Решение Челябинского областного суда от 07 апреля 2015 г. по делу N 3-111/2015

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при секретаре Бурцеве П.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Меликяна Э.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и

УСТАНОВИЛ:

Меликян Э.Г. обратился в суд с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, пересечение улицы **** -улицы **** - ул. ****, площадью **** кв.м равной рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года. В обоснование заявленных требований Меликян Э.Г. указал на то, что он является арендатором указанного выше земельного участка и что кадастровая стоимость земельного участка в размере **** рублей, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как плательщика арендной платы и установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости позволит снизить размер платежей. В доказательство рыночной стоимости земельного участка Меликян Э.Г. представил отчет об оценке N906.1Р-12-2014 от 17 февраля 2015 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", которым определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, и Экспертное заключение N01/17-15 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 25 февраля 2015 года на отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, подтвердивший его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 26 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представитель Меликян Э.Г. Чвало А.А., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, пояснив, что установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости позволит заявителю уменьшить размер арендной платы, настаивал на

определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2010 года, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Меликян ЭТ., представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, Правительства Челябинской области и Администрации города Челябинска и КУИиЗО города Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений о причинах неявки и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Управление Росреестра по Челябинской области представили письменные возражения на заявление Меликяна Э.Г.

Выслушав пояснения представителей заявителя, изучив исковое заявление и материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, письменное мнение Управление Росреестра по Челябинской области, допросив в качестве свидетеля оценщика Г.М.С., суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов,

подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Из материалов дела усматривается, что Меликян Э.Г. на основании договора краткосрочной аренды земли **** от 24.11.2011 года, дополнительного соглашения N 1 от 04.10.2013 года, которым срок действия договора аренды продлен до 27 июня 2015 года, и соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 03 июня 2014 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, пересечение улицы **** - улицы **** -ул. ****, площадью **** кв.м, относящихся к категории земель "земли населенных пунктов" и разрешенным видом использования - "для строительство спортивно - досугового комплекса", и является плательщиком арендной платы в отношении данного земельного участка.

Меликян Э.Г. в силу норм, содержащихся в Земельном кодексе РФ (п.1, п. 3 ст. 5, ч. 4 ст. 22), Законе Челябинской области "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (ст.1), как арендатор земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком арендной платы, размер которой определяется как произведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Следовательно, он имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Для физических лиц статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности не установлен обязательный досудебный порядок, предусматривающий обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Правительство Челябинской области постановлением от 17 августа 2011 года N 284-П утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 г. Согласно кадастровой справки о стоимости объекта недвижимости от 16.12.2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2010 года, земельный участок вошел в перечень земельных участков, кадастровая

стоимость которых определена указанным выше постановлением Правительства Челябинской области (л.д. 18,154 т. 1)

По заданию Меликян Э.Г. оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" Г.М.С. подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N906.1Р-12-2014 от 17 февраля 2015 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения массовой государственной кадастровой оценки, на который по результатам нормативно-методической экспертизы получено положительное экспертное заключение N 01/17-15 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 25 февраля 2015 года о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта. В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее -ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г.N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

При расчете величины рыночной стоимости оценщиком в качестве элемента сравнения использованы 12 характеризующих признаков -передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка - изменение цен и скидки к ценам предложения, вид использования, местоположение земельного участка, физические характеристики - площадь и рельеф, экономические характеристики, наличие движимого имущества и обеспеченность инженерными коммуникациями (л.д. 198, т.1). Расчет рыночной стоимости спорного земельного участка изложен в таблице N 12 на страницах 42-43 отчета, обоснование использованных в расчете корректировок изложено на страницах 44-47 отчета.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7, п.2 ст. 8 Земельного кодекса РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Для корректного использования сравнительного подхода сопоставимые участки (аналоги) должны иметь аналогичный с оцениваемым потенциал развития, в противном случае их стоимости будут несопоставимы.

Как усматривается из отчета N 906.1Р-2014 от 17.02.2015 года (таблица N12), в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка площадью 1400, 4100, 3000 и 11000 кв.м из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования "для коммерческого использования" (аналог N1), "под строительство спортивно-досугового комплекса" (аналог N 2), "под спортивно-оздоровительный комплекс" (аналог N 3) и "под строительство коммерческой недвижимости" (аналог N 4). Оценщик отказался от применения корректировки по этому элементу сравнения, указав в отчете о сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами NN 2 и 3, а также расположение объекта оценки и объектов-аналогов N 1 и N 4 в районе общественно-деловой активности, а их незастроенность позволяет изменить разрешенный вид использования на другой или вспомогательный без дополнительных разрешений и согласований.

Между тем в силу положений Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N39 виды разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого

назначения (п. 1.2.7), земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (п. 1.2.8), земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (п. 1.2.9) относятся по виду разрешенного использования к разным группам земельных участков, характеризующихся различным составом факторов стоимости, который определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

Суд не может согласиться с доводами оценщика Г.М.С. о том, что вид использования земельного участка - объекта оценки и объектов-аналогов сопоставим в силу их отношения в одной группе по виду использования при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Челябинской области согласно постановлению Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П, поскольку согласно этого документа (п.п. 2 п.1) земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок также отнесены к различным видам использования.

На основании вышеизложенного суд не может согласиться с доводами оценщика о том, что считает, что отсутствие (или условное отсутствие) на земельных участках строений и возможность изменения разрешенного вида использования на другой разрешенный или вспомогательный без дополнительных разрешений и согласований не является фактором, который не оказывает влияние на стоимость земельного участка и допускает возможность сравнения аналогов N 1 и N 4 с объектом оценки без применения корректировок.

В отчете отсутствуют сведения об источнике информации, полученной оценщиком, указавшим в расчете рыночной стоимости земельного участка о том, что объект-аналог N1 имеет разрешенный вид использования - "для коммерческого использования". Проверить достоверность этой информации, указанной в отчете, не представляется возможным. Иные источники информации в отчете об оценке не указаны.

Суд считает, что отсутствие у оценщика в достаточном количестве информации об объектах с аналогичным использованием не является основанием для отказа от применения корректировок по элементу сравнения

"вид использования" земельных участков с различным составом факторов стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, поскольку п. 18 ФСО N1 возлагает на оценщика обязанность осуществления сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.

В отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности проверить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

Оценщик не применял при расчете рыночной стоимости земельного участка корректировку по элементу сравнения характеризующего признака -доступные инженерные коммуникации, мотивируя сопоставимостью данного элемента объекта оценки и объектов-аналогов и указал в таблице N 12 отчета о возможности подведения всех необходимых коммуникаций. Между тем, в приложенном к отчету объявлении по аналогу N 2 имеется указание о наличии всех коммуникаций, по аналогу N4 - "электричество и центральная канализация", по аналогу N 1 и N 3 информация о коммуникациях отсутствует.

Наличие подключения к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения, а также к дорожно-транспортной сети как неотъемлемой части земельного участка, должны проверяться оценщиком исходя из принципа корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования (ФСО N7).

Вывод оценщика об отсутствии на земельных участках движимого имущества с достоверностью подтвержден только относительно земельного участка-объекта оценки. Относительно земельных участков-аналогов таких сведений отчет не содержит, данный вывод оценщика основан на предположении.

Отказ оценщика от корректировки по элементу сравнения "рельеф" основан на предположении, что земельные участки имеют ровный рельеф, характерный для города Челябинска, между тем индивидуальной информации по этой характеристике земельных участков-аналогов отчет не содержит.

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подп. "в" п. 18 ФСО N 1.

Эти обстоятельства в совокупности с изложенными выше недостатками отчета об оценке не позволяют принять представленный заявителем отчет об оценке в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований следующие обстоятельства.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО N 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Представленное заявителем суду экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки,

определенной оценщиком в отчете об оценке, согласно п. 5 ФСО N5 не проводилась. Экспертное заключение N 01/17-15 от 25 февраля 2015 года на отчет N 906.1Р-12.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка подтверждает соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчете, не содержит, экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки не проводилась.

Содержащееся в экспертном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Челябинский областной суд

РЕШИЛ:

Меликяну Эдварду Грантовичу в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, пересечение улицы **** -улицы **** - ул. ****, площадью **** кв.м равной рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.