Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 28 мая 2015 г. по делу N 33-7073/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Л.И. Сибгатуллиной,

судей С.М. Тютчева, Р.Р. Хасаншина,

при секретаре судебного заседания А.В. Дианкиной,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи С.М. Тютчева гражданское дело по апелляционной жалобе Р.М. Батыршина на решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 13 марта 2015 года, которым постановлено:

иск Галиевой Г.Ф. к Батыршиной С.М., Батыршину Р.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством дома и возврате денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, находящегося по адресу: "адрес" от 24 июня 2013 года, заключенный Батыршиным Р.М. от имени Батыршиной С.М. и Галиевой Г.Ф.

Взыскать с Батыршина Р.М. в пользу Галиевой Г.Ф. 160 тысяч рублей и в возврат госпошлины 4 400 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Р.М. Батыршина об отмене решения суда, заслушав в судебном заседании представителя ответчика Р.М. Батыршина - А.И. Батыршину в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г.Ф. Галиева обратилась в суд с иском к С.М. Батыршиной, Р.М. Батыршину о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством дома. В обоснование заявленных исковых требований указала, что 8 октября 2013 года заключила с Р.М. Батыршиным, действовавшим от имени ответчика С.М. Батыршиной, предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством дома по адресу: "адрес". Стоимость земельного участка и незавершенного строительством дома определена сторонами в 2410 000 рублей. По предварительному договору в качестве задатка ею было уплачено ответчику 60000 рублей и 100 000 рублей. Оставшуюся сумму она должна была уплатить после государственной регистрации договора и перехода права собственности. Однако, в последующем она вынужденно отказалась от заключения основного договора и оплаты оставшейся суммы денег, так как после осмотра незавершенного строительством дома, обнаружила его недостатки о которых не было оговорено продавцом при заключении договора. Так, при детальном осмотре было установлено, что в доме требуется замена всех окон, кровли, повторная внутренняя штукатурка стен, а также их выравнивание. Кроме того, было обнаружено, что из-за конструктивных особенностей входа в гараж, который расположен под домом, дождевая и талая вода затекают в гараж и подвальное помещение дома. На основании изложенного, просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, взыскать с ответчика уплаченные по вышеуказанному договору денежные средства в размере 160 000 рублей и судебные расходы.

Соответчик Р.М. Батыршин иск не признал.

Ответчик С.М. Батыршина, представитель Азнакаевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан на судебное заседание не явились.

Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе Р.М. Батыршиным ставится вопрос об отмене решения суда. При этом указывается на то, что в предварительном договоре применительно к положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, нашли отражение необходимые для индивидуализации данные о недвижимом имуществе, такие как технические характеристики дома, кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен, его размер и местонахождение, а также иные данные. Доводы Г.Ф. Галиевой о недостатках дома несостоятельны, так как в предварительном договоре купли - продажи прямо указано, что строительство дома на земельном участке окончено лишь на 60 %. Истец в полной мере воспользовался правом осмотреть объект недвижимости, в его праве он ограничен не был, о чем в предварительном договоре купли-продажи также имеются сведения. Подтверждая свое намерение на приобретение дома, истец передала денежные средства в размере 100 000 рублей. Со своей стороны он надлежаще исполнил свои обязательства. На данный момент указанный объект недвижимого имущества не продан и не обременен иными обязательствами. Суд не учел отчет N 11/7901-13 от 7 октября 2013 года РГУП БТИ об определении рыночной стоимости земельного участка и индивидуального жилого дома незавершенного строительством, расположенного по адресу: "адрес", согласно которому рыночная стоимость исследуемого имущества составляет - 3 015 006 рублей. В то время как между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого спорного имущества по более низкой цене.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Р.М. Батыршина - А.И. Батыршина апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам.

Истец Г.Ф. Галиева и представитель Азнакаевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в своих заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение суда по данному гражданскому делу подлежащим оставлению без изменения.

В силу положений пункта 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 28 июня 2013 года) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 28 июня 2013 года) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 28 июня 2013 года) предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 28 июня 2013 года) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 28 июня 2013 года) при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 24 июня 2013 года между Г.И. Хасановой, действующей от имени Р.М. Батыршина в порядке передоверия, и Г.Ф. Галиевой заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1180 кв.м. с кадастровым номером ... и размещенный на нем незавершенный строительством объект, состоящий из основного кирпичного строения, площадью застройки 337,5 кв.м., находящиеся по адресу: "адрес".

По соглашению сторон, стоимость незавершенного строительством жилого дома с земельным участком определена 2 500000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 договора, расчет между сторонами производится следующим образом: оплата в размере 60000 рублей производится покупателем при подписании предварительного договора купли-продажи, эта сумма признается задатком и засчитывается в счет оплаты незавершенного строительством жилого дома и земельного участка; сумма в размере 2440000 рублей подлежит уплате в течении пяти рабочих дней покупателем продавцу после государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, стороны дату заключения договора не указали (л.д. 43).

Согласно распискам ответчик Р.М. Батыршин получил от истца в счет оплаты товара 160000 рублей, что подтверждено соответствующими расписками.

В связи с обнаружением истцом недостатков товара (незавершенного строительством жилого дома), требующих существенных вложений для их устранения, истцом был поставлен перед ответчиком вопрос о снижении цены товара до 1 750 00 рублей, в чем истцу было отказано.

Письмом от 5 февраля 2014 года Г.Ф. Галиева уведомила С.М. Батыршину о расторжения предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченных ею денежных средств.

Претензия в части возврата уплаченной суммы задатка ответчиком оставлена без удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено, что в срок до 24 июня 2014 года стороны основной договор купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством домом не заключили.

Решением Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 22 апреля 2014 года в удовлетворении иска Г.Ф. Галиевой к С.М. Батыршиной, Р.М. Батыршина о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством дома и возврата уплаченных денег отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 7 июля 2014 года решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 22 апреля 2014 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Г.Ф. Галиевой - без удовлетворения.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 4 февраля 2015 года решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 22 апреля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 7 июля 2014 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты нижестоящих судов, суд кассационной инстанции указал на то, что нижестоящие суды неправильно установили обязанности сторон по доказыванию обстоятельств имеющих значение для дела и необоснованно возложили на истицу обязанности доказывания соответствия незавершенного строительством дома требованиям договора о качестве товара, до передачи данного товара истцу.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответная сторона по делу таких доказательств суду не представила. Учитывая, что основной договор купли-продажи сторонам в установленный срок заключен не был из-за недостатков товара, о которых ответчик истцу не сообщил, то есть по вине стороны ответчика, пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с постановленным по данному гражданскому делу решением суда первой инстанции.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из условий предварительного договора, заключенного сторонами 24 июня 2013 года (л.д. 42-44), поскольку он подписан его участниками.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Поскольку качество незавершенного строительством дома не соответствовало обычно предъявляемым к таким строениям требованиям, имело неустранимые конструктивные недостатки, которые могли привести к разрушению строения в дальнейшем, при этом конструктивные особенности строения и его качество не были оговорены сторонами в тексте договора, а сам товар покупателю не передан, то при таких данных, суд первой инстанции обоснованно расторг предварительной договор в связи с существенным его нарушением ответчиком, не обеспечившим надлежащее качество товара и не представившем суду доказательств обратного.

При таких данных суд первой инстанции обоснованно взыскал с Р.М. Батыршина в пользу истца 160000 рублей, что соответствует положениям пункта 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор расторгнут в виду обстоятельств, за которые истец не отвечает, то уплаченные по данному договору денежные средства, в том числе и в качестве задатка, не подлежат оставлению ответчику.

Исковые требования Г.Ф. Галиевой рассмотрены судом в соответствии с положениями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в заявленных истцом пределах.

Доводы апелляционной жалобы Р.М. Батыршина об осведомленности истца о характеристиках приобретаемого объекта недвижимости, степенью готовности 60 %, не опровергают доводы истца, а также выводы суда первой инстанции по делу о наличии недостатков в товаре.

Доводы апелляционной жалобы Р.М. Батыршина о том, что оговоренная в договоре от 24 июня 2013 года цена значительно ниже реальной стоимости недвижимого имущества, указанной в отчете N 11/7901-13 от 7 октября 2013 года РГУП БТИ, также не может повлечь отмену решения суда по данному гражданскому делу, поскольку не имеет правового значения по данному гражданскому делу о возврате неосновательного обогащения.

При таких данных, удовлетворив иск, суд первой инстанции вынес по данному делу законное и обоснованное решение.

Выводы суда основаны на обстоятельствах дела и представленных сторонами доказательствах, оцененных судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело судом рассмотрено с соблюдением требований закона, нарушений норм процессуального законодательства не допущено, в связи с чем, основания для отмены, либо изменения решения суда по данному делу отсутствуют.

Апелляционная жалоба Р.М. Батыршина удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 327, пунктом 1 статьи 328, статьями 329, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 13 марта 2015 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.М. Батыршина, без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи