Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 20 мая 2015 г. по делу N 33-6135/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего судьи: Тегуновой Н. Г.

Судей: Резниковой В.В., Гулиной Е.М.,

при секретаре Вороновой Т.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании от 20 мая 2015 года апелляционную жалобу ФГКУ "Росвоенипотека"

на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 13 октября 2014 года по гражданскому делу по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Деревщикову А. А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, по исковому заявлению 3-го лица ФГКУ "Росвоенипотека", заявляющего самостоятельные требования, к Деревщикову А. А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

заслушав доклад судьи Гулиной Е.М.,

объяснения Деревщикова А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и, в котором просил: взыскать с Деревщикова А. А. задолженность по кредитному договору в размере "данные изъяты" в том числе остаток неисполненных обязательств по займу "данные изъяты" сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом ? 541 772,13 руб., пени в размере 50000 руб.; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности Деревщикову А.А., расположенную по адресу: "данные изъяты", в том числе определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость квартиры в размере "данные изъяты": расторгнутъ кредитный договор "данные изъяты" от 02.02.2010 г., заключенный между Деревщиковым А.А. и Московским областным банком (ООО); взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 24494,72 руб.

Заявленные требования обоснованы тем, что в соответствии с условиями кредитного договора 426 от 02.02.2010 г. заемщику- залогодателю Деревщикову А. А. Московский Областной Банк общество с ограниченной ответственностью предоставил ипотечный кредит в сумме "данные изъяты" (Один миллион девятьсот двадцать шесть тысяч) рублей на срок 187 (сто восемьдесят семь) месяцев для приобретения ответчиком квартиры. Начиная с 02.05.2012 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, ответчиком производятся с нарушением сроков и в недостаточном размере. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение платежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной. Ответчику было сделано несколько телефонных звонков с целью уведомления о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность. Каких-либо действий по урегулированию задолженности ответчик до настоящего времени не совершил.

3-е лицо ФГКУ "Росвоенипотека", вступившее в дело, как лицо, заявляющее самостоятельные требования, к Деревщикову А.А., просил: взыскать с Деревщикова А. А. денежные средства в размере 774578,62 руб., в том числе: "данные изъяты". ? сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной ФГКУ "Росвоенипотека" в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 155647.46 руб. ? сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рeфинансирования ЦБ РФ 7,75% со дня увольнения ответчика с военной службы: 29.07.2010 г. по 08.09.2014 г.; 101254,21 ? пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; взыскать проценты за пользование целевым жилищным займом на сумму остатка задолженности, исходя из ставки финансирования ЦБ РФ 7,75% с 09.09.2014 г. по день окончательного возврата займа включительно; расходы по уплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты".; взыскание произвести в том числе путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно квартиру, кадастровый (условный) номер "данные изъяты", расположенную по адресу: "данные изъяты", находящуюся в собственности Деревщикова А.А..

Представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в судебное заседание явилась, на требованиях настаивала.

Ответчик Деревщиков А.А. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

ФГКУ "Росвоенипотека" в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 13 октября 2014 года исковые требования ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворены; исковые требования федерального ФГКУ "Росвоенипотека) удовлетворены частично; с Деревщикова А. А. в пользу ОАО "Агенство по ипотечному жилищному кредитованию" взыскана задолженность по кредитному договору в размере "данные изъяты", в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - "данные изъяты", сумма начисленных, неуплаченных процентов за пользование кредитом - "данные изъяты" с Деревщикова А. А. в пользу федерального государственного казенного учреждения ФГКУ "Росвоенипотека" взысканы денежные средства в размере "данные изъяты" в том числе: "данные изъяты". - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту; "данные изъяты". - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 7,75% со дня увольнения Ответчика с военной службы -29 июля 2010 г. по 08 сентября 2014 г.; 101254,21 руб. - пени в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13678,01 руб.

С указанным решением, в части определения стоимости квартиры не согласилось ФГКУ "Росвоенипотека", в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения в этой части, как незаконного и необоснованного.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, исследовав экспертное заключение, выслушав явившегося участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом, в соответствии с условиями кредитного договора 426 от 02.02.2010 г. заемщику- залогодателю Деревщикову А. А. Московский Областной Банк общество с ограниченной ответственностью предоставил ипотечный кредит в сумме "данные изъяты" на срок 187 месяцев для приобретения ответчиком квартиры.

Начиная с 02.05.2012 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, ответчиком производятся с нарушением сроков и в недостаточном размере.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение платежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной.

Ответчику было сделано несколько телефонных звонков с целью уведомления о необходимости оплатить допущенную просроченную задолженность. Каких-либо действий по урегулированию задолженности ответчик до настоящего времени не совершил.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необходимости взыскания с Деревщикова А. А. в пользу ОАО "Агенство по ипотечному жилищному кредитованию", которое в настоящее время является надлежащим взыскателем по договору и собственником закладной на квартиру, задолженности по кредитному договору в размере "данные изъяты" в том числе остатка неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - "данные изъяты" суммы начисленных, неуплаченных процентов за пользование кредитом - "данные изъяты"

В силу п.2 ст.3 Федерального закона от 20.08.2004 г. N117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", участниками накопительно-ипотечной системы являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников.

В соответствии с п.6 ст. 14 Федерального закона N117-ФЗ, источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника.

Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утверждены постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 года N370. Согласно п. 10 указанных Правил, жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием средств целевого жилищного займа, в силу закона находится в залоге (ипотеке) у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение. В силу п.60 Правил, в случае если участник досрочно уволен с военной службы и у него не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 статьи 10 Федерального закона, участник возвращает уполномоченному органу: средства целевого жилищного займа; средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра.

При нарушении сроков возврата задолженности участник платит уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пп. "г" п.70 Правил). В силу п.72 Правил, в случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня получения участником графика уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга и в течение 3 рабочих дней со дня принятия такого решения извещает об этом кредитора.

Согласно ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 указанного федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из материалов дела следует, что 02.02.2010 года между ФГКУ "Росвоенипотека" и Деревщиковым А. А. заключен договор целевого жилищного займа "данные изъяты", предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

В силу п.2 договора, целевой жилищный займ был предоставлен Деревщикову А. А. на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от 02.02.2010г. (т. 1 л.д. 121), предоставленного ОАО " Московский О. Б." для приобретения ответчиком в собственность квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 41,3 кв.м., расположенной по адресу: "данные изъяты", за счёт накоплений для жилищного обеспечения, учтённых на именном накопительном счёте ответчика и на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счёт накоплений для жилищного обеспечения, учтённых (учитываемых) на именном накопительном счёте ответчика.

Пункт 2.4 договора целевого жилищного займа предусматривает нахождение квартиры одновременно в залоге у кредитора и займодавца, требования займодавца подлежат удовлетворению после удовлетворения требований кредитора.

Законным владельцем, составленной Деревщиковым А. А. закладной, удостоверяющей право по кредитному договору, является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Стоимость жилого помещения была оценена в "данные изъяты"

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона произведена 27.02.2010 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по МО.

Из материалов дела усматривается, что именной накопительный счет Деревщикова А. А. закрыт 30 мая 2011 г. без права на использование накоплений. 29 июля 2010 г. Деревщиков А. А. досрочно уволен с военной службы, при этом основания для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, перестали существовать.

10 мая 2011 г. ответчику был направлен график возврата задолженности, с получением которого А.А. Деревщиков обязан осуществлять возврат задолженности по указанным реквизитам.

Обязанность по возврату целевого займа, процентов и пеней, согласно графику погашения задолженности до настоящего времени Деревщиковым А. А. не выполнена.

По состоянию на 13.10.2014 года задолженность Деревщикова А.А. перед ФГКУ "Росвоенипотека" составляет "данные изъяты"., в том числе: "данные изъяты". ? сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной ФГКУ "Росвоенипотека" в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; "данные изъяты" ? сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рeфинансирования ЦБ РФ 7,75% со дня увольнения ответчика с военной службы: 29.07.2010 г. по 08.09.2014 г.; "данные изъяты" ? пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; взыскать проценты за пользование целевым жилищным займом на сумму остатка задолженности, исходя из ставки финансирования ЦБ РФ 7,75% с 09.09.2014 г. по день окончательного возврата займа включительно.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о наличии оснований для взыскания с ответчика суммы задолженности, в размере "данные изъяты"

При решении вопроса о начальной продажной цене квартиры, суд в силу ст.56 ГПК РФ, исходил из её стоимости согласно договору целевого жилищного займа от 23.06.2010 года, и установил начальную продажную цену в размере "данные изъяты"., указав, что доказательств иного сторонами суду не представлено.

В апелляционной жалобе истец просил отменить решение в части установления начальной продажной цены квартиры при обращении на нее взыскания путем продажи с публичных торгов в размере "данные изъяты" и назначить судебно-оценочную экспертизу по оценке рыночной стоимости квартиры. Истец ссылается на то, что суд установил начальную цену квартиры, установленную в 2009 г. в договоре целевого жилищного займа стоимость предмета залога, в настоящее время, нельзя признать актуальной.

Судебная коллегия пришла к выводу, что доводы жалобы, в указанной части, являются обоснованными.

Исходя из существа заявленных требований ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" одним из значимых для дела обстоятельств является установление рыночной стоимости квартиры, находящейся в залоге, для продажи ее с публичных торгов и погашения задолженности ответчиком.

Суд первой инстанции не учел положения п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которого, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании изложенного, судебной коллегией заявленное ходатайство истца было удовлетворено. По делу была назначена судебная - оценочная экспертиза.

Апелляционной инстанции было представлено заключение среднерыночной стоимости квартиры, без учета поправки на наличие отделки в ней, которая составляет 2834 000 рублей.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что в связи с неверным определением продажной стоимости квартиры, решение суда в указанной части подлежит изменению.

Согласно материалам дела, стоимость экспертизы составила 28000 рублей. Судебной коллегией расходы по проведению экспертизы были возложены на ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих".

В связи с тем, что оплата не произведена, судебная коллегия полагает, что с ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" подлежат взысканию расходы за проведение экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 13 октября 2014 года изменить в части установления начальной продажной стоимости квартиры.

Установить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: "данные изъяты" в размере "данные изъяты"

Взыскать с ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", расположенного по адресу: "данные изъяты", расходы по проведению судебной экспертизы в размере - "данные изъяты".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФГКУ "Росвоенипотека" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи