Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 мая 2015 г. по делу N 33-556/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего - Шомахова Р.Х.,

судей Жернового Е.И. и Тхагалегова З.Т.,

при секретаре: Байсиеве Т.Х.,

с участием: представителя истца АКБ "Московский Индустриальный банк" (ОАО) - Чеченова Т.С., представителя Канихова А.М. - Евгажукова Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тхагалегова З.Т. гражданское дело по иску Акционерного коммерческого банка "Московский Индустриальный банк" (открытое акционерное общество) к индивидуальному предпринимателю Канихову Ахъеду Малиловичу, Канихову Ахъеду Малиловичу и Каниховой Марине Хажмуридовне о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе Каниховой Марины Хажмуридовны на решение Нальчикского городского суда КБР от 25 февраля 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

Акционерный коммерческий банк "Московский Индустриальный банк" (открытое акционерное общество) обратился в суд с иском к ИП Канихову А.М. (как заемщику), Канихову А.М. (как поручителю) и Каниховой М. X. (как залогодателю), в котором просил: расторгнуть кредитный договор N от 12.07.2013г.; взыскать с ответчиков в пользу Акционерного коммерческого банка "Московский Индустриальный банк" (ОАО) задолженность по кредитному договору N от 12.07.2013 г. в размере 18 997 455 руб. 29 коп. из которых: основной долг - 18591 000 руб.; проценты за несвоевременный возврат кредита - 406 455 руб. 29 коп., а также понесенные истцом расходы по оплате госпошлины в размере 66 000 руб.; обратить взыскание на заложенное по договору ипотеке N от 19.07.2013г. недвижимое имущество: индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 423 кв.м., литера А, усл. N 07-07-01/024/2012-442, принадлежащее Каниховой М.Х. согласно свидетельству 07-АВ N от 19.07.2013г., установив начальную стоимость реализации в размере 16577 400 руб.; -земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1 024 кв.м. кадастровый N 07:09:012070:94, принадлежащее Каниховой М.Х. согласно свидетельству 07-АВ N от 19.07.2013г., установив начальную стоимость реализации в размере 2 457600 руб., расположенные по адресу: КБР, "адрес".

В обоснование иска указал, что 12.07.2013г. между истцом и ответчиком ИП Каниховым А. М был заключен кредитный договор N 1622, на сумму 20 000000 рублей, сроком возврата до 11.07.2014 г., с уплатой процентов за пользование кредитом в размере -19 % годовых. В соответствии с п. 2.1. Кредитного договора N от 12.07.2013г. кредитные средства в размере 20 000 000 рублей, зачислены на счет Заемщика 40802810502430000010, что подтверждается банковским ордером N от 12.07.2013г. Впоследствии, дополнительными соглашениями срок кредитного договора был пролонгирован до 25 декабря 2014г.

Согласно п. 5.1 кредитного договора N от 12.07.2013г., надлежащее исполнение Заемщиком своих обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом недвижимости, с залоговой стоимостью 19035 000 рублей, оформленный договором ипотеки N от 12.07.2013г., в соответствии с которым было заложено вышеуказанное недвижимое имущество, принадлежащее ответчику Каниховой М.Х.

Также, в обеспечение обязательств по возврату кредита и уплате процентов, 12.07.2013г. были заключены договора поручительства N с Каниховым А.М. и N с Каниховой М.Х.

Банк исполнил свои обязательства полностью, однако Каниховым А.М., вытекающие из Кредитного договора N от 12.07.2013г. обязательства не исполняются надлежащим образом, в связи с чем, истец ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 809, 810, 811, 819 ГК РФ и условия Кредитного договора считал, что указанное обстоятельство является основанием для взыскания суммы кредита и причитающихся процентов, а также обращение взысканию заложенного имущества.

В судебном заседании представитель истца АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО) - Чеченов Т.С. исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Канихов А. М. исковые требования признал.

Ответчик Канихова М.Х. в судебное заседание не явилась. О времени и месте слушания дела была извещена надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в ее отсутствие.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 25 февраля 2015 года исковые требования Акционерного коммерческого банка "Московский индустриальный банк" (ОАО) удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, Канихова М.Х. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Нальчикского городского суда КБР от 25.02.2015г. в части обращения взыскания на заложенное имущество отменить и отказать в удовлетворении этого требования, мотивируя тем, что решение суда вынесено с нарушением норм материального права, в связи с чем и подлежит отмене. Считает, что кредитный договор и договор залога являются недействительными ввиду того, что они заключены в нарушение требований закона, а именно: ввиду несоответствия реальной стоимости заложенного имущества стоимости установленного в договоре залога, оценили в 20 миллионов руб., а реально стоит 38 миллионов руб. Договор залога фактически является договором ипотеки. В данном случае, когда подписывали договор кредита и поручительства, Каниховой М.Х. не было разъяснено, что в залог банк оставляет себе право на совместно нажитое имущество в виде указанного домовладения. В соответствии со ст. 35 СК РФ при совершении сделки одним из супругов второй должен дать письменное, нотариально заверенное согласие на распоряжение имуществом, подобного согласия она не давала. В силу требований ст. 168, 173.1 ГПК РФ сделка, совершенная без необходимого согласия в силу закона третьего лица, недействительна. Таким образом, считает, что решение Нальчикского городского суда КБР от 25.02.2015г. в части обращения взыскания на заложенное имущество должно быть отменено.

В возражении на апелляционную жалобу АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО) просит решение Нальчикского городского суда КБР от 25.02.2015г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Каниховой М.Х. без удовлетворения.

Надлежаще извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции ответчики в суд не явились, о причинах неявки не сообщали, что позволяет рассмотреть жалобу в их отсутствие в соответствии с нормами ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Тхагалегова З.Т., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ответчика Канихова А.М. - Евгажуковым Х.А., выслушав возражения представителя АКБ "Московский индустриальный банк" (ОАО) - Чеченова Т.С., Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Разрешая спор, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 309, 329, 348, 349, 361, 363, 367, 810, 811, 819 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и руководствуясь условиями кредитного договора, пришел к правильному выводу о том, что у Банка имеются фактические и правовые основания требовать солидарного взыскания с ответчиков всей задолженности по договору, а также обращения взыскания на заложенное имущество.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, Судебная коллегия, принимает во внимание, что факт наличия кредитной задолженности ответчиками не оспаривался, что также было подтверждено в суде апелляционной инстанции представителем ответчика Канихова А.М.- Евгажуковым Х.А.

Довод апелляционной жалобы о недействительности договора ипотеки со ссылкой на ст. 35 СК РФ, Судебная коллегия находит необоснованным по следующему основанию.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 ч. 4 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998г. N "О применении судами законодательства при рассмотрении дела о расторжении брака", не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Из приведенных выше положений следует, что имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права N 07-АВ 363160 и 07-АВ 363161 от 19.07.2013г. индивидуальный жилой дом и земельный участок принадлежат Каниховой М.Х. на основании договора дарения индивидуального жилого дома с земельным участком от 17.07.2013г. (л.д. 45, 46).

Таким образом, из вышеизложенного следует, что заложенные Каниховой М.Х. по договору ипотеки N от 19.07.2013г. индивидуальный жилой дом и земельный участок, не являются общим имуществом супругов.

При этом следует учесть, что истцом к возражению на апелляционную жалобу приложено нотариально заверенное согласие Канихова А.М., в соответствии с которым он дал согласие на получение кредита под залог недвижимого имущества в виде: земельного участка и жилого дома и не возражал против самостоятельного определения его супругой (Каниховой М.Х.) всех прочих условий совершения сделки по своему усмотрению.

Вместе с тем, Судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления судом начальной продажной цены заложенного имущества.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.

При этом, под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права (абз. 3 п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 19.06.2012г. N "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Судебная коллегия находит, что судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, не указанные в жалобе, поскольку полагает, что оснований для установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 19 035 000 руб. у суда не имелось.

Так, суд первой инстанции, обращая взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: КБР, "адрес", исходил из п. 1.3 Договора ипотеки N от 19.07.2013г., согласно которому залоговая стоимость предмета ипотеки определена по согласованию сторон и составляет 19035 000 руб. При этом суд сослался на положения подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Судебная коллегия не может согласиться с данным размером начальной продажной цены заложенного имущества по следующим основаниям.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При этом, в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013г. указано, что к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства может привести несоответствие начальной продажной цены квартиры, установленной судом исходя из ее стоимости, указанной в заключенном между должником и банком договоре об ипотеке, ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом. Такая ситуация может сложиться, в частности, если судом не принимается во внимание значительность промежутка времени с момента заключения договора об ипотеке до момента обращения на него взыскания.

Из материалов дела следует, что договор ипотеки N между АКБ "Московский Индустриальный банк" (ОАО) и Каниховой М.Х. был заключен 19 июля 2013 "адрес" договора являлись индивидуальный жилой дом, 3-этажный, подземных этажей 1, литера А, усл. N и земельный участок кадастровый N 07:09:012070:94. Заложенное имущество расположено по адресу: "адрес" (Каниховой М.Х.) на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации 07-АВ N от 19.07.2013г. и 07-АВ N от 19.07.2013г.

Ответчиком в суд первой инстанции были предоставлены письмо ИП Мурзаевой Ю.Х. и титульный лист отчета N 467.07/046-2015 об оценке рыночной стоимости индивидуального домовладения, расположенного по адресу: КБР, "адрес", выполненный ИП Мурзаевой Ю.Х., согласно которым рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 20.03.2015г. составляет 38229420 руб.

Между тем, Судебная коллегия находит, что суд первой инстанции, в судебном заседании исследовав данные документы и в нарушение требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ ограничившись только лишь перечислением их в протоколе судебного заседания, не дал им должной оценки и не сделал вывода о фактах, содержащихся в приведенных доказательствах.

Согласно представленного представителем ответчика в суд апелляционной инстанции отчета N 467.07/046-2015 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: КБР, "адрес", домовладение состоит из объектов недвижимости: Индивидуального жилого дома (Лит А, а2), общей площадью 423 кв.м., усл. N 07-07-01/024/2012-442; Летней кухни (Лит Г), общей площадью 31 кв.м.; Навеса (Лит Г1), общей площадью 46,8 кв.м.; Гаража (Лит Г2), общей площадью 38,4 кв.м.; Сауны (Лит Г3), общей площадью 57,7 кв.м.; Ограждения, протяженностью 61,8 м.; Земельного участка, общей площадью 1024 кв.м. По состоянию на 20 марта 2015 года итоговая величина рыночной стоимости всего домовладения составляет 38229420 руб.

Судебная коллегия признает данный отчет допустимым доказательством по делу, так как он соответствует требованиям законодательства об оценке и стандартам оценочной деятельности и выполнен специалистом-оценщиком, квалификация которого у коллегии сомнений не вызывает.

При этом, Судебная коллегия отмечает, что в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что суд первой инстанции при обращении взыскания на предмет залога и установления начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в договоре ипотеки N от 19.07.2013г., не учел положения подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", значительный промежуток времени с момента заключения договора ипотеки до момента обращения на него взыскания, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, Судебная коллегия считает, что установленная судом начальная продажная стоимость заложенного имущества не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости), что может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства, в связи с чем, коллегия находит, что решение подлежит изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, установив ее размер равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика N 467.07/046-2015 от 24.03.2015г., то есть в размере 30538536 руб., поскольку указанная цена установлена на момент рассмотрения спора в суде и соответствует реальной рыночной цене.

При этом из резолютивной части решение подлежит исключению слова: "в том числе жилой дом в размере 16577400 рублей, земельный участок в размере 2457600 рублей".

В остальной части решение суда соответствует требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела и подлежит оставлению без изменения, а апелляционную жалобу Каниховой М.Х. - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КБР,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 25 февраля 2015 года в части установления начальной продажной цены имущества изменить.

Установить начальную продажную цену имущества, заложенного по договору ипотеки N от 19.07.2013г., в размере 30583 536 рублей.

Исключить из абз. 7 резолютивной части решения слова: "в том числе жилой дом в размере 16577400 рублей, земельный участок в размере 2457600 рублей".

В остальном решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Каниховой М.Х. - без удовлетворения.

Председательствующий Р.Х.Шомахов

Судьи Е.И.Жерновой

З.Т.Тхагалегов