастерская, собственником которой является Баргаев, нарушает право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Право собственника объекта недвижимости на приобретение участка в собственность или в аренду не утрачивается вследствие нарушения, допущенного третьим лицом или собственником другого объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о необходимости признания оспариваемого распоряжения Министерства незаконным и его отмены.

С данным выводом суда следует согласиться, так как он соответствует материалам дела и требованиям закона.

В соответствии со статьями 60 и 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц, могут быть пресечены путем признания недействительным в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма закреплена и в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом в силу п. 2 приведенной нормы, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, определяется ст. 36 ЗК РФ, действовавшей на период возникновения спорных правоотношений и рассмотрения дела.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктами 5 - 8 ст. 36 ЗК РФ установлен порядок обращения граждан в целях приобретения прав на земельный участок.

Согласно пункту 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Таким образом, из совокупного толкования приведенных норм следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется не на весь земельный участок, а лишь на его часть, занятую этим объектом и необходимую для его использования, прошедшую государственный кадастровый учет.

Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости за свой счет обеспечивает выполнение кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 ст. 36 ЗК РФ об учете фактически используемой площади земельного участка.

Между тем, как установил суд первой инстанции и подтверждено материалами дела, при издании оспариваемого распоряжения Министерством были нарушены требования земельного законодательства, предъявляемые к приобретению прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Так, распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия N *** от *** г. Коженбаеву В.Л. в собственность за плату передан весь земельный участок площадью *** кв.м., предназначенный под ***, ***.

В обоснование заявления о предоставлении всего земельного участка Коженбаев В.Л., *** года рождения, являвшийся на тот момент студентом *** курса факультета экономики ***, сослался на то, что он является собственником строения, именуемого "***" площадью *** кв.м., расположенного по вышеназванному адресу.

При этом в нарушение требований земельного законодательства ответчик в заявлении не указал цель использования земельного участка в испрашиваемом размере, явно не соразмерном занимаемой принадлежащим ему объектом недвижимости площади, и не обосновал необходимость предоставления ему всего земельного участка площадью *** кв.м., многократно превышающей по своей величине площадь, занятую боксами и необходимую для их эксплуатации.

Министерство, осуществляя предоставленные ему законом властно-распорядительные полномочия органа государственной власти при передаче в собственность Коженбаеву спорного земельного участка, не истребовало у него расчет потребности в земельной площади, не установило фактическую площадь застройки и территорию, необходимую для ее обслуживания, не убедилось в отсутствии на земельном участке других объектов, не принадлежащих заявителю, не указало в распоряжении цель предоставления земельного участка в испрашиваемом размере, тем самым нарушило предъявляемые ст. ст. 36, 37 ЗК РФ требования к формированию земельных участков, подлежащих приватизации.

Как пояснил в суде апелляционной инстанции ответчик Коженбаев В.Л., подача заявления о приватизации земельного участка площадью *** кв.м. была вызвана тем, что в принадлежащем ему строении (***) он планировал организовать, а затем развивать бизнес по ***.

Таким образом, ответчик, обращаясь за получением в собственность земельного участка в вышеуказанном размере, исходил не из реального, а предполагаемого им вида использования участка.

Однако положения ст. 36 Земельного кодекса РФ не предусматривают возможности предоставления земельных участков в собственность для размещения не существующих объектов недвижимости.

В силу пункта 7 приведенной нормы местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ участка.

Принцип фактического землепользования означает, что площадь земельного участка, который подлежит передаче собственнику в порядке приватизации, определяется с учетом уже существующих объектов недвижимости и объектов инфраструктуры, обеспечивающих эксплуатацию здания, строения, сооружения.

При этом площадь земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность или в аренду, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Следовательно, включение в состав земельного участка, подлежащего выкупу собственником находящегося на нем объекта недвижимости на основании статей 35, 36 ЗК РФ, площадей, которые предполагаются собственником к использованию в будущем, нормами закона не предусмотрено.

Более того, как установил суд первой инстанции и подтверждается материалами дела, после приобретения спорного земельного участка Коженбаев предпринимательской деятельностью по *** не занимался, а, изменив целевое назначение земельного участка, разделил его на *** участка с целью последующей их продажи под ***.

Таким образом, действительной целью получения ответчиком земельного участка в столь значительном размере являлись его раздел на множество земельных участков для *** и последующая их продажа по рыночным ценам, а не эксплуатация здания боксов и ведение предпринимательской деятельности.

Между тем предоставление земельных участков для *** из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет свои особенности и регулируется другими нормами закона, в частности, ст. 30.1 ЗК РФ, предусматривающей проведение такой процедуры как аукцион.

Собственник же объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, не вправе претендовать на приватизацию земельного участка с целью *** либо иного строительства и такая возможность законом ему не предоставлена.

При таких данных, свидетельствующих о несоответствии ненормативного правового акта, принятого Министерством по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена, требованиям федерального закона и нарушении прав и законных интересов истца на получение в собственность или аренду земельного участка в порядке приватизации, оспариваемое распоряжение не может быть признано законным и обоснованным.

Является несостоятельным довод жалобы представителя Министерства о законности оспариваемого распоряжения по тому основанию, что ответчику не было известно об обременении земельного участка другими объектами недвижимости, не принадлежащими Коженбаеву.

Как видно из материалов дела, при обращении Коженбаева в Министерство за получением земельного участка им были представлены следующие документы: договор купли-продажи боксов от *** г., решение Арбитражного суда РК от *** г. о признании за главой КФХ *** права собственности на недвижимое имущество, определение Арбитражного суда РК от *** г. о завершении конкурсного производства ***, уведомление о снятии с налогового учета ***.

Согласно свидетельству от *** г. решением Мэрии г. Элисты от *** г. N *** в постоянное пользование *** под *** был предоставлен земельный участок площадью *** кв.м.

В связи с ликвидацией *** указанное право прекращено на основании постановления Мэрии г. Элисты от *** г.

По сведениям государственного кадастра недвижимости в *** г. из земельного участка площадью *** кв.м. путем раздела с сохранением исходного в измененных границах были образованы *** земельных участка, в том числе спорный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв.м.

Как следует из обозренного в суде апелляционной инстанции инвентарного дела филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по РК", при составлении *** г. в отношении *** (ранее ***) технического паспорта был произведен подсчет площадей и объемов здания и его частей, по результатам которого установлено, что на территории земельного участка завода в *** расположено *** *** объектов общей площадью *** кв.м., в частности, такие как ***, ***, ***, ***, ***, *** и другие.

Под литером "***" в указанном техническом паспорте значится ремонтно-механическая мастерская, состоящая из *** этажей, площадью *** кв.м., *** года постройки, собственником которой с *** г.г. является Баргаев Ю.В. (с *** г. в его собственности находилась *** здания, с *** г. - все здание мастерской).

Данная мастерская значилась в составе имущества бывшего *** на занимаемой им территории в *** не только по состоянию на *** г., но и позднее (*** г.г.), когда происходила реализация конкурсным управляющим активов ликвидируемого предприятия и заключались сделки между физическими лицами о купле-продаже производственных объектов.

В период подготовки Коженбаевым комплекта документов, необходимых для приобретения земельного участка, в частности, кадастрового паспорта на принадлежащее ему строение площадью *** кв.м. филиалом ГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по РК" в *** г. по заявлению правообладателя была составлена схема местонахождения боксов на территории *** в *** (ситуационный план), из которой видно, что боксы ответчика расположены не на свободном, а на застроенном земельном участке, на котором находятся иные, не принадлежащие ему объекты недвижимости.

Анализ имеющихся в деле материалов показал, что с *** годов прошлого века на спорном земельном участке находился целый комплекс объектов капитального строительства, обеспечивавших производственный цикл по изготовлению ***, вследствие чего соответствующая информация не могла быть неизвестна по объективным причинам Министерству при издании оспариваемого распоряжения.

Таким образом, на момент принятия распоряжения от *** г. Министерство располагало достаточными и достоверными сведениями о наличии на земельном участке бывшего *** в *** не только строения, собственником которого являлся Коженбаев, но и целого комплекса производственных помещений, именуемого "***".

Как правильно указал суд первой инстанции в решении, государственный кадастровый учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленный до вступления в силу Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты недвижимости считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с названным Федеральным законом.

Поскольку здание ремонтно-механической мастерской относится к категории ранее учтенных объектов недвижимости, и оно находится в составе других объектов бывшего *** на закрепленной за ним территории, что подтверждено исследованными судом документами, нельзя согласиться с доводом жалобы о правомерности распоряжения от *** г. о передаче в собственность Коженбаева всего земельного участка без учета прав и законных интересов истца Баргаева.

Не может быть признан обоснованным довод апелляционных жалоб ответчиков о возможности передачи в собственность ответчика земельного участка площадью *** кв.м., ранее находившегося в пользовании ***, со ссылкой на то, что законом не установлены предельные максимальные размеры земельных участков, предоставляемых в собственность владельцам зданий, строений, сооружений, расположенных на государственных или муниципальных землях.

Согласно п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Между тем Министерство, передавая в собственность Коженбаеву весь земельный участок бывшего ***, в своем распоряжении не сослалось на нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, а также градостроительную и проектную документацию.

Сам заявитель, испрашивая спорный земельный участок, не привел расчет площади земельного участка, занятого строением и необходимого для его использования, не указал вид своей деятельности, не обосновал возникшую у него потребность в получении не части, а всего земельного участка, не сообщил сведения о наличии на участке других объектов недвижимости.

Доказательства нуждаемости ответчика Коженбаева в земельной площади, многократно превышающей площадь, занятую боксами, в суд первой инстанции не были представлены.

Отсутствуют указания на такие факты и в апелляционных жалобах ответчиков. При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции такие доказательства сторонами также не представлялись.

По смыслу ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ и ст. 36 ЗК РФ, действовавших на момент рассмотрения дела, площадь земельного участка, подлежащего передаче собственнику здания, определяется с учетом уже существующих объектов недвижимости, поскольку размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования, которое не может рассматриваться как неограниченное, осуществляемое по собственному усмотрению граждан и порождающее безусловную обязанность уполномоченного органа по предоставлению земельного участка в испрашиваемом размере.

Спорный земельный участок не мог быть передан в единоличную собственность ответчика и по тому основанию, что Генеральным планом г. Элисты, утвержденным решением Элистинского городского Собрания от 1 июля 2010 г. N1, предусмотрено проведение таких мероприятий как передача части территории ***, прилегающей к главной улице города Элисты, под ***; формирование *** комплексом; проведение реконструкции *** под промышленные предприятия для малого бизнеса и жилые территории.

Поскольку генеральные планы поселений являются документами территориального планирования (ст. 18 Градостроительного кодекса РФ), Министерство, передавая весь земельный участок бывшего *** в собственность ответчика, не приняло мер к установлению и проверке фактов, которые свидетельствовали бы о включении предоставляемого спорного земельного участка в Генеральный план развития г. Элисты и возможности его приватизации в указанном размере.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что продажа ответчику всего земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право указанного лица на получение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему имуществом.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности решения суда о признании недействительным распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия N *** от *** г. о передаче Коженбаеву В.Л. в собственность за плату земельного участка площадью *** кв.м.

Разрешая спор в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от *** г., заключенного между Министерством и Коженбаевым, суд исходил из недействительности сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта.

С выводом суда о необходимости удовлетворения заявленных требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным следует согласиться.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), а в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Признание судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти является основанием для восстановления нарушенного права на земельный участок (п. 1 ст. 60 ЗК РФ), а одним из способов пресечения действий, нарушающих такие права, закон (п. 2 ст. 60 ЗК РФ) предусматривает восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что сделка по отчуждению земельного участка, находящегося в собственности государства либо муниципального органа либо собственность на которые не разграничена, гражданину или юридическому лицу, не являющемуся собственником зданий, расположенных на соответствующем земельном участке, ничтожна в силу несоответствия ее закону, поскольку нарушает исключительное право собственника указанных зданий на приватизацию либо получение участка в аренду.

Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о признании договора по передаче в собственность ответчика Коженбаева земельного участка недействительным ввиду несоответствия его закону и нарушения исключительного права истца на получение в собственность либо аренду причитающегося ему земельного участка.

Что касается довода апелляционной жалобы Министерства о возможности признания сделки недействительной в части, судебная коллегия находит его необоснованным по следующим основаниям.

Согласно ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Следовательно, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на земельных участках.

Как обоснованно указал суд в решении, по смыслу ст. 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Иными словами, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после выделения ее в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Согласно материалам дела на исходном земельном участке площадью *** кв.м. находятся объекты недвижимости, собственниками которых являются стороны по делу - Баргаев и Коженбаев.

С учетом вышеприведенных положений закона следует признать, что каждый из них вправе претендовать на получение в собственность либо в аренду не всего земельного участка, а только его части, занятой принадлежащим ему зданием и необходимой для его обслуживания.

Между тем, как видно из дела, такие земельные участки сторонами не сформированы, местоположение участков и их площади с учетом фактического землепользования не определены.

В деле отсутствуют сведения о делимости либо неделимости первоначального участка, нахождении на нем других объектов недвижимости, принадлежности этих объектов на праве собственности либо другом вещном праве гражданам и юридическим лицам.

Земельные участки, на которые вправе претендовать стороны по делу как собственники объектов недвижимости, не индивидуализированы, не выделены из первоначального земельного участка, не прошли кадастровый учет, в то время как от наличия или отсутствия указанных обстоятельств зависит разрешение вопроса о нарушении права Баргаева на приватизацию земельного участка и в какой именно его части.

При таких данных оснований для признания состоявшейся сделки недействительной только лишь в части у суда не имелось.

Более того, при обсуждении вопроса о возможности совершения сделки по продаже земельного участка без включения недействительной ее части судебная коллегия приходит к выводу о том, что такой участок также не мог быть передан в собственность ответчика, поскольку по своему размеру (*** кв.м. - *** кв.м. = *** кв.м.) он многократно превышает причитающуюся ответчику площадь, занятую его объектом недвижимости, и явно несоразмерен той части, на которую он вправе претендовать.

Кроме того, в силу ст. 37 ЗК РФ, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Между тем земельный участок, образуемый из состава исходного земельного участка без учета доли, приходящейся на истца, не прошел государственный кадастровый учет и потому не может являться объектом купли-продажи и, следовательно, предметом сделки.

Таким образом, исключение из оспариваемого договора недействительной части не влечет необходимости признания его недействительным в указанной части.

Не нашли подтверждения иные доводы ответчиков, приведенные в жалобах. Они приводились ими в обоснование своих возражений на предъявленные к ним требования и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены и изменения по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Вместе с тем при обсуждении вопроса о распределении судебных расходов в виде государственной пошлины суд апелляционной инстанции полагает необходимым согласиться с доводом жалобы Министерства о незаконности решения суда в части возложения на него обязанности по уплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп., поскольку в соответствии со ст. 333.36 Налогового кодекса РФ Министерство освобождено от уплаты госпошлины, и потому решение суда в этой части подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Пюрвеева

Судьи Г.В. Панасенко

Т.А. Шовгурова