Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 13 января 2015 г. по делу N 33-89/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего - Лихачевой С.А.,

судей - Кривулько В.В., Доманова В.Ю.,

при секретаре - Бургове В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Н.Ю.Е. к администрации муниципального образования "Холмский городской округ", комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" о возложении обязанности произвести выкуп жилого помещения, принадлежащего истцу, взыскании выкупной стоимости жилого помещения, судебных расходов,-

по апелляционной жалобе представителя ответчика Д.А.Е. на решение Холмского городского суда от 22 октября 2014 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

С администрации муниципального образования "Холмский городской округ" в пользу Н.Ю.Е. взыскана денежная сумма в виде выкупной цены "адрес" в размере "данные изъяты".

С администрации муниципального образования "Холмский городской округ" в пользу Н.Ю.Е. взысканы судебные расходы в размере 15000 рублей.

Прекращено право собственности Н.Ю.Е. на "адрес" по вступлении в законную силу решения суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В удовлетворении исковых требований Н.Ю.Е. к комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" отказано.

Заслушав доклад судьи Лихачевой С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

15 мая 2014 года Н.Ю.Е. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "Холмский городской округ", комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" о возложении обязанности произвести выкуп жилого помещения, принадлежащего истцу, взыскании выкупной стоимости жилого помещения, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указала, что на праве собственности ей принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес".

27 февраля 2013 года указанный жилой дом в установленном порядке признан непригодным для постоянного проживания и подлежащим сносу. Постановлением администрации муниципального образования "Холмский городской округ" от 16 июля 2013 года N, принадлежащее ей жилое помещение у нее изъято, а в июле 2013 года дом снесен. Однако об изъятии квартиры и сносе жилого дома она не была уведомлена. В удовлетворении ее заявления о выкупе принадлежавшего ей жилого помещения отказано.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, просила возложить на ответчиков обязанность произвести выкуп принадлежащего ей жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", установив выкупную стоимость квартиры в размере "данные изъяты", взыскать с ответчиков судебные издержки в виде оплаты услуг представителя в размере 15000 рублей и оплаты государственной пошлины в размере "данные изъяты".

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрации муниципального образования "Холмский городской округ" Д.А.Е. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Указывает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального права. Не соглашается с размером взысканной судом выкупной цены спорного жилого помещения, поскольку оценочная экспертиза проведена с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, в отчете об оценке не достоверно указаны технические и эксплуатационные данные жилого помещения, его фактический износ, рыночная стоимость которого является значительно ниже стоимости, установленной экспертом. Экспертиза проведена на момент, когда жилой дом уже был снесен. Считают необоснованным вывод суда об отказе в удовлетворении требований, предъявленных истицей к комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ", поскольку судом не истребованы правовые акты, регламентирующие и подтверждающие полномочия ответчиков по вопросам выкупа жилого помещения.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков С.И.С. апелляционную жалобу поддержала, представитель истицы Г.В.Н. возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы,судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Н.Ю.Е. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" (л.д. 8, 63-64).

27 февраля 2013 года указанный дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 12, 32-33).

Постановлением Администрации муниципального образования "Холмский городской округ" от 16 июля 2013 года N принято решение об изъятии объектов недвижимого имущества, в число которых входит жилое помещение, принадлежащее истице (л.д.84-85).

Из материалов дела следует также, что в июле 2013 года многоквартирный дом снесен.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации установлено, что право частной собственности охраняется законом. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения при признании дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом РФ, суд первой инстанции верно руководствовался положениями статьи 32 ЖК РФ.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Администрация муниципального образования "Холмский городской округ", являясь органом местного самоуправления, приняв решение об изъятии жилых помещений у собственников, не выполнила мероприятия, предусмотренные статьей 32 Жилищного ЖК РФ о выкупе жилого помещения, принадлежавшего истцу, в связи с чем, руководствуясь данной правовой нормой и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", пришел к обоснованному выводу о взыскании с данного ответчика в пользу истицы выкупной цены жилого помещения.

По общему правилу, установленному частью 6 статьи 32 ЖК РФ, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ввиду наличия спора между сторонами относительно рыночной цены квартиры, для ее определения судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО "Оценочная компания Система", рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 20 августа 2014 года составила "данные изъяты".

При определении размера выкупной цены суд обоснованно исходил из этого отчета, который представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующее образование, необходимое для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные имущества, экспертом принято во внимание местоположение земельного участка, на котором располагался многоквартирный дом как обстоятельство, влияющее на формирование рыночной цены объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости данного доказательства, ввиду ряда нарушений, допущенных при проведении оценки, судебная коллегия находит необоснованными ввиду следующего.

Статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 11 данного Закона отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет о рыночной стоимости изъятой у истицы квартиры соответствует названным требованиям закона. Оценка производилась с применением сравнительного анализа продаж аналогичного жилья на территории села Чехов Холмского района Сахалинской области.

На основании статей 14 и 20 данного закона оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации.

В разделе 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 256, перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный.

Определено, что сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из отчета об оценке следует, что объекты для сравнения избирались на основании следующих критериев: объем передаваемых прав, финансовые условия, условия продажи, дата продажи, местоположение, серия типового проекта, площадь объекта, этаж расположения квартиры, расположение квартиры (угловая, или не угловая), комнаты (смежные или изолированные); характеристика и физическое состояние внутренней отделки объекта.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы об ошибочном указании оценщиком года постройки многоквартирного дома, не указании степени износа дома и его балансовой стоимости, не свидетельствуют о неверном определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку эти показатели не являлись определяющими при сравнении объектов.

При этом в апелляционной жалобе не приведено ссылок на нормативно-правовые акты, устанавливающие обязательный учет этих факторов при отборе объектов для сравнения.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверном указании технических и эксплуатационных данных объекта оценки и определении состояния квартиры как удовлетворительного, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами.

Характеристика и физическое состояние внутренней отделки объекта определены оценщиком с учетом обеспечения квартиры электроснабжением, отоплением, водоснабжением, горячим водоснабжением (местным), канализацией, телефоном и телевидением.

При этом в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о неудовлетворительном состоянии конкретного объекта недвижимого имущества - квартиры, принадлежавшей истице.

Обеспечение же указанными коммуникациями многоквартирного дома, в котором ее квартира находилась, подтверждается техническим паспортом на жилой дом (л.д. 207-215), актами технического состояния многоэтажного дома от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24, 27).

Кроме того, из отчета об оценке следует, что рыночная стоимость объекта оценки скорректирована оценщиком на 15% в сторону уменьшения с учетом различий в физических характеристиках сравниваемых объектов, что также опровергает доводы подателя жалобы о необоснованном завышении рыночной стоимости утраченного истицей объекта недвижимости.

Судебная коллегия учитывает также, что суд, действуя в пределах заявленных исковых требований, взыскал в пользу истицы значительно меньшую сумму чем та, которая определена оценщиком в качестве рыночной стоимости квартиры, а подателем жалобы не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что при изменении критериев, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, рыночная стоимость квартиры составит менее "данные изъяты".

В соответствие со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки требованиям гражданско-процессуального законодательства, в ходе судебного разбирательства ответчики не представили суду доказательств иной стоимости принадлежавшего истице имущества, чем та, которая определена в отчете об оценке.

Не представлены апеллянтом и доказательства того, что характеристики жилых помещений, используемых оценщиком в качестве аналогов, отличаются в лучшую сторону от характеристик оцениваемого объекта, что не позволяет судебной коллегии сделать вывод об обоснованности возражений ответчика против рыночной стоимости принадлежавшего истцу имущества, определенной судом на основании результатов оценки.

Более того, ответчиками не представлены в материалы дела доказательства стоимости изъятого имущества с учетом его аварийного состояния.

Сама по себе ошибка в указании кадастрового номера объекта оценки не свидетельствует о том, что оценщик анализировал рыночную стоимость иного объекта оценки, нежели жилое помещение, принадлежавшее истице, притом, что адрес этого объекта указан в отчете об оценке верно.

При таком положении дела суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что произведенная оценщиком на основании имеющихся документов оценка квартиры в отсутствие в настоящее время возможности определить фактическое состояние спорной квартиры в связи со сносом дома в нарушение установленного порядка, - является допустимым доказательством.

В связи с изложенным, у суда первой инстанции не имелось оснований ставить под сомнение результаты оценки и иным образом определить рыночную стоимость квартиры.

Судебная коллегия не усматривает оснований для иной оценки указанного доказательства, поэтому доводы жалобы в части критики результатов независимой оценки жилого помещения подлежат отклонению.

Не может согласиться судебная коллегия и с доводами апелляционной жалобы о том, что надлежащим ответчиком по предъявленным исковым требованиям является Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Холмский городской округ".

В силу части 2 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

В статье 125 данного кодекса определено, что от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 2).

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3).

Как верно указал суд первой инстанции в оспариваемом решении на основании анализа Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Холмский городской округ", утвержденного решением Собрания муниципального образования "Холмский городской округ" 31 октября 2013 года N 3/5-22, данное юридическое лицо является функциональным органом администрации муниципального образования "Холмский городской округ", но не органом местного самоуправления, который по смыслу приведенных выше законоположений наделен правом выступать от имени муниципального образования.

Доводы апелляционной жалобы о противоречивости выводов суда первой инстанции, признавшего необоснованными исковые требования Н.Ю.Е. в части возложения на ответчиков обязанности произвести выкуп жилого помещения, но взыскавшего с Администрации муниципального образования "Холмский городской округ" выкупную цену жилого помещения, суд апелляционной инстанции находит ошибочными, поскольку отказ в удовлетворении указанной части исковых требований обусловлен избранием истицей ненадлежащего способа защиты своего права, о чем решение суда содержит мотивированные выводы и суждения.

Методики определения аварийности строений МГСН 301.03-97, утвержденные Распоряжением Правительства Москвы от 17 декабря 1997 года N 1374-РП, вопреки доводам апелляционной жалобы, не подлежат применению при разрешении возникшего спора, поскольку приняты органом исполнительной власти другого субъекта Российской Федерации и действуют в пределах его территории.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Холмского городского суда от 22 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Д.А.Е.

- без удовлетворения.

Председательствующий С.А.Лихачева

Судьи В.В.Кривулько

В.Ю.Доманов