Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-5545/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Хугаева А.Г.,

судей Беляева Р.В., Кирщиной И.П.,

при секретаре Карасевой Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании 16 марта 2015 года апелляционную жалобу Андреева В. И. на решение Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу по иску Андреева В. И. к Сагатовой Д. Э., Аникееву М. П., Аникееву В. П., ОАО "АКБ Московский О. Б.", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о признании договора купли продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки

заслушав доклад судьи Хугаева А.Г., объяснения представителя Андреева В.И. - Кабанова И.Г., Аникеева В.П., Аникеева М.П.,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился с иском к ответчикам Сагатовой Д.Э., ОАО "АКБ Московский О. Б.", Аникееву М.П., Аникееву В.П., ОАО "АКБ Московский О. Б.", Аникееву М.П., Аникееву В.П., ОАО "АКБ Московский О. Б.", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о признании договора купли продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки. Уточнив заявленные требования, просил признать договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1200 кв.м., адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, и жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв.м., адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113, заключенный между Сагатовой Д.Э. и Андреевым В.И. притворной сделкой, совершенной одновременно со сделкой купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом от 26.05.2013 года с целью прикрытия другой сделки - договора займа денежных средств, в связи с чем недействительной.

Истец просил применить последствия недействительности, признав недействительными сделки, заключенные на основании недействительного договора купли-продажи: договор залога спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между Сагатовой Д.Э. и Акционерным коммерческим Б. " МОСКОВСКИЙ О. Б." в рамках оспариваемого договора купли-продажи,

договор купли-продажи спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между Сагатовой Д. Э. с Аникеевым М. П.,

договор купли-продажи спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между Аникеевым М. П. и Аникеевым В. П..

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (Росреестр) исключить регистрационную запись о праве собственности Аникеева В. П. на спорный земельного участка с находящимся на нем жилым домом.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (Росреестр) восстановить регистрационную запись о праве собственности Андреева В. И. на вышеуказанный земельный участок и жилой дом.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что истец Андреев В. И. являлся собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общей площадью 1200 кв.м., адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д.Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв.м., инв.N098:032-6902, лит.А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113. В марте-апреле 2013 года возникли серьезные финансовые проблемы в бизнесе и необходимо было занять на один месяц денежные средства в размере 7 300 000 руб. Представитель ответчика по имени Руслан предложил ему заключить договор займа под залог недвижимости. При этом, истца ввели в заблуждение, что такой заем под залог недвижимости физические лица могут оформить, только заключив одновременно договоры прямого и обратного выкупа недвижимости, с целью обеспечения его обязательства по договору займа. В качестве покупателя Русланом была предложена Сагатова Д. Э., а в качестве представителя для оформления сделки купли-продажи истцу был предложен Ибрагимов М. Б. Между Истцом и Ответчиком Сагатовой Д.Э. были одновременно заключены договоры купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом от 17.04.2013 года и от 26.05.2013 года обратного выкупа. По условиям данных договоров истец продавал земельный участок с находящимся на нем жилым домом за 7 300 000 руб. и, как он полагал, затем выкупал его за 7 520000 руб. то есть уплатив проценты 220000 руб. Истец полагал, что обе сделки являются способом обеспечения сделки путём залога земельного участка и дома, которые будут возвращены ему в собственность после исполнения обязательств по возврату займа. После заключения договора купли-продажи земельный участок во владение Сагатовой Д.Э. не поступил, истец продолжал проживать в доме. Регистрации сделок занимался Ибрагимов М.Б., который вторую сделку купли-продажи не зарегистрировал, о чём истец не знал. Сделка купли-продажи в действительности была договором займа, стоимость имущества составляла не менее 30 миллионов рублей. Истец собирался продать его за 35 миллионов рублей, о чём был заключён предварительный договор купли-продажи с Травиновым С.В. Под угрозой силы истец был вынужден покинуть дом и обратиться в правоохранительные органы и суд. В дальнейшем спорное имущество было отчуждено Аникееву М.П., а потом Аникееву В.П, которые действовали не добросовестно. Исковые требования обосновал положениями статей 167 ГК РФ, ст. 170 ГК РФ.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что истец был обманут по спланированной схеме. Сделка купли-продажи является притворной, фактически между истцом и ответчиком Сагатовой Д.Э. был заключён договор займа. Истец полученные деньги возвратил, но обратный договор, подписанный Сагатовой Д.Э.не был зарегистрирован, участок продан Аникееву М.П.

Ответчик Аникеев М.П. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что приобрёл земельный участок по сделке купли-продажи с Сагатовой Д.Э., у него в собственности уже находился земельный участок, расположенный по соседству. Приобретённый участок и дом продал своему брату Аникееву В.П. Обязательства по сделкам исполнены.

Ответчик Аникеев В.П. в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика Сагатовой Д.Э. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что поскольку истцу были нужны денежные средства, как указано в иске, он продал свой земельный участок с домом. Сагатова Д.Э. приобретала земельный участок у истца, поскольку её устроила цена, и она понимала, что всегда сможет продать участок дороже. Был заключён договор купли-продажи, по которому истец получил 6300000 рублей, хотя в нем прописано общая сумма 7300000 рублей. О договоре займа речи не было, второй договор подписан позже, поскольку истец желал выкупить это имущество, но сделка не состоялась. Просил в иске отказать.

Представитель ОАО "АКБ Московский О. Б." в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.

Решением Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года исковые требования удовлетворены в части, судом признан недействительным договор купли продажи земельного участка с жилым домом заключённый 17 апреля 2013 года между Андреевым В.И. и Сагатовой Д.Э., в удовлетворении остальных требований отказано.

Не согласившись с постановленным решением суда, истец обжалует его в части отказа ему в удовлетворении требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения, по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 17 апреля 2013 года заключен договор купли-продажи между истцом Андреевым В.И. и ответчиком Сагатовой Д.Э. Предметом договора является земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общей площадью 1200 кв.м., адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв.м., инв.N098:032-6902, лит.А-А1-А2- АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113, условный номер: 50-50- 21/073/2006-4.

Стоимость имущества составляет 7300000 руб., том числе земельный участок оценен сторонами в 2300000 рублей, дом в 4000000 рублей. По условиям пункта 10 договора расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

Право собственности покупателя по договору с момента государственной регистрации договора находится в залоге у АКБ Московский О. Б. в обеспечение обязательств Сагатовой Д.Э. по кредитному договору в сумме 12000000 руб. Предмет залога оценивается в 30000000 руб. Пунктом 16 договора ограничено право покупателя Сагатовой на регистрацию в жилом доме по месту жительства. Государственная регистрация перехода права собственности по договору произведена по заявлению представителя продавца и покупателя Ибрагимова Б.Б. от 19.04.2013г.

Истцом в материалы дела представлена расписка о передаче им 26.04.2013 года денежных средств в сумме 7300000 руб. Драмарецкому С.А. (л.д.43).

Согласно договора купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом от 26 мая 2013 года подписанный истцом Андреевым В.И. и ответчиком Сагатовой Д.Э. согласно которого Сагатова Д.Э. продаёт Андрееву В.И. вышеуказанный земельный участок с жилым домом.

30 мая 2013 года между истцом Андреевым В.И. и Травиновым С.В. заключён предварительный договор купли-продажи спорного имущества в срок не позднее 30.06.2013. Стоимость имущества определена 35000000 руб.

12 марта 2014 года между Сагатовой Д.Э. и Аникеевым М.П. заключён договор купли-продажи спорного земельного участка с домом, который в свою очередь производит отчуждение по договору купли-продажи Аникееву В.П. 14.04.2014. Переход права собственности по договору зарегистрирован в ЕГРП за Аникеевым В.П.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из того, что цена договора по сделке купли-продажи гораздо ниже действительной стоимости недвижимого имущества, а также учитывая, что ответчиком Сагатовой Д.Э. подписан договор этого же имущества от 26.05.2013 года, пришёл к выводу, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом заключённый 17 апреля 2013 года между Андреевым В.И. и Сагатовой Д.Э. является недействительным, в силу притворности, прикрывающим договор займа.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами.

Оспаривая договор купли-продажи, истец ссылается на положения п. 2 ст. 170 ГК РФ. По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил, предусмотренных ст. 432 ГК РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор купли-продажи от 17 апреля 2013 года, между Андреевым В.И. и Сагатовой Д.Э. заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости; спорная квартира по данному договору передана в собственность Н., её право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Расчет между сторонами произведен полностью, данный факт подтвержден передаточным актом от 17.04.2013 года, и какими-либо допустимыми доказательствами не опровергнут. Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия наступили. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Притворная сделка не может быть заключена под влияние заблуждения, по своей природе, при этом, истцом указывается два противоположных условия.

Так, истец, обращаясь в суд с данным иском, указывает на то, что договор купли-продажи был заключен с целью прикрыть договор займа. При этом истец был введен в заблуждение, что такой заем под залог недвижимости физические лица могут оформить, только заключив одновременно договоры прямого и обратного выкупа недвижимости с целью обеспечения его обязательства по договору займа.

Указанным обстоятельствам суд первой инстанции оценку не дал, и не учел, что при признании сделки недействительной по признакам притворности, должно быть установлено, что стороны достигли других правовых последствий, нежели те, которые подразумевались в данном случае договором купли-продажи.

В материалах дела не представлено доказательств, что договор займа исполнен.

Истец представил в суд договор купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом от 26 мая 2013 года подписанный истцом Андреевым В.И. и ответчиком Сагатовой Д.Э. согласно которого Сагатова Д.Э. продаёт Андрееву В.И. вышеуказанный земельный участок с жилым домом. Указывая на незаконность действий ответчика, истец указывает на то, что данный договор не прошел государственную регистрацию. Вместе с тем, согласно условиям договора стоимость объектов составляет 7520000 руб. В соответствии с п. 9 договора расчёт между сторонами производится полностью до государственной регистрации настоящего договора. Достоверных и допустимых доказательств того, что денежные средства, указанные в договоре были переданы покупателем продавцу истцом в суд не представлено.

Фактические обстоятельства дела позволяют сделать вывод, что между покупателем и продавцом договор займа не заключался. Данные выводы судебной коллегии подтверждаются и пояснениями самого истца о том, что он согласовывал условия договора займа с третьим лицом - Русланом., при этом доказательства того, что у данного лица имелись соответствующие полномочия на представление интересов Сагатовой Д.Э. в материалах дела нет.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи и договор обратного выкупа были заключены одновременно, отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела, а именно датами, указанными на договорах.

С учетом вышеуказанного, судебная коллегия соглашается с возражениями ответчика и считает, что поскольку передача денег в размере 7520000 рублей не произведена, переход права не был зарегистрирован. Доказательств оплаты договора истцом не представлено, при этом п. 9 договора от 26.05.2013 года предусмотрено, что расчет между сторонами производится полностью до государственной регистрации договора.

Учитывая, что допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры от 17 апреля 2013 года является притворной сделкой, а волеизъявление Сагатовой Д.Э. и Андреева В.И., выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительным намерениям, материалы дела не содержат, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании вышеизложенного исковые требования о применении последствий недействительности сделки также не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Андреева В. И. о признании договора купли-продажи притворной сделкой и применении последствий недействительности сделки отказать.

Председательствующий

Судьи