Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 26 мая 2015 г. по делу N 33-2071/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Ревенко Т.М.

и судей краевого суда Антипенко А.А., Михеева С.Н.

при секретаре Сабадашевой А.Е.

с участием прокурора Камратовой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 26 мая 2015 года гражданское дело по иску Дутова А.В. к Щербаковым Н.В., А.А. и А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении и по встречному иску Щербакова А.А. о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности и признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя истца Олейник А.В.

на решение Читинского районного суда Забайкальского края от 15 декабря 2014 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Дутова А.В. к Щербаковым Н.В., А.А. и А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении отказать в полном объеме. Встречный иск Щербакова А.А. удовлетворить. Признать за Щербаковым А.А. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" Свидетельство о государственной регистрации права собственности Дутова А.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", выданное 06.05.2014 Дутову А.В., признать недействительным. Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заслушав доклад судьи Антипенко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дутов А.В. 19 августа 2014г. обратился с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора на передачу квартир в собственность от 12.01.2001 года он является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес". В 2001 году истец вместе со своей семьей принял решение выехать на другое постоянное место жительства за пределы г. Читы, в связи с чем договорился о предстоящей продаже указанной квартиры с Щербаковым А.Г., выдав ему доверенность для совершения действий, необходимых для оформления государственной регистрации права собственности и перехода права на квартиру. Одновременно с этим он зарегистрировал в указанной квартире членов семьи Щербакова А.Г. - ответчиков Щербакову Н.В., Щербакова А.А., Щербакова А.А., которые позднее вселились в указанное жилое помещение. Несмотря на это, ответчики так и не оформили документы на квартиру, поэтому сделка купли-продажи спорного жилого помещения так и не состоялась. Вернувшись в г. Читу, истец неоднократно обращался к ответчикам с требованием заключить договор купли-продажи квартиры или освободить занимаемое жилое помещение, на что получил отказ. В связи с нарушением ответчиками права на владение, пользование и распоряжение своей собственностью, просил признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, снять их с регистрационного учета, выселить из квартиры без предоставления другого жилого помещения (л.д. 4).

Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик Щербаков А.А. 17 октября 2014г. предъявил встречный иск о признании за ним права собственности для совершения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 23.12.2003, перехода права собственности на объект недвижимости и выдаче свидетельства о праве собственности на объект недвижимости - квартиры, о которой возник спор. Просил признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости, выданное на имя Дутова А.В. (л.д. 70-73).

Судом постановлено вышеприведенное решение (л.д. 101-108).

В апелляционной жалобе представитель истца Олейник А.В. ссылается на то, что сторона сделки купли-продажи квартиры от 23.12.2003 года вправе обратиться с требованием о признании права собственности на квартиру только после государственной регистрации упомянутого договора. Признание права собственности на данную квартиру за Щербаковым А.А. при неисполнении названного требования противоречит нормам материального права. В отсутствие государственной регистрации договора он считается незаключенным, а поэтому встречный иск не подлежит удовлетворению. Также в отсутствие доказательств передачи Дутову А.В. денежных средств по договору купли-продажи квартиры суд не вправе делать выводы о фактическом исполнении сделки в полном объеме. Просила решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска Дутова А.В. и об отказе во встречных исковых требованиях (л.д. 111,113).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Щербакова А.А. - Булыгин Б.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (л.д. 117).

Стороны, извещенные о времени и месте апелляционного рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявили, направив своих представителей. Руководствуясь п. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. По общему правилу, в силу п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе (представлении) и возражениях на них.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Олейник А.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Булыгина Б.А., заключение прокурора отдела прокуратуры Забайкальского края Камратовой А.Г., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы.

По материалам дела установлено, что 12 января 2001г. между администрацией муниципального образования с.Новая Кука и Дутовым А.В. заключен договор на передачу квартиры по адресу: "адрес", в собственность последнего. Согласно отметке, имеющейся на данном договоре, государственная регистрация договора произведена 22 января 2001г. (л.д.23). 19 февраля 2001г. Дутов А.В. на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной им с правом передоверия сроком на три года, наделил Щербакова А.Г. полномочиями на продажу спорного жилого помещения от его имени с правом представлять его интересы при совершении всех регистрационных действий (регистрации права; сделки; перехода права) - (л.д.21). 23 декабря 2003г. Щербаков А.Г. в пределах срока действия доверенности заключил договор купли-продажи квартиры, о которой идет речь, с Щербаковым А.А ... Участники сделки определили стоимость квартиры в "данные изъяты" руб., которые, как следует из договора, покупатель оплатил, а продавец получил полностью непосредственно при подписании настоящего договора, одновременно являющегося актом передачи отчуждаемой квартиры (л.д.54). Квартира фактически передана Дутовым А.В. семье Щербаковых, которых он зарегистрировал по адресу спорной квартиры (л.д. 23). На указанные обстоятельства Дутов А.В. ссылается в исковом заявлении. Изложенное свидетельствует о передаче спорного объекта недвижимости покупателю во исполнение условий договора купли-продажи.

Также установлено, что документы по сделке 24 марта 2011г. были сданы в регистрирующий орган для регистрации сделки и перехода права собственности, однако регистрация приостановлена в связи с истечением срока действия доверенности, выданной Щербакову А.Г. Дутовым А.В, о чем они извещены 18 апреля 2011г. 23 марта 2011г. регистрирующий орган направил Дутову А.В., Щербаковым А.Г., А.А. и Н.В. сообщение об отказе в совершении регистрационных действий (л.д.48-52). Дутову А.В. выдано 6 мая 2014г. свидетельство о регистрации права собственности на спорную квартиру (л.д.5) на основании договора приватизации квартиры от 12 января 2011г., что препятствует Щербакову А.А. зарегистрировать свои права на спорное жилое помещение, возникшие из договора купли-продажи от 23 декабря 2003г.

При таких данных суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, принадлежавшей истцу, совершен в надлежащей письменной форме, как того требует ст. 550, 554 и 555 ГК РФ; по всем существенным условиям достигнута договоренность, обязательства по договору участники сделки исполнили (покупатель оплатил, а продавец передал покупателю квартиру в пользование), как это предусмотрено положениями п. 1 ст. 556 ГК РФ.

Оценивая установленные по делу фактические обстоятельства, суд правильно квалифицировал спорные правоотношения, признав Щербакова А.А. законным владельцем спорного недвижимого имущества, который не имеет возможности зарегистрировать право на квартиру по причине злоупотребления своими правами продавцом Дутовым А.В. При этом учтено, что Дутов А.В. никаких претензий по поводу расчета за проданную квартиру в течение 12 лет не предъявлял, а стал требовать доплаты, когда узнал о невозможности зарегистрировать права Щербакова А.А. на квартиру без его, Дутова А.В., участия; получил упомянутое свидетельство о государственной регистрации прав.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При этом суд правомерно руководствовался Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п.60), которым разъяснено следующее. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Судебная коллегия также принимает во внимание разъяснение, содержащееся в п.61 названного Постановления: "Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче".

По делу доказан факт исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи спорной квартиры (фактическая передача покупателям Щербаковым отчуждаемой квартиры; факт оплаты стоимости квартиры). В связи с изложенным Щербаков А.А. во встречном иске на законном основании просит признать за ним право собственности на спорную квартиру для осуществления государственной регистрации прав на нее.

Доводы апелляционной жалобы о том, что покупатель недвижимого имущества не вправе предъявить иск о признании права собственности на него, а должен был требовать в судебном порядке государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, отклоняются. Изложенное не может повлечь отмены судебного решения и повлиять каким-либо образом на права Дутова А.В. По существу спора судом постановлено правильное решение. Учитывается, что встречные исковые требования направлены на оспаривание зарегистрированного права собственности Дутова А.В., на подтверждение аналогичного (зарегистрированного) права Щербакова А.А. на спорное имущество. Принятое судом решение является основанием для государственной регистрации прав Щербакова А.А. на недвижимое имущество, аннулирования сведений в ЕГРП о праве собственности Дутова А.В., как и в случае, если бы было рассмотрено требование о государственной регистрации договора и перехода прав.

Не принимается, как бездоказательное, утверждение, содержащееся в апелляционной жалобе, о том, что не доказана передача денежных средств Дутову А.В. в счет оплаты по договору. Из содержания договора купли-продажи следует, что стоимость квартиры "данные изъяты" руб. покупатель Щербаков А.А. оплатил, а продавец, от имени которого по доверенности действовал Щербаков А.Г., получил непосредственно при подписании настоящего договора. В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. При таких данных, с учетом приведенной правовой нормы, следует признать исполненной обязанность покупателя по оплате квартиры. К тому же, как правильно указал суд в решении, Дутов А.В. не ссылается на факт неполучения оплаты по договору в обоснование своего иска. Учитывается, что претензий по оплате по договору Дутов А.В. в течение 12 лет со дня фактической передачи квартиры не предъявлял покупателю. Фактически передал квартиру в 2001г., зарегистрировав в ней семью Щербаковых, выдав Щербакову А.Г. доверенность на оформление купли-продажи квартиры.

Установленные по делу фактические обстоятельства об исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи квартиры не давали суду оснований для выводов об отсутствии прав на спорную квартиру у покупателя Щербакова А.А. Встречный иск удовлетворен правомерно. Иск Дутова А.В. о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением судом правильно оставлен без удовлетворения, поскольку его права на спорное имущество перешли Щербакову А.А. на основании действительной сделки по отчуждению квартиры, совершенной в 2003г.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Читинского районного суда Забайкальского края от 15 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Олейник А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: Т.М. Ревенко

Судьи: А.А. Антипенко

С.Н. Михеев