Решение Новосибирского областного суда от 09 февраля 2015 г. по делу N 3-11/2015

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Государственного бюджетного учреждения Здравоохранения Новосибирской области "Городская клиническая больница N25" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ГБУЗ Новосибирской области "Городская клиническая больница N25" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной в обоснование требований, указало, что имеет на праве постоянного (бессрочного) пользования два земельных участка: 1) общей площадью 9 423 кв.м, с кадастровым номером 1, адрес (местоположение): относительно ориентира здания хирургического корпуса, расположенного в границах участка. Ориентир - здание, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, "адрес"; 2) общей площадью 3 530 кв.м, с кадастровым номером 2, адрес (местоположение): относительно ориентира здания поликлиники, расположенного в границах участка. Ориентир - здание, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, "адрес".

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 1 определена в размере 59196322, 53 рублей, с кадастровым номером 2 в размере 22583139,70 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации заявитель полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере рыночной, в соответствии с представленным отчетом N-р на 1 января 2010 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 1 в размере 25308000,00 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером 2 в размере 10309000,00 рублей.

Настоящее дело рассмотрено судом в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены: Правительство Новосибирской области, Управление Росреестра по Новосибирской области, мэрия г. Новосибирска.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и представитель мэрии г. Новосибирска полагали необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку представленные документы не содержат достоверных доказательств о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области и Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного заседания, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав участников процесса, показания свидетелей оценщиков П. и Д., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Между тем действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела ГБУЗ Новосибирской области "Городская клиническая больница N25" имеет на праве постоянного бессрочного пользования два земельных участка: 1) с кадастровым номером 1, расположенный по адресу: относительно ориентира здания хирургического корпуса, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, "адрес";

2) с кадастровым номером 2 относительно ориентира здания поликлиники, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, "адрес".

Согласно кадастровой справки земельного участка с кадастровым номером 1 от 12 ноября 2014 года (л.д. "данные изъяты") кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 59196322,53 рублей.

Согласно кадастровой справки земельного участка с кадастровым номером 2 от 12 ноября 2014 года (л.д. "данные изъяты"), кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 22583139,70 рублей.

ГБУЗ Новосибирской области "Городская клиническая больница N25" владеет данными земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельных участков затрагиваются их права и обязанности.

Согласно части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что государственная кадастровая оценка земельных участков является результатом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик земельных участков с кадастровыми номерами 1, 2, заявитель настаивал на установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости спорных земельных участков заявитель представил суду отчет N-р об оценке от 11 августа 2014 года, выполненный оценщиком ООО "Сибирская гильдия оценщиков" П., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2010 года с кадастровым номером 1 составляет 25308000,00 рублей; с кадастровым номером 2 составляет 10 309000,00 рублей (л.д. "данные изъяты").

В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение N от 9 сентября 2014 года Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (л.д. "данные изъяты").

Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности (статья 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельных участков ГБУЗ Новосибирской области "Городская клиническая больница N25" установленная в представленном суду Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики этих объектов и не является достоверной.

Из отчета об оценке рыночной стоимости объектов и пояснений оценщиков П. и Д., данных в судебном заседании следует, что при расчете рыночной стоимости земельных участков ими применен сравнительный подход.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО N1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Между тем используемые в отчете три объекта-аналога (л.д. "данные изъяты") не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 1.

Наличие в представленном суду Отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта, противоречит положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и свидетельствует о том, что в отчете не учтены такие индивидуальные характеристики объекта как его уникальное использование - объект находится в зоне объектов здравоохранения с размещением на нем здания лечебного учреждения.

Как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является разрешенное использование земель.

В графе "вид разрешенного использования" таблицы 14.4 (л.д. "данные изъяты") как по объекту оценки, так и по объектам-аналогам N1 - N 3 указано "под деловую застройку".

Вместе с тем, из 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов, утвержденных Постановлением Правительства Новосибирской области N 535-п от 29 ноября 2011 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" такой вид разрешенного использования, как "деловая застройка" отсутствует.

Согласно кадастровой справки данного земельного участка от 9 июня 2014 года (л.д. "данные изъяты") вид разрешенного использования объекта оценки - для завершения строительства здания хирургического корпуса, что относится к 7 группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

По объектам-аналогам вид разрешенного использования применительно к вышеназванным группам не установлен.

Корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что оценщик пришел к выводу об отсутствии отличий в разрешенном использование объектов-аналогов и объекта-оценки (комментарии к таблицам корректировок Отчета об оценке, л.д. "данные изъяты").

С таким выводом оценщика согласиться нельзя, поскольку из приложенных к Отчету об оценке скриншетов по объектам аналогам, такой вывод не следует (л.д. "данные изъяты").

Так, в корректировочной таблице по объекту аналогу N1 указано, что объект под административные здания, с проектами, в собственности, по объекту аналогу N2 под строительство автосервисного центра, согласование по земле, проект, по объекту аналогу N3 собственность, земли, населенных пунктов, деловая застройка - под торговлю и жилье. В объявлении по объекту аналогу N 1 указано, что земельный участок под административные здания, содержится комментарий - с проектами, в аренде и собственности (л.д. "данные изъяты"), по объекту аналогу N 2 - под строительство автосервисного центра, содержится комментарий - проект согласования по земле, проект (л.д. "данные изъяты"), по объекту-аналогу N 3 вид разрешенного использования не указан (л.д. "данные изъяты").

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1 согласно которому, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.

В таблице 14.5 (л.д. "данные изъяты") в графе "дата предложения" в объектах-аналогах указан IV квартал 2009 года, однако данная информация документально не подтверждена, так как в приложениях к отчету (л.д. "данные изъяты") указано, что по объектам-аналогам информация получена из электронной базы данных справочника "Коммерческая недвижимость" за 07-14 декабря (объект-аналог N1); 10-17 августа (объект-аналогN2), и 07-14 декабря (объект-аналогN3), при этом год не указан.

Поскольку в приложениях отсутствуют сведения, подтверждающие календарный год выставления объектов-аналогов на продажу, то вышеназванные обстоятельства не могут свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанных земельных участков.

Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается по размерам земельных участков, при размере объекта оценки 9423,00 кв.м, объекты - аналоги значительно меньше по площади: 4400,00, 3311, 2 400 кв.м., что также указывает на необоснованный выбор объектов - аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.

В разделе Отчета об оценке "Корректировка на местоположение оценщик указывает, что фактор местоположение является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков.

Суд соглашается с таким выводом оценщика.

Вместе с тем, стоимость земельных участков в г. Новосибирске различается в зависимости от района города. Это связано со степенью развития района, его деловой активностью, преобладающего типа застройки, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, инвестиционной привлекательностью.

Стоимость земельного участка в соответствующем районе г. Новосибирска зависит от расположения участка относительно магистральных улиц. При этом стоимость земельных участков, расположенных по линии магистральных улицы выше, чем у земельных участков, расположенных внутриквартально. Это связано с тем, что на линии магистральных улиц более интенсивный транспортный и человеко-поток, что делает земельный участок инвестиционно-привлекательным для строительства объектов коммерческой недвижимости.

Представленная оценщиком информация об объектах-аналогах не позволяет их идентифицировать, в том числе и по такому параметру как месторасположение на территории города Новосибирска (центр, средняя удаленность, окраина и т.д.) и применить соответствующий корректировочный коэффициент, поскольку в таблице 14.5 (л.д. "данные изъяты") указаны только улица города, без привязки к дому или иному ориентиру.

В качестве элемента сравнения определяющего специфические характеристики объекта, влияющего на вариации цен в Отчете об оценке названы такие физические характеристики объекта как наличие возможностей подведения к земельному участку коммуникаций.

Описывая объекты-аналоги, оценщик указал, что они обеспечены всеми коммуникациями (л.д. "данные изъяты"), однако, как пояснил в судебном заседании оценщик П., при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами им учитывалась общая характеристика о наличии инженерных сетей в кадастровых кварталах сравниваемых объектов. При этом указанные в отчете источники информации не содержат сведений о наличии инженерных сетей у объектов-аналогов, копии объявлений о продаже объектов-аналогов к Отчету об оценке не приложены, сведения об отнесении объектов-аналогов к кадастровым кварталам в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

В отношении объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 2 в отчете использовались те же объекты-аналоги, что применялись для объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 1.

Согласно кадастровой справки данного земельного участка от 6 июня 2014 года (л.д. "данные изъяты" вид разрешенного использования объекта оценки - для эксплуатации здания поликлиники, что относится к 7 группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

По объектам-аналогам вид разрешенного использования применительно к вышеназванным группам не установлен.

В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.

Представленная оценщиком информация об объектах-аналогах не позволяет их идентифицировать, в том числе и по такому параметру как месторасположение на территории города Новосибирска (центр, средняя удаленность, окраина и т.д.) и применить соответствующий корректировочный коэффициент, поскольку в таблице 14.3 (л.д. "данные изъяты") указаны только улица города, без привязки к дому или иному ориентиру.

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка с кадастровым номером 2 также не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В силу требований статей 17.1, 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное заключение Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (л.д. "данные изъяты") составлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

По мнению суда, данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков.

Исходя из изложенного основания для удовлетворения заявления не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления Государственного бюджетного учреждения Здравоохранения Новосибирской области "Городская клиническая больница N25" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Председательствующий по делу /подпись/ Петрунина И.Н.

Решение вступило в законную силу 11 марта 2015 года.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.