Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 22 мая 2015 г. по делу N 11-5529/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Малоедовой Н.В.

судей Щелокова Ю.Г., Уфимцевой Т.Д.

с участием прокурора Малышевой О.П.

при секретаре Бабкине С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 мая 2015 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Смолина А.Н., апелляционному представлению прокурора Красноармейского района Челябинской области на решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 06 февраля 2015 года по иску Смолина А.Н. к Вафиной Ю.Н., Шабалину В.П. о выселении.

Заслушав доклад судьи Малоедовой Н.В. об обстоятельствах дела, возражения Вафиной Ю.Н., Шабалина В.П. относительно доводов апелляционной жалобы, пояснения Чугаева А.Ю., полагавшего доводы апелляционной жалобы обоснованными, заключение прокурора Малышевой О.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Смолин А.Н. обратился в суд с иском к Вафиной Ю.Н., Шабалину В.П. о выселении из помещения общежития, расположенного по адресу: ****.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником доли в праве собственности на указанное выше здание общежития на основании договора купли-продажи от 09 сентября 2014 г. В настоящее время в общежитии зарегистрированы и проживают ответчики, которые в установленные сроки не освободили жилое помещение и не снялись с регистрационного учета.

Истец Смолин А.Н. и его представитель Чугаев А.Ю. в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, пояснили, что 09 сентября 2014 г. ООО "Клирингросиндустрия" продало здание общежития. Сделка прошла государственную регистрацию и ответчиками не оспаривается. На неоднократные обращения истца освободить принадлежащее ему помещение ответчики никаких действий не предпринимают. Ответчики были вселены и проживают в спорном помещении без законных оснований.

Ответчик Шабалин В.П. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.

I t

Ответчик Вафина Ю.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что была вселена в общежитие директором совхоза "Петровский" в связи с трудовыми отношениями. При отчуждении здания общежития в пользу ОАО "Клиригнросиндустрия" за ней было закреплено право проживания и пользования, предоставленными ей комнатами.

Третьи лица Хайдулина О.М., Боровикова Е.С., Ратанова Т.С., Гурьева Ю.В. в судебном заседании исковые требования Смолина А.Н. поддержали, пояснили, что являются собственниками доли в праве на здание общежития. Вафина Ю.Н. и Шабалин В.П. членами их семьи не являются, соглашение между ним о проживании ответчиков в спорном помещении отсутствуют.

Третьи лица Будимирова Н.Н., Воробьева Т.Л., Швецова Т.Н., Янович В.Н., Атюнин В.Н., Петухова О.Р., Расторгуев К.Н., Костромина Л.А., Брюханов Н.Н., Томащук Т.А., Кубовская М.Е., Будовская А.Н., Коркин СЛ., Гредасов А.А., Подберезных О.А., Расторгуева А.А. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали. Их представитель Чугаев А.Ю. исковые требования Смолина А.Н. поддержал в полном объеме.

Третьи лица Бакланова Т.В., Смолина О.Н., Афанасьева Е.А., Гилязов P.M., ООО "Клирингросиндустрия" при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе Смолин А.Н. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Указывает, что ответчиками не представлено доказательств наличия трудового стажа, а также факта вселения в спорные помещения в связи с трудовыми отношениями, суд не учел, что по сведениям из домовых книг Вафина Ю.Н. и Шабалин В.П. сняты с регистрационного учета, не принял во внимание, что Вафина Ю.Н. и Шабалин В.П. несколько лет не проживали в общежитии. К спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 304 Гражданского кодекса РФ, однако судом не правильно применены нормы материального права.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки не сообщили. Судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

До рассмотрения дела в судебную коллегию поступило заявление от прокурора Красноармейского района Челябинской области, в котором он отзывает поданное ранее апелляционное представление.

Согласно статье 326 Гражданского процессуального кодекса РФ отказ от апелляционных жалоб, представления допускается до вынесения судом апелляционного определения.

Отказ от апелляционного представления на решение суда не противоречит закону, поэтому может быть принят судебной коллегией. Производство по апелляционному представлению прокурора подлежит прекращению.

Прекращение производства по апелляционному представлению в связи с отказом от него, не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы Смолина А.Н.

Заслушав объяснения Вафиной Ю.Н., Шабалина В.П., Чугаева А.Ю., заключение прокурора Малышевой О.П., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что здание общежития, расположенное по адресу: ****, 1973 года постройки, находилось на балансе совхоза "Петровский".

Постановлением Главы администрации Красноармейского района от 30 декабря 1992 года N 356-3 на базе реорганизованного совхоза "Петровский" было образовано Товарищество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Петровское" (ТОО СХП "Петровское"). На основании Акта оценки имущества коллективного сельскохозяйственного предприятия "Петровское" от 01 июля 1992 г. здание общежития в п. Петровский по ул. Ленина, 37 было внесено в уставный капитал товарищества. В 2000 году ТОО СХП "Петровское" было реорганизовано в ОАО СХП "Петровское". Право собственности на здание общежития за ОАО СХП "Петровское" было зарегистрировано в ЕГРП 05 декабря 2003 года (л.д.162 т.1, л.д. 42 т.2).

Из материалов дела усматривается, что жилая площадь в общежитии д. **** была предоставлена Вафиной Ю.Н., Шабалину В.П. в связи с трудовыми отношениями с совхозом "Петровский". Вафина Ю.Н. зарегистрирована в общежитии по адресу: **** с 06 марта 1997 г., проживает в комнатах N ****. Шабалин В.П. зарегистрирован в общежитии по адресу: **** с 20 января 1993 г. без указания номера комнаты, проживает в комнате N **** (л.д. 13,14,49,96 т. 1, л.д.15т.2).

По договору купли-продажи, заключенному между ОАО СХП "Петровское" и ООО "Клирингросиндустрия" 17 мая 2004 года, здание

общежития по ул.**** перешло в собственность ООО "Клирингросиндустрия". На момент заключения договора ответчики были зарегистрированы и проживали в здании общежития. Из содержания указанного договора следует, что граждане, зарегистрированные в общежитии на момент заключения договора (всего 31 человек), в том числе ответчики Вафина Ю.Н. и Шабалин В.П. сохраняют право проживания в общежитии после смены собственника (п. 5 договора) (л.д. 79 т.1).

09 сентября 2014 года по договору купли-продажи здание общежития перешло в общую долевую собственность Смолина А.Н., Х.О.М., Б.Е.С., Р.Т.С, Ч.А.Ю. Г.Ю.В. Будимировой Н.Н., Воробьевой Т.Л., Швецовой Т.Н., Янович В.Н., Атюнина В.Н., Петуховой О.Р., Расторгуева К.Н., Костроминой Л.А., Брюханова Н.Н., Томащук Т.А., Кубовской М.Е., Будовской А.Н., Коркина СЛ., Гредасова А.А., Подберезных О.А., Расторгуевой А.А., Баклановой Т.В., Смолиной О.Н., Афанасьевой Е.А., Гилязова P.M. (л.д.22-33, 35-46, 58-63 т.1).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Смолина А.Н. о выселении Вафиной Ю.Н. и Шабалина В.П. из общежития без предоставления другого жилого помещения, суд первой инстанции руководствуясь ст. ст. 108,110 Жилищного кодекса РСФСР, ст.ст. 7, 13 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 2, 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", пришел к выводу о невозможности выселения ответчиков из общежития без предоставления другого жилого помещения, поскольку по состоянию на 01 марта 2005 г. Вафина Ю.Н. и Шабалин В.П. относились к категории лиц, указанных в п. 6 ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР, на которых распространяются дополнительные гарантии от выселения из общежитий. При этом суд исходил из того, что ответчики имеют право пользования занимаемыми жилыми помещениями, и это право сохраняется за ними при смене собственников общежития.

При правильности окончательного вывода суда об отказе Смолину А.Н. в удовлетворении заявленного иска, судебная коллегия вместе с тем, не может согласиться с мотивами, положенными судом первой инстанции в обоснование отказа в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N 708 (утратившими силу с 27 января 2003 г.) при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующим решением Советов народных депутатов.

Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом Российской Федерации, Госкомимуществом Российской Федерации 10 февраля 1992 г., принятой на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.

Постановлением Правительства N 724 от 17 июля 1995 г. "О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность", были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций.

В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, подлежащих передаче в муниципальную собственность, также были включены объекты обобществленного жилищного фонда.

Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством.

Из материалов дела следует, что при реорганизации совхоза "Петровский", здание общежития было передано на баланс организации, созданной в результате реорганизации - ТОО СХП "Петровское". Вселение истцов в спорное жилое помещение имело место после реорганизации совхоза в ТОО СХП "Петровское", следовательно, истцы были вселены в частный жилищный фонд, находящийся в собственности юридического лица.

Приказом ТОО СХП "Петровское" от 24.04.1997 г. работникам

v~1 /

предприятия, проживающим в общежитии была установлена ежемесячная плата за проживание (л.д. 14 т.2)

Жилищное законодательство, действовавшее в период предоставления ответчикам жилых помещений в общежитии (ст. 109 ЖК РСФСР), предусматривало, что для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. В силу положений пп. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Исходя из положений ст. 5, 6, 109 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 19, ст. 92 ЖК РФ следует, что Жилищный кодекс РСФСР и Жилищный кодекс РФ применяются только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользования ими в общежитиях, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К жилым помещениям, предоставленным под общежитие, и принадлежащим на праве собственности предприятиям, организациям, положения Жилищного кодекса РСФСР применены быть не могут, поскольку в данном случае идет речь о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства, в связи с чем, при выселении из жилых помещений, расположенных в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, между ответчиками и собственником жилого помещения - ТОО СХП "Петровское" сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса РФ. Учитывая, что Вафина Ю.Н. была вселена в общежитие 06 марта 1997 г., Шабалин В.П. 20 января 1993 г., именно с этого момента между сторонами сложились отношения по найму спорного жилого помещения.

Согласно статье 5 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (и соответственно ее статья 683) применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после 1 марта 1996 г. По обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 г., часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения, предусмотренной ст. 674 Гражданского кодекса РФ, в силу положений ст.

162 Гражданского кодекса РФ не влечет недействительность такого договора, поскольку характер возникших между сторонами правоотношений отвечает природе договора найма жилого помещения, по которому одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 ст. 671 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В данном случае в договоре найма жилого помещения срок сторонами не определялся, а следовательно, он считается заключенным на пять лет.

Из содержания статьи 684 Гражданского кодекса РФ следует, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

При этом, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В силу статьи 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Поскольку обязательственные правоотношения по пользованию жилой площадью в общежитии возникли у Вафиной Ю.Н. с 06 марта 1997 г., у Шабалин В.П. с 20 января 1993 г., в период проживания ответчиков в общежитии наймодатели - ОАО СХП "Петровское" и ООО "Клирингросиндустрия" в установленном законом порядке не предупреждали нанимателей об отказе от продления договора, договор найма неоднократно продлевался на новый срок.

При таких обстоятельствах, заключенный с Вафиной Ю.Н. договор найма считается продленным до 06 марта 2017 года (1997 - 2002 - 2007 -2012 - 2017), договор найма, заключенный с Шабалиным В.П. - до 20 января

2018 года (1993 - 1998 - 2003 - 2008 - 2013 - 2018).

Учитывая вышеизложенное, на момент рассмотрения дела в суде очередной пятилетний срок договора найма жилого помещения не истек, а следовательно, оснований для выселения ответчиков у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Вафина Ю.Н. и Шабалин В.П. были сняты с регистрационного учета, ответчиками не представлено доказательств наличия трудового стажа, а также факта вселения в спорные помещения в связи с трудовыми отношениями, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку вселение ответчиков в связи с трудовыми отношениями и наличие регистрации по месту жительства подтверждается материалами дела.

Указание в жалобе на временное непроживание Вафиной Ю.Н. и Шабалина В.П. в общежитии, не свидетельствует о том, что ответчики отказывались от продления договора найма.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 06 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Смолина А.Н. - без удовлетворения.

Принять отказ прокурора Красноармейского района Челябинской области от апелляционного представления, поданного на решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 06 февраля 2015 года.

Прекратить производство по апелляционному представлению прокурора Красноармейского района Челябинской области на решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 06 февраля 2015 года.

Председательствующий

Судьи