Решение Московского областного суда от 20 мая 2015 г. по делу N 3-87/2015

Московский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Найденовой Л.А.,

при секретаре Крютченко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N3-87/15 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Солид билдинг девелопмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Солид билдинг девелопмент" 04 декабря 2014 года обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты" категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: комплексное малоэтажное строительство, адрес объекта: "данные изъяты"

Заявитель, уточнив в судебном заседании заявленные требования, просил суд принять решение об определении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости "данные изъяты" определенной по состоянию на 01 января 2013 года в Отчете "данные изъяты" от 19 мая 2014 года, подготовленном по заказу заявителя и получившим положительное экспертное заключение.

В обоснование требований заявитель ссылался на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, которая была утверждена Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N566-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области" (далее - Распоряжение N566-РМ), повлекла неправомерное увеличение земельного налога.

Заявителем соблюден досудебный порядок разрешения спора.

Представители заявителя Аксенов Р.В. и Ишмуратов Р.Р. в судебном заседании полностью поддержали заявленные требования.

Представители заинтересованных лиц: Министерства имущественных отношений - Левина М.Е., Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Московской области - Теплова О.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Сорокин А.А. - возражали против удовлетворения заявленных требований, в удовлетворении заявления просили отказать по тем мотивам, что представленный заявителем Отчет об оценке, определяющий рыночную стоимость земельного участка, не соответствует требованиям нормативных правовых актов об оценочной деятельности, кроме того, на день рассмотрения дела судом земельный участок имеет статус архивного.

Министерство экологии и природопользования Московской области, будучи надлежащим образом извещено о времени и месте проведения судебного заседания, не обеспечило явку в суд своего представителя, в письменном ходатайстве просило рассмотреть дело без участия представителя министерства.

Суд, выслушав пояснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика, исследовав материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, полагает удовлетворить заявленные требования. При этом суд исходит из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 и ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п.1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налоговая база - в соответствии с п.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ - определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права собственников данных земельных участков.

Понятие кадастровой стоимости определено в п.3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесении ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (п. 2.2 Определения Конституционного Суда РФ от 01 марта 2011 года N275-О-О).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Судом исследованы представленные заявителем свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 9) и кадастровый паспорт земельного участка (л.д. 10-18), из которых установлено, что на день обращения с данным заявлением в суд ООО "Солид билдинг девелопмент" на праве собственности принадлежал земельный участок общей площадью "данные изъяты" с кадастровым номером "данные изъяты" категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: комплексное малоэтажное жилищное строительство, адрес (местонахождение) объекта: "данные изъяты"

Право собственности ООО "Солид билдинг девелопмент" на указанный земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 21 июля 2008 года.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N566-РМ утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков указанной категории, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости данных земель по муниципальным районам, городским округам Московской области - по состоянию на 01 января 2013 года.

Распоряжением N566-РМ кадастровая стоимость принадлежащего заявителю земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью "данные изъяты" установлена по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты"

Обращаясь с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ему указанного земельного участка заявитель ссылался на то, что рыночная стоимость этого земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости и составляет "данные изъяты"

Заявитель просил принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере указанной рыночной стоимости.

В подтверждение действительной рыночной стоимости принадлежащего ему земельного участка с указанным кадастровым номером заявитель представил Отчет "данные изъяты" от "данные изъяты", подготовленный оценщиком "данные изъяты" и положительное экспертное заключение "данные изъяты" "данные изъяты", составленное экспертом "данные изъяты" "данные изъяты"

В подтверждение соблюдения досудебного порядка рассмотрения спора заявителем представлено решение от 28 ноября 2014 года Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 N П\452 в Московской области при территориальном органе в Московской области, которым заявление ООО "Солид билдинг девелопмент" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - отклонено (л.д. 13-15, 80-84).

Оценив доводы заявителя и представленные в их обоснование доказательства, доводы представителей заинтересованных лиц, показания допрошенного в качестве свидетеля оценщика "данные изъяты" суд приходит к выводу о соответствии Отчета "данные изъяты" от "данные изъяты" требованиям Федерального закона N135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N256 (далее - ФСО N1).

В соответствии с п.18 ФСО N1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Пункт 19 ФСО "данные изъяты" устанавливает, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

В соответствии с требованиями п.20 ФСО N1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, в силу указанной нормы, оценщик вправе отказаться от применения того или иного подхода при условии обоснования такого отказа в отчете.

Согласно п. 22 ФСО N1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Из Отчета следует, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки рассчитана в процессе проведения оценки с применением сравнительного подхода, при этом оценщиком в Отчете подробно проанализированы достоинства и недостатки каждого из подходов и приведены обоснования применения или отказа от применения того или иного подхода к оценке объекта оценки и их методов. В том числе оценщик обосновал невозможность применения доходного подхода и его методов для оценки принадлежащего заявителю земельного участка (л.д. 38-41).

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик "данные изъяты" подтвердил свои выводы, изложенные в отчете.

Таким образом, суд считает несостоятельными доводы представителей заинтересованных лиц о необоснованном отказе оценщика при рыночной оценке земельного участка заявителя от применения доходного подхода.

Как усматривается из Отчета "данные изъяты" оценщик обоснованно использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода как единственно возможный в данном случае (л.д. 40).

Пункт 13 ФСО N1, пункт 14 ФСО N4 и пункт 22 ФСО N7 дают определение сравнительного подхода как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Для сравнения объекта с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе вид использования, местоположение объекта, уникальные физические характеристики, в том числе свойства земельного участка, и другие характеристики, влияющие на стоимость.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг другу. В случае значительных различий скорректированных цен целесообразно выбирать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

В данном случае для сравнительного анализа продаж оценщиком были выбраны по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами-аналогами, пять наиболее близких объекта-аналога - предлагаемые к продаже земельные участки (л.д. 33-35, 50-55).

В Отчете приведен подробный анализ рынка земли в Подмосковье (л.д. 31-32), при этом использованы данные печатных изданий, материалы крупных аналитических агентств.

В Отчете содержатся принт-скрины объектов-аналогов (л.д. 50-55).

Как усматривается из Отчета при подборе аналогов оценщиком учтены все ценообразующие факторы, аналоги подобраны таким образом, что для определения рыночной стоимости земельного участка понадобилось использовать только одну корректировку - на площадь земельного участка. По остальным характеристикам объект оценки и объекты-аналоги совпадают. При этом оценщиком сделан вывод о том, что участки под МЖС (объект оценки) и участки под ИЖС (объекты-аналоги) относятся к одной ценовой группе (л.д. 33-35).

Расчет стоимости земельного участка приведен в таблице (л.д. 46-47).

С учетом изложенного суд считает несостоятельным и довод заинтересованных лиц о несопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки по ценообразующим факторам.

Суд полагает несостоятельной и ссылку представителей Министерства имущественных отношений "данные изъяты" на нарушение принципа однозначности при приведении корректировки на цену предложения. В Отчете мотивировано применение корректировки на условия продажи - скидки на цены земельных участков под ИЖС, указано, что применено округленное среднее значение корректировки (л.д. 35).

В судебном заседании представители заинтересованных лиц не оспаривали определенную в Отчете "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2013 года рыночную стоимость принадлежащего заявителю земельного участка.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или судебном порядке, не установлено иное.

Представителем Министерства имущественных отношений Московской области представлена распечатка публичной карты http//maps.rosreestr.ru/PortalOnline/, из которой следует, что на 08 апреля 2015 года земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" снят с кадастрового учета. Указанное обстоятельство подтвердили и представители заявителя.

Суд не соглашается с доводами заинтересованных лиц о том, что в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано, поскольку заявитель не вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

Как видно из даты на штампе заявление ООО "Солид билдинг девелопмент" принято комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 10 ноября 2014 года. Из текста решения комиссии следует, что заседание по рассмотрению заявления ООО "Солид билдинг девелопмент" состоялось 28 ноября 2014 года.

Из пояснений представителей заявителя, представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" и представленных документов (сведения о ЗУ-Windows Internet Explorer, выписок из ЕГРП) следует, что земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" был разделен на четыре участка, статус "архивный" для земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" был установлен 13 января 2015 года.

Из изложенного следует, что ООО "Солид билдинг девелопмент" обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - и в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, и в суд - до даты снятия с учета этого земельного участка и присвоения ему статуса "архивный".

Представители заявителя настаивают на рассмотрении дела судом, поясняя, что заявление об установлении рыночной стоимости земельного участка подано для пересчета суммы налоговой базы с 1-го числа налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с п.7 ст. 4 Федерального закона N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

В соответствии с положениями абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона N135-ФЗ требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

При таких обстоятельствах суд полагает, что данное дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения данный земельный участок приобрел статус архивного, поскольку установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости и применяется до исключения этого земельного участка из государственного кадастра недвижимости.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что требования заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Солид билдинг девелопмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поданное в Московский областной суд 04 декабря 2014 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты" равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года, в размере "данные изъяты"

Установленная судом кадастровая стоимость в размере "данные изъяты" подлежит использованию для исчисления налоговой базы за налоговый период с 01 января 2014 года до исключения земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" из государственного кадастра недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в архивные сведения государственного кадастра недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты" расположенного по адресу: "данные изъяты"

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Московский областной суд.

Судья Найденова Л.А.