Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 03 июня 2015 г. по делу N 33-3454/2015 (ключевые темы: предварительный договор - исполнительное производство - переход права собственности - регистрация договоров купли-продажи - договор найма)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 03 июня 2015 г. по делу N 33-3454/2015

 

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Масленкиной С.Ю.,

судей Зубовой Е.А., Ланцовой М.В.,

при секретаре Салеевой В.В. рассмотрела в судебном заседании 03 июня 2015 года дело по апелляционной жалобе Кофановой Г.И. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 марта 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении иска Кофановой Г. И. к Лущенко М. В. о признании исполненными обязательства по предварительному договору и договору купли-продажи, об обязанности осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности, о прекращении права собственности, об исключении из акта о наложении ареста квартиры, об отмене запретов на совершение регистрационных действий, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Монте Модерно" к Лущенко М. В., Кофановой Г. И., Мухину А. Е. о признании ничтожными предварительного договора, договора купли-продажи, договора уступки права требования, договора найма отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кофанова Г.И. обратилась с иском к Лущенко М.В. о признании заключенными предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 05.04.2013, договора купли-продажи от 27.11.2013 квартиры N " ... " в доме N " ... " по ул. " ... " о признании исполненными обязательств по предварительному договору и договору купли-продажи, о признании права собственности на указанную квартиру. В ходе судебного разбирательства представителем истца Ключниковой И.В. исковые требования уточнены и дополнены требованиями о признании исполненными обязательств Кофановой Г.И. по предварительному договору и договору купли-продажи указанного жилого помещения, об обязанности осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности квартиры, о прекращении права собственности Лущенко М.В. на квартиру, об исключении из акта о наложении ареста (описи имущества), составленного ОСП по ЦАО N 2 г. Омска УФССП по Омской области квартиры, об отмене запрета на совершение регистрационных действий, а также действий по исключению из госреестра в отношении указанного объекта недвижимого имущества.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Монте Модерно", в качестве т/лиц Управление Росреестра по Омской области, УФССП по Омской области, ОСП по ЦАО N 2 г. Омска УФССП по Омской области, Мухин А.Е..

Представитель ООО "Монте Модерно" Голошубин И.М. предъявил встречные исковые требования к Лущенко М.В., Кофановой Г.И., Мухину А.Е. о признании ничтожными в силу мнимости и незаконности предварительного договора купли-продажи от 05.04.2013, договора купли-продажи от 27.11.2013, договора найма жилого помещения от 30.01.2013, договора уступки права требования по договору найма жилого помещения от 30.01.2013.

Истец в судебном заседании участия не принимала, просила рассмотреть в ее отсутствие. Ее представитель Ключникова И.В. уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик Лущенко М.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть в ее отсутствие. В письменном отзыве на иск требования не признала.

Представитель соответчика ООО "Монте Модерно" Ложникова Т.А. с первоначальным иском не согласилась, встречный иск поддержала, пояснения предыдущего представителя Голошубина И.М. поддержала.

Судебный пристав-исполнитель ОСП по ЦАО N2 г. Омска УФССП по Омской области Мухаметшина А.А. суду пояснила, что с иском не согласна.

Представители т/лиц Управления Росреестра по Омской области, УФССП по Омской области, ответчики Мухин А.Е., Кофанов А.Г. в судебное заседание не явились.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Кофанова Г.И. просит решение суда отменить. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии у сторон намерения фактической передачи и получения имущества (квартиры), наличия у истца сведений о финансовых затруднениях ответчика. Причиной продажи квартиры явилась необходимость расчета Лущенко за квартиру по " ... ". Материалы дела не содержат каких-либо квитанций на оплату жилья, в связи с чем выводы суда о том, что квитанции оформлялись на Лущенко, являются необоснованными. В подтверждение отправки почтовой корреспонденции в адрес Лущенко истцом представлены надлежащие доказательства (подлинники почтовых описей, уведомления о вручении). Ненадлежащее заполнение почтового уведомления не может свидетельствовать о том, что такой почтовый документ не был оправлен и получен лицом. Судом необоснованно отказано в допросе свидетеля " ... " Ходатайство об истребовании доказательств о наличии технической возможности для регистрации договора купли-продажи без предварительной записи оставлено судом без удовлетворения. Истец не может нести ответственность за то, что в рамках исполнительного производства Лущенко не упоминала о факте продажи квартиры. Вместе с тем факт исполнения договора купли-продажи подтверждается материалами исполнительного производства, а именно требованиями судебного пристава о предоставлении беспрепятственного доступа в квартиру в адрес Кофановой. Судом не дана оценка представленному стороной истца договору беспроцентного займа с " ... " Судом не учтено, что истец в последующем не сможет приобрести аналогичное жилье на сумму " ... " рублей. Полагает, что ею избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя Кофановой Г.И. Ключниковой И.В., поддержавшей доводы жалобы, представителя ООО "Монте Модерно" Голошубина И.М., согласившегося с решением суда, обсудив указанные доводы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1,2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ст. 549 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 2 Федерального закона РФ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.12.2012 N 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 61 совместного постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 N 10/22 не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Как следует из материалов дела, Лущенко М.В. принадлежит на праве собственности квартира N " ... " в доме N " ... " по ул. " ... ", право зарегистрировано " ... " ( " ... ").

Вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 19.02.2014 с Лущенко М.В. в пользу ООО "Монте Модерно" взысканы денежные средства в размере " ... " руб ... При этом определением Куйбышевского районного суда г. Омска от 20.02.2014 в обеспечение исполнения принятого решения был наложен арест на имущество Лущенко М.В. в пределах суммы удовлетворенных требований.

В рамках исполнительных производств N " ... ", возбужденных в отношении Лущенко М.В. (предмет исполнения: наложение ареста на имущество, взыскание денежных средств) судебным приставом-исполнителем 20.03.2014 был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанной квартиры, 26.08.2014 произведен арест квартиры ( " ... ").

В обоснование заявленных требований, в подтверждение возникновения права собственности на указанную квартиру истец представила предварительный договор купли-продажи от 05.04.2012 ( " ... "), дополнительные соглашения к нему ( " ... "), расписку от 03.04.2013 ( " ... "), акты приема-передачи денежных средств от 05.04.2013 ( " ... ") и от 27.11.2013 ( " ... "), договор купли-продажи квартиры от 27.11.2013 ( " ... "), акт приема-передачи к нему ( " ... ").

Согласно указанным документам первоначально Лущенко М.В. и Кофанова Г.И. 05.04.2013 заключили предварительный договор купли-продажи квартира N " ... " в доме N " ... " по ул. " ... ", в соответствии с которым стороны договорились заключить в срок до 10 мая 2014 года договор купли-продажи названного жилого помещения по цене " ... " рублей. Оплата должна была производиться частями.

Указанный договор купли-продажи был заключен 27.11.2013, из которого следует, что расчет по договору произведен сторонами до подписания настоящего договора в полном объеме. В подтверждение оплаты представлены вышеуказанные расписка от 03.04.2013, акты приема-передачи денежных средств от 05.04.2013 и от 27.11.2013.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 27.11.2013, согласно которому продавец Лущенко М.В. передала покупателю Кофановой Г.И. комплект ключей от указанной квартиры, претензий к техническому состоянию квартиры на момент передачи друг к другу у сторон сделки не имеется.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что у сторон отсутствовало намерение по исполнению договора купли-продажи и наступлению предусмотренных им последствий в виде перехода права собственности на квартиру от Лущенко к Кофановой. Стороны были заинтересованы создать видимость заключения и исполнения сделки с целью укрытия квартиры от обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении Лущенко.

Судебная коллегия полагает, что указанный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, требованиям закона не противоречит.

Как следует из письменного отзыва Лущенко М.В. на исковое заявление, о возбуждении в отношении нее исполнительного производства и наложения ареста на квартиру она рассказала Кофановой Г.И ... Знакомая Кофановой Г.И. Ключникова И.В. предложила оформить на нее доверенность для того чтобы подать в суд иск о снятии ареста. Позже ответчик решила, что ей будет проще продать квартиру или передать ее для реализации службе судебных приставов, и с вырученной суммы оплатить долг перед ООО "Монте-Модерно", остальную часть отдать Кофановой Г.И ... Кофанова Г.И. не согласилась с таким решением, ждать возврата денег отказалась " ... ").

Согласно пояснениям истца, в суде первой инстанции квартира приобреталась ею для проживания ее матери.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что ни Кофанова Г.И., ни ее родственники до настоящего времени в квартиру не вселялись.

На момент заключения договора купли-продажи спорная квартира находилась во владении и пользовании нанимателя Мухина А.Е. и членов его семьи на основании договора найма от 30.01.2013, заключенного с Лущенко М.В. ( " ... ").

В день заключения договора купли-продажи между Лущенко М.В. и Кофановой Г.И. также был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Лущенко М.В. уступила, а Кофанова Г.И. приняла права (требования) в полном объеме по договору найма жилого помещения от 30.01.2013, заключенному между Лущенко М.В. и Мухиным А.Е. ( " ... ").

При этом судом установлено, что, несмотря на то, что договор найма был заключен Лущенко М.В. до 01.05.2014, по истечении указанного срока 06.06.2014 Мухин А.Е. и члены его семьи были зарегистрированы собственником Лущенко М.В. в спорной квартире постоянно ( " ... "). Во встречном иске представитель ООО "Монте Модерно" указывает на то, что Мухин А.Е. является супругом " ... ", сотрудника (подчиненной) Лущенко. ( " ... ") Из объяснений Мухина А.Е. в ходе исполнительного производства следует, что он совместно с супругой, двумя детьми проживает по ул. " ... " также он редко проживает по ул. " ... " совместно с детьми и иногда с женой. Доступа в квартиру не имеет, т.к. отдал ключи Кофановой И.Г. ( " ... "). В судебном заседании судебный пристав-исполнитель Мухаметшина А.А. указала, что Мухин А.Е. в спорной квартире практически не проживает " ... ").

Наличие объективных препятствий по регистрации перехода права собственности на квартиру с 2013 года не установлено.

Оценивая доводы Кофановой Г.И. относительно того, что она неоднократно предпринимала попытки по извещению ответчика о регистрации перехода права собственности, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что представленные копии почтовых уведомлений, с приложением описей в ценное письмо и копий уведомлений о вручении ( " ... "), бесспорно не подтверждают факт отправки и получения соответствующих писем Лущенко.

В данной связи доводы автора жалобы о том, что в подтверждение отправки почтовой корреспонденции в адрес Лущенко истцом представлены надлежащие доказательства (подлинники почтовых описей, уведомления о вручении), являются несостоятельными.

Ссылка подателя жалобы на то, что ходатайство об истребовании доказательств о наличии технической возможности для регистрации договора купли-продажи без предварительной записи оставлено судом без удовлетворения, при том, что в целях проверки доводов истца о направлении Лущенко извещений о регистрации прав на 14.01.2014, 11.02.2014, 21.04.2014, ранее соответствующие запросы были направлены в Управление Росреестра по Омской области, не может быть принята во внимание.

В ответах Управления Росреестра по Омской области на запросы суда от 20.02.2015 N " ... " и от 05.03.2015 N " ... " содержатся сведениям о том, что от Кофановой Г.И. заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру 14.01.2014. 11.02.2014, 21.04.2014 не поступали, сведения об указанном жилом помещении истцом не запрашивались. Талоны на предоставление документов на государственную регистрацию прав по данным сервиса предварительной записи Интернет-портала Росреестра Кофанова и Лущенко не оформляли. Прием документов в порядке "живой" очереди в подразделении по адресу: " ... " не ведется с 01.04.2013 ( " ... ").

Учитывая указанные письменные ответы на запросы, у суда отсутствовали основания для допроса в качестве свидетеля бывшего сотрудника Управления Росреестра по Омской области " ... " на предмет наличия факта устного обращения к нему истца по вопросу регистрации перехода права собственности. К доводам автора жалобы о том, что указанный свидетель сможет подтвердить, что Кофанова действительно обращалась 21.04.2014 за консультацией, имелась возможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности, судебная коллегия относится критически относится.

О формальном характере заключаемого договора купли-продажи свидетельствует также то обстоятельство, что в рамках исполнительного производства, а также при оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в Куйбышевском районном суде г. Омска Лущенко М.В. на факт продажи спорной квартиры Кофановой не ссылалась.

Наличие у истца ключей от квартиры, направления в данной связи в адрес Кофановой судебным приставом-исполнителем требования о предоставлении беспрепятственного доступа в квартиру в январе 2015 (в период рассмотрения настоящего спора), само по себе не исключает правомерность выводов суда о создании сторонами видимости договорных отношений.

В подтверждение наличия денежных средств в сумме " ... " рублей, истец ссылалась выписку по счету N " ... ", согласно которой Кофанова Г.И. 05.04.2013 сняла наличные денежные средства в сумме " ... " рублей, а также на кредитный договор, заключенный между ОАО "Альфа-Банк" и Кофановым А.Г. (супруг Кофановой Г.И.) N " ... " от 27.11.2013 на сумму " ... " рублей.

Вместе с тем указанные доказательства бесспорно не подтверждают передачу указанных денежных средств Лущенко в счет оплате по предварительному договору.

Как следует из справки ОАО "Альфа-Банк", кредитного договора N " ... " от 27.11.2013, Кофанову А.Г. был предоставлен бизнес-кредит, т.е. для предпринимательских целей, который был полностью погашен 26.06.2014 ( " ... ").

Доводы истца о том, что Лущенко были переданы денежные средства в сумме " ... " рублей, полученные по договору беспроцентного займа с Шимановой В.С. ( " ... "), а полученные кредитные средства от ОАО "Альфа-Банк" пошли на погашение займа с указанным лицом, при отсутствии убедительных доказательств этому, не могут быть приняты во внимание.

Согласно выписке по счету следует, что сумма в размере " ... " рублей выдана истцу частями по " ... " рублей, "дата совершения операции - 03.04.2013", дата проводки "05.04.2013" ( " ... "). При этом в подтверждение факта передачи указанной суммы Кофановой А.Г. Лущенко М.В. сторонами были оформлены два документа: расписка от 03.04.2013, а также акт приема-передачи денежных средств от 05.04.2013 ( " ... "), что не позволяет определить, когда в действительности была передана указанная сумма. Установить, в связи с чем передача одной и той же суммы была оформлена двумя документами, имеющими разные даты, в ходе судебного разбирательства не представилось возможным

Из пояснений представителя истца в судебном заседании от 13.02.2015 следует, что денежные средства были сняты истцом со счета в банке 03 апреля и переданы Лущенко 05 апреля, что противоречит содержанию расписки от 03 апреля 2014 г.

В совокупности с вышеизложенным указанное обстоятельство также ставит по сомнение реальное намерение сторонами исполнить заключенный договор купли-продажи, в том числе его исполнение со стороны покупателя.

Доводы жалобы о том, что выводы суда об оформлении квитанции на оплату коммунальных услуг на Лущенко не подтверждены каким-либо доказательствами, при том, что согласно сведениям ЕГРП собственником спорной квартиры является Лущенко, являются несостоятельными.

Утверждение подателя жалобы о том, что истец в последующем не сможет приобрести аналогичное жилье на сумму " ... " рублей, с учетом предмета спора, установленных по делу обстоятельств, правового значения не имеют.

Согласно пояснениям судебного пристава-исполнителя, возражавшего против удовлетворения требований Кофановой Г.И., в ходе исполнительного производства до подачи в суд настоящего иска Лущенко не заявляла об отчуждении спорной квартиры, в случае удовлетворения требований исполнить решение будет невозможно.

Отказывая в удовлетворении требований истца о снятии ареста с квартиры, суд правомерно исходил из того, что истец стороной исполнительного производства не является, убедительных доказательств того, что является собственником спорной квартиры, и принятыми в рамках исполнительного производства мерами принудительного исполнения ее права нарушены, не представила.

В указанной части апелляционная жалоба доводов не содержит.

При таком положении основания для удовлетворения иска Кофановой Г.И. у суда не имелось.

Решение в части отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не оспаривается.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст.67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи областного суда:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.