Решение Челябинского областного суда от 16 марта 2015 г. по делу N 3-220/2015

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при секретаре Садыкове P.P., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ищенко А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и

УСТАНОВИЛ:

ИПБОЮЛ Ищенко А.А. обратился суд с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м, равной его рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки. В обосновании заявленных требований Ищенко А.А. указал на то, что он является собственником указанного выше земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости - цех по производству запасных частей к тракторам, трансформаторная подстанция и навес. Кадастровая стоимость земельного участка в размере **** рубль, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как налогоплательщика. Установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости снизит размер земельного налога. В доказательство рыночной стоимости земельного участка истцом представлены отчет N 672/09-14 от 17 сентября 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и сопровождения бизнеса" и Экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный оценочный департамент" (СВОД) N 907/Н-14 от 01 октября 2014 года на отчет N 672/09-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определением Челябинского областного суда о подготовке дела к судебному разбирательству от 12 февраля 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании Ищенко А.А. участия не принимал, представитель заявителя Царев О.В., действующий на основании нотариальной доверенности от 27 февраля 2015 года, заявленные требования поддержал.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Кузина И.А. с заявленными требованиями не согласилась.

Управление Росреестра по Челябинской области, Администрация Еткульского муниципального района Челябинской области, Администрация Селезянского сельского поселения Еткульского муниципального района Челябинской области и Правительство Челябинской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Управление Росреестра по Челябинской области представило письменное мнение по делу от 05.03.2015 года N 6122, в котором просило рассмотреть дело без участия его представителя.

Выслушав пояснения представителей заявителя, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч.5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, п. 10 Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных

правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, Ищенко А.А. на основании договора N 031 купли-продажи земельного участка от 29 августа 2006 года является собственником земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м, с разрешенным видом использования "для использования в целях эксплуатации производственного здания по ремонту и изготовлению запчастей", на котором расположены нежилые здания производственного назначения (цех по по производству запчастей к тракторам, трансформаторная подстанция, навес).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 октября 2014 года и кадастровому паспорту земельного участка от 12 октября 2014 года земельный участок с кадастровым номером **** сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 08.08.2006 года. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме **** рубль. Земельный участок, указанный выше, вошел в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 01.01.2010 года, которые являются действующими на момент рассмотрения настоящего гражданского дела.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким

образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Ищенко А.А. в силу норм, содержащихся в п. 1, п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ и в ст. ст. 388, 390 Налогового кодекса РФ, как собственник земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, и значит, что заявитель имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости. Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителями в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка отчет N 672/09-14 от 17 сентября 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и сопровождения бизнеса" (далее - отчет об оценке) и Экспертное заключение, подготовленное Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "Свободный оценочный департамент" (СВОД) N 907/Н-14 от 01 октября 2014 года на отчет N 672/09-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (далее - экспертное заключение) не подтверждают рыночной стоимости земельного участка в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, так как не соответствуют требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчету об оценке N 672/09-14 от 17.09.2014 года, выполненному ООО "Центр оценки и сопровождения бизнеса" по заказу ИП Ищенко А.А. в соответствии с договором возмездного оказания услуг по оценке N **** от 08.09.2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, что в 3,26 раза меньше кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель.

Экспертным заключением, выполненным экспертом Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "Свободный оценочный департамент" (СВОД) N 907/Н-14 отчет об оценке N 672/09-14 от 17 сентября 2014 года, подготовленный оценщиком ООО "Центр оценки и сопровождение бизнеса", по результатам нормативно-методической экспертизы признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Содержащееся в экспертном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 - Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (далее ФСО N 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. N 328 - Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее ФСО N 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. N 628 - Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков" (далее - ФСО N 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N611 - Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (далее ФСО N7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСОN 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для

данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).

Согласно п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из отчета об оценке N 672/09-14 следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, отказавшись от использования доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Оценщик должен согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам и обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать

отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО N 3).

Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО N 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, где в качестве аналогов объекта оценки взяты 4 земельных участка.

Из отчета следует, что информация об объектах-аналогах взята оценщиком из базы данных Chelreal. Ru и РК "Служба недвижимости" за 4 кв. 2009 года и газеты "Тумба". Вместе с тем имеющаяся в отчете об оценке информация об объектах-аналогах, содержащаяся предложениях о продажах аналоговых земельных участков, информацию, изложенную в отчете и использованную оценщиком при определении рыночной стоимости, не подтверждает.

При расчете величины рыночной стоимости оценщиками в качестве элемента сравнения использованы характеризующие признаки ? уторгование, вид права, условия финансирования, условия рынка, местоположение земельного участка, разрешенное использование, масштаб (площадь земельного участка), доступные инженерные коммуникации, дата предложения (опубликования объявления о продаже)(л.д. 87-92).

Оценщик применил корректировку по элементам сравнения ? уторгование (-10%), на передаваемые права (вид права), на местоположение, на масштаб (площадь) и отказался от применения корректировок по элементам сравнения - разрешенное использование, на условия финансирования, на условия рынка и финансирования, на доступные инженерные коммуникации (л.д.93-94, таблица 10.6 отчета об оценке).

Оценщик не применил в отчете об оценке корректировку по виду разрешенного (предполагаемого) использования земельного участка и указал, что вид разрешенного использования земельного участка-объекта оценки (для использования в целях эксплуатации производственного здания по ремонту и изготовлению запасных частей" равноценен предполагаемому разрешенному использованию всех земельных участков-аналогов ("промышленная застройка" (л.д.91).

Между тем проверить информацию по объекту-аналогу N 3, расположенному в Сосновском районе Челябинской области, Садоводческое некоммерческое товарищество "Металлург" и правомерность отнесения этого объекта к разрешенному виду использования "промышленная застройка" не представляется возможным, так как ксерокопия газеты "Тумба" от 26.12.2009 года представлена ксерокопией нечитабельного вида.

Полагая соответствующими вид использования земельного участка объекта оценки и объектов-аналогов, оценщик не учел, что использование земельного участка с видом использования "под строительство" устанавливается на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства, после ввода в эксплуатацию которых вид использования подлежит изменению на вид "для эксплуатации ... " или "для размещения ... ".

В соответствии с п.п. "е" п.2, п.4, п.п. "а" п.7 ч.2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 г. N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" ставки арендной платы в зависимости от вида использования земельных участков, предоставленных на период строительства объектов, в пределах нормативов продолжительности строительства принимаются в размере 0,3 процента, в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства в размере 0,5 процента, а в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - 2 процента. Следовательно, использование земельного участка "для

строительства" и "для производственных целей" не может быть признано равноценным, не требующим применения корректировки по данному элементу сравнения.

В отчете отсутствует информация и не учтены при определении рыночной стоимости данные о текущем и предполагаемых (возможных) видах использования с учетом правого зонирования. Рыночная оценка, проведенная без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

В отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов.

Оценщик в нарушение требований подпункта "в" пункта 16 ФСО N 1 не применил при расчете рыночной стоимости земельного участка корректировку по элементу сравнения характеризующего признака -доступные инженерные коммуникации, мотивируя отсутствие такой необходимости отсутствием в объявлениях о продаже такой информации, ограничившись допущением того, что необходимые коммуникации по объекту оценки и объектам-аналогам проходят рядом. Между тем наличие подключения к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения как неотъемлемой части земельного участка, оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка не учтено, поскольку получить необходимую информацию о наличии инженерных коммуникаций на земельном участке-объекте оценки оценщик имел возможность получить от заказчика оценки в соответствии с п.3.2.2 и 3.2.3 договора N**** возмездного оказания услуг по оценке от 08.09.2014 года (л.д.45).

Из пояснений представителя заявителя в судебном заседании следует, что на земельном участке - объекте оценки заведено электричество. Учитывая, что на земельном участке расположен имущественный комплекс, то, исходя из принципа корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования, для оценки его рыночной стоимости необходима проверка являются ли источники и сети объектов инфраструктуры частью имущественного комплекса, расположенного на земельном участке-объекте оценки (ФСО N7).

При выполнении корректировки стоимости земельных участков-аналогов в зависимости от их местоположения, оценщик руководствовался произведенным им расчетом с использованием факторов - удаленность от

областного центра, социально-экономическое развитие муниципального района (численность населения), транспортная доступность, близость железнодорожной станции, наличие подъездных путей к земельному участку. Описание местоположения по факторам приведено в таблице 10.3 отчета об оценке (л.д.90).

В отношении объекта оценки оценщиком по фактору "наличие и качество подъездных путей к участку" указано -грунтовая дорога, между тем 17 км автодороги до с. Селезян от автодороги Челябинск-Октябрьское имеет асфальтированное, а не грунтовое покрытие, что привело к занижению балла по этому фактору и повлияло на размер корректировки.

Содержание права собственности помимо владения и пользования, допускает распоряжение своим имуществом (статья 209 ГК РФ), то есть является более объемным поэтому имущественные права (собственность и аренда) не являются тождественными. Такая индивидуальная характеристика объекта как правовой режим объекта оценки, которая по сведениям этого же отчета влияет на стоимость объекта оценки, при расчете корректировки элемента сравнения на вид права (таблица 10.1, л.д.57) рассчитана по формуле (1), т.е. формуле расчета корректировки на масштаб (площадь) (л.д.91). При этом вопрос о корреляции элементов сравнения "вид права" и "площадь земельного участка" оценщиком не рассматривался, как указанные элементы сравнения влияют друг на друга, как стоимость земельного участка в зависимости от вида права соотносится с площадью земельного участка в отчете об оценке не раскрыто.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований следующие обстоятельства.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО N 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Представленное заявителем суду экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, согласно п. 5 ФСО N5 не проводилась. Экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по результатам нормативно-методической экспертизы подтверждает соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчете, не содержит, экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки не проводилась, договор на проведение оценки заказчиком не представлялся и проверка соответствия оценщиком обязательных требований к договору о проведении оценки экспертом не проводилась.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключение эксперта представлено в качестве единственного доказательства по делу, а иных доказательств рыночной стоимости земельного участка не представлено, следует признать, что заявители не доказали рыночную стоимость спорного земельного участка в заявленном размере и оснований для удовлетворения заявленных Ищенко А.А. требований не имеется.

На основании вышеизложенного, доводы заявителя, изложенные в исковом заявлении, доводы представителя заявителя, изложенные в судебном заседании, о подтверждении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года по представленным доказательствам, не могут быть приняты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ищенко А.А. в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м равной рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.