Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 марта 2015 г. по делу N 33-2827/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Крыгиной Т.Ф.

судей Габитовой А.М.

Низамовой А.Р.

с участием прокурора Сафина А.Р.

при секретаре Хафизовой Ю.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по исковому заявлению Алексеева Ю.В. к Гаврилову К.Г., Гаврилову К.Г. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, встречному исковому заявлению Гаврилова К.Г. к Алексееву Ю.В., Шайхутдинову И.К., ООО "Срочная финансовая помощь" о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной и применении последствий ее недействительности.

Заслушав доклад судьи Низамовой А.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Алексеев Ю.В. обратился в суд с иском к Гавриловым К.Г. и К.Г, о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес выселении и снятии с регистрационного учета по указанному адресу.

В обоснование иска указано, что Алексеев Ю.В. купил указанный дом по договору от дата года. В квартире зарегистрированы ответчики, по условиям договора купли-продажи они обязались добровольно сняться с регистрационного учета в течение 10 календарных дней с момента подписания договора. Обязательства ответчики не исполнили, добровольно сняться с регистрационного учета и выселиться не желают, его в дом не пускают, выгоняют. Членами его семьи ответчики не являются.

Гаврилов К.Г. обратился в суд с встречным иском (с учетом последующего уточнения) к Алексееву Ю.В., Шайхутдинову И.К., ООО "Срочная финансовая помощь", в котором просит признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу Республика адрес по договору N ... от дата года, заключенного между Гавриловым К. Г. и Шайхутдиновым И.К., исключить сделку из записи реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применить последствия недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что в спорном доме проживает с дата года, дом ранее принадлежал его отцу. В дата года, находясь в тяжелой финансовой ситуации, Гаврилов К. Г. обратился за финансовой помощью для получения срочного займа. Принадлежащий ему земельный участок, расположенный по адрес, находившийся в залоге у КТ(ТВ) ООО "Алтын капитал и Компания", был выставлен на торги за бесценок, а выплату заработной платы задерживали на неопределенный срок. Чтобы выкупить земельный участок, Гаврилов К. Г. осуществил срочный заем.

Так как Гаврилов К. Г. не был официально трудоустроен, в банках ему было отказано в выдаче кредита, поэтому с целью срочного получения займа обратился по рекламе в ООО "Срочная финансовая помощь" (Евроломбард). Шайхутдинов И.К. представился директором, согласился на выдачу займа. дата года в офисе ООО "Срочная финансовая помощь" (Евроломбард) ему передана сумма в размере ... рублей. Со слов Шайхутдинова И.К., сумма займа составляет ... рублей, так как ... рублей нужны на оформление документов, а также что Гаврилов К. Г. должен вернуть сумму займа с процентами в размере ... % ежемесячно.

В связи с тем, что Шайхутдинов И.К. без обеспечения предоставить заем отказался, Гаврилов К. Г. подписал какие-то документы, которые как ему пояснили, были о залоге дома и земли.

При этом Шайхутдинов И.К. пояснил, что поскольку оформляется залог, то возврат денег будет оформляться договорами намерения покупки домовладения.

В марте 2013 года до внесения очередного платежа Гаврилов К Г. попросил дополнительно ... рублей.

Почти каждый месяц составлялся договор намерения покупки недвижимости, в котором он как покупатель хочет приобрести это же домовладение. В апреле 2014 года попросил предоставить ему отсрочку, Шайхутдинов И.К. обещал подождать с оплатой, после этого он на звонки не отвечал.

дата года получил от Алексеева Ю.В. требование о снятии с регистрационного учета и выселении, о том, что подписывал договор купли-продажи, не помнит. Не желая таких последствий как прекращение права собственности и выселение, Гаврилов К. Г. добросовестно осуществлял права и обязанности собственника спорного домовладения. Согласно отчету об оценке, стоимость домовладения составляет ... рублей, в договоре купли-продажи стоимость указана ... рублей, из которых фактически он получил ... рублей.

Гаврилов К. Г. оказался в сложной жизненной ситуации, не понимая последствий подписания договора, подписал его. Сделка совершена на крайне невыгодных условиях для продавца, следовательно сделка совершена под влиянием обмана и является кабальной.

Решением Стерлитамакского районного суда Республики Башкортостан от 27 октября 2014 года исковые требования Алексеева Ю.В. в части признания Гаврилова К. и К. утратившими право пользования жилым помещением и выселении Гаврилова К. спорного жилого помещения удовлетворены. Также удовлетворен иск Алексеева Ю.В. о выселении Гаврилова К. Г. В иске в части выселения Гаврилова К. Г. отказано. В удовлетворении встречного искового заявления Гаврилова К. Г. отказано.

В апелляционной жалобе Гаврилов К. Г. в лице своего представителя просит отменить решение суда по тем основаниям, что суд не принял во внимание все представленные доказательства; фактически спорное домовладение никогда не выбывало из владения Гаврилова К. Г.

В апелляционном представлении прокурор Стерлитамакского района Республики Башкортостан ставит вопрос об отмене решения по тем основаниям, что суд не принял должных мер по надлежащему извещению Гаврилова К. Г. о месте и времени рассмотрения дела; не учтены пояснения Гаврилова К. Г. о том, что он не являлся в регистрационную службу для регистрации сделки; Гаврилов К. Г. осуществлял все права собственника спорного домовладения, неся бремя его содержания; не дана оценка договорам намерения покупки недвижимости.

Установив ненадлежащее извещение ответчика Гаврилова К.Г., находившегося на момент рассмотрения дела в психиатрической больнице на лечении о месте и времени рассмотрения дела судом первой инстанции, определением судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 марта 2015 года постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, Гаврилов К.Г. исковые требования к Алексееву Ю.В., Шайхутдинову И.К., ООО "Срочная финансовая помощь" дополнил, просил признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу Республика адрес по договору N ... н от дата года, заключенного между Гавриловым К. Г. и Шайхутдиновым И.К., исключить сделку из записи реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применить последствия недействительности сделки, признать недействительными договоры намерения покупки недвижимости N ... от дата года, N ... от дата года, N ... от дата года, N ... от дата года, как заключенные под влиянием обмана, применить последствия признания договоров недействительными, признать недействительной сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу адрес, от дата года, заключенный между Шайхутдиновым И.К. и Алексеевым Ю.В., признать недействительной запись о регистрации и исключить запись из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применить последствия признания сделки недействительной.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель Алексеева Ю.В. - Овчинников М.А. иск Алексеева Ю.В. поддержал, встречный иск просил оставить без удовлетворения, применить срок исковой давности.

Гаврилов К. Г., его представитель Барышникова Е.Ю. встречный иск поддержали, иск Алексеева Ю.В. просили оставить без удовлетворения.

Представитель ООО "Срочная финансовая помощь" Вахитов Т.В. пояснил, что данное общество спорных сделок не заключало.

Шайхутдинов И.К. в иске Гаврилову К. Г. просил отказать.

Рассматривая настоящее гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции, выслушав Гаврилова К. Г., его представителя Барышникову Е.Ю., Шайхутдинова И.К., представителя Алексеева Ю.В. - Овчинникова М.А., представителя ООО "Срочная финансовая помощь" Вахитова Т.В., заключение прокурора, полагавшего встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, материалы об отказе в возбуждении уголовного дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что дата года между Гавриловым К Г. и Шайхутдиновым И.К. заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: адрес (том 1 л.д.36).

Стоимость отчуждаемого имущества составила ... рублей.

Согласно п. 9 договора купли-продажи, в доме зарегистрированы Гаврилов К Г. и Гаврилов Кирилл Г.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата года.

дата года, дата года между Гавриловым К.Г. и Авзаловым Э.Л. (указан во вводной части договора) заключены договоры намерения покупки жилого дома по адрес, по которому Гаврилов К.Г. выступил покупателем, а Авзалов Э.Л. - продавцом спорного дома. В строке "Продавец" стоит подпись Дильмухаметовой Л.Р.

Согласно договору намерения от дата года, Гаврилов К.Г. выразил намерение приобрести спорный дом по цене ... рублей.

По договору намерения от дата года Гаврилов К.Г. выразил намерение приобрести этот же жилой дом за ... рублей.

дата года и дата года договоры намерения покупки жилого дома по адресу адрес, заключены между Гавриловым К.Г. и Шайхутдиновым И.К.

Продавцом указан Шайхутдинов И.К., покупателем Гаврилов К Г., цена выкупа на дата года - ... рублей, на дата года - ... рублей.

На основании договора купли-продажи от дата года, Шайхутдинов И.К. продал спорное недвижимое имущество Алексееву Ю.В. за ... рублей (том л.д.10).

Указанная сделка также прошла государственную регистрацию, в настоящее время Алексеев Ю.В. является собственником спорного имущества.

Как следует из представленных документов, Авзалов Э.Л. (лицо, от имени которого заключены первые два договора намерения) является директором ООО "Срочная финансовая помощь".

Согласно справке ООО "Срочная финансовая помощь" от дата года, общество выдает микрозаймы только под залог автомобиля, золота, меховых изделий. Займы под залог недвижимости общество не выдает.

Дильмухаметова Л.Р., подписавшая первые два договора намерения, стороной договора не является. Доверенности на представление интересов Авзалова Э.Л. в материалы дела не представлено.

Установлено, что Гаврилов К Г. и его брат Гаврилов К. Г. проживают в жилом доме по адрес до настоящего времени.

Данное обстоятельство никем не оспаривается, подтверждено и предъявлением к ним иска о выселении.

Шайхутдинов И.К. в жилой дом не вселялся, равно как и Алексеев Ю.В.

Денежные средства за покупаемый жилой дом и земельный участок в размере ... рублей в день продажи - дата года Гаврилову К. Г. не передавались, вопреки представленной в органы Росреестра расписке Гаврилова К. Г. о получении им ... рублей.

Указанное обстоятельство подтвердил в суде первой и апелляционной инстанции Шайхутдинов И.К., настаивавший на том, что деньги передавались частями - дата года ... рублей, дата года ... рублей, дата года ... рублей.

Также из пояснений Шайхутдинова И.К. установлено, что он является работником ООО "Срочная финансовая помощь", ООО "Евроломбард". Данное обстоятельство подтверждено и сведениями пенсионного фонда (л.д. 145, том 1).

Также Шайхутдинов И.К. пояснил, что дата года Гаврилов К. Г. предложил ему купить дом и земельный участок. Он осмотрел данные объекты и согласился.

При этом Шайхутдинов И.К. подтвердил что до продажи дома земельного участка ему Гаврилов К. Г. приходил в ООО "Срочная финансовая помощь" для получения займа, в чем ему было отказано. Затем, по пояснениям Шайхутдинова И.К., Гаврилов Константин Г. сам предложил ему выкупить дом. Однако, поскольку Гаврилов К Г. хотел затем обратно выкупить дом, то составлены были договоры намерения чтобы у Гаврилова К. Г. было преимущественное прав покупки. Относительно указания в договорах Авзалова Э.Л. и подписания договоров Дильмухаметовй Л.Р., Шайхутдинов И.К. пояснил, что когда Гаврилов К. Г. попросил право преимущественного выкупа, то он попросил сотрудницу Дильмухаметову Л.Р. распечатать договор, но она по ошибке решила, что это договор от имени общества и указала продавцом директора общества, подписала сама.

Таким образом, Шайхутдинов И.К. подтвердил, что правоотношения по договорам намерения, где подписи стоят Дильмухаметовой Л.Р., а в вводной части указан Авзалов Э.Р., фактически сложились между ним и Гавриловым К. Г., позднее договоры намерения подписаны уже им самим.

По правилам п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделкой, на основании ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Гаврилов Константин Г. в обоснование иска ссылался и на притворность сделок, и на заключение их под влиянием обмана и на кабальность.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы Гаврилова К. Г. о недействительности сделок являются обоснованными.

Судебная коллегия полагает, что действительная воля сторон дата года не была направлена на куплю-продажу жилого дома и земельного участка, а направлена на заем денежных средств Гавриловым К. Г. у Шайхутдинова И.К. с обеспечением в виде залога жилого дома и земельного участка.

Приходя к такому убеждению, судебная коллегия исходит из конкретных обстоятельств дела, где и Гаврилов К. Г. и Шайхутдинов И.К. подтвердили намерение Гаврилова К. Г. получить взаймы денежные средства, для чего он обратился в ООО "Срочная финансовая помощь", где ему было отказано. Шайхутдинов И.К., как покупатель жилого дома и земельного участка, более года с момента покупки в дом не вселялся, земельным участком не пользовался, более того, жилым домом и земельным участком по адрес пользовался Гаврилов К. Г., проживающий там непрерывно с дата года, и его брат Гаврилов К. Г.

Денежные средства в размере ... рублей за проданный дом Гаврилов К. Г. не получил, получил ... рублей, что согласуется с его пояснениями, что взаймы он брал дата года только ... рублей.

Повышение выкупной цены в договорах намерения свидетельствует об увеличении суммы долга с учетом начисленных процентов на дата года и дата года, а также с учетом получения Гавриловым Константином Г. в дата года еще ... рублей взаймы.

Указанные обстоятельства в совокупности с представленными доказательствами по делу позволяют судебной коллегии сделать вывод о том, что воля Гаврилова К.Г. при заключении договора купли-продажи от 26 февраля 2013 года была направлена на заключение договора займа с передачей в залог имущества, но не продажей указанного имущества.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что действия по получению Гавриловым К. Г. денежных средств ( ... рублей) у Шайхутдинова И.К., передача на регистрацию договора купли-продажи в территориальном органе Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан, подписание первого договора намерения были произведены одновременно.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата года, договоры намерения следует признать недействительными, тем самым удовлетворив в данной части встречный иск Гаврилова К. Г. к Шайхутдинову И.К.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что срок исковой давности для признания сделки от дата года по купле-продаже дома и земельного участка недействительной Гавриловым К. Г. не пропущен, поскольку для ничтожных сделок, к каковым относится притворная сделка, срок исковой давности начинает течь с момента начала исполнения сделки, какой является в данном случае дата передачи денежных средств в размере ... рублей - дата года.

Учитывая вышеизложенное, подлежит признанию ничтожной и сделка купли-продажи между Алексеевым Ю.В. и Шайхутдиновым И.К. от дата года, поскольку Алексеев Ю.В., зная, что в доме проживают Гавриловы К. и К., покупая жилой дом и земельный участок по цене, явно ниже рыночной, не может быть признан добросовестным покупателем.

Недействительность первоначальной сделки - договора купли-продажи от дата года в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет недействительность (ничтожность) всех последующих сделок об отчуждении тех же дома и земельного участка и, следовательно, договора купли-продажи между Шайхутдтиновым И.К. и Алексеевым Ю.В.

Требования о признании недействительными записей о регистрации и исключении записей из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по существу направлены на применение последствий недействительности ничтожной сделки и прекращение права собственности Алексеева Ю.В. и Шайхутдинова И.К. на спорное имущество с погашением соответствующей записи.

В соответствии с положениями статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Правоотношения, возникающие из договора займа, регулируются гл. 42 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применяя последствия недействительности ничтожной (притворной) сделки от дата года, судебная коллегия, приводя стороны в первоначальное положение полагает необходимым взыскать с Шайхутдинова И.К. в пользу Алексеева Ю.В. ... рублей, с Гаврилова К. Г. в пользу Шайхутдинова И.К. ... рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского районного суда Республики Башкортостан от 27 октября 2014 года отменить.

Принять новое решение.

Исковые требования Алексеева Ю.В. к Гаврилову К.Г., Гаврилову К.Г. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Гаврилова К.Г. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м. с расположенным на нем жилым домом (литеры А, А1, а, а1) общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... , находящихся по адресу от адрес, от дата года, заключенный между Гавриловым К.Г. и Шайхутдиновым И.К..

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м. с расположенным на нем жилым домом (литеры А, А1, а, а1) общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... , находящихся по адресу от адрес, от дата года, заключенный между Шайхутдиновым И.К. и Алексеевым Ю.В..

Признать недействительными договоры намерения покупки недвижимости от дата года N ... , дата года N ... , дата года N ... и дата года. N ...

Применить последствия недействительности ничтожных сделок.

Прекратить право собственности Алексеева Ю.В. и Шайхутдинова И.К. на земельный участок с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м. и жилой дом (литеры А, А1, а, а1) общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... находящиеся по адресу адрес с погашением соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Шайхутдинова И.К. в пользу Алексеева Ю.В. ... рублей.

Взыскать с Гаврилова К.Г. в пользу Шайхутдинова И.К. ... рублей.

В остальной части встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Председательствующий Т.Ф.Крыгина

Судьи А.М.Габитова

А.Р.Низамова

Справка: судья Разяпова Л.М.