Решение Челябинского областного суда от 15 апреля 2015 г. по делу N 3-132/2015

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при секретаре Дюсембаеве А.А. рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Хохулина А.Ю.об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и

УСТАНОВИЛ:

Хохулин А.Ю. обратился в суд с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Кременкуль, площадью 10 084 кв.м равной рыночной стоимости ( с учетом уточнения требований) в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года. В обоснование заявленных требований Хохулин А.Ю. указал на то, что он на основании договора аренды N 188/2014 от 22 июля 2014 года является арендатором указанного выше земельного участка и что кадастровая стоимость земельного участка в размере ***рублей, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как плательщика арендной платы и установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости позволит снизить размер платежей. В доказательство рыночной стоимости земельного участка Хохулиным А.Ю. представил отчет об оценке N870Р-11.2014 от 17 ноября 2015 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", которым определена рыночная стоимость земельного участка *** рублей по состоянию на 01 января 2010 года, Экспертное заключение N 1070/12-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 24 ноября 2014 года на отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, подтвердивший его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 29 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представитель заявителя Чвало А. А., действующий на основании доверенности, заявленные требования, с учетом уточнений по результатам судебной экспертизы, поддержал и пояснил, что установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости позволит уменьшить размер арендной платы, настаивал на определение кадастровой

стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2010 года, согласно заключению судебной экспертизы и с учетом ранее сложившейся судебной практики. При заключении договора аренды заявитель исходил из возможности снижения арендной платы после заключения договора.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, Правительства Челябинской области, Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений о причинах неявки и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Управление Росреестра по Челябинской области и Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области представили письменные возражения на заявление Хохулина А.Ю.

Выслушав пояснения представителей заявителя, изучив исковое заявление и материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, письменные мнения Управления Росреестра по Челябинской области и Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является

основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Из материалов дела усматривается, что Хохулин А.Ю. на основании договора N 188/2014 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 22.07.2014 года, заключенного на срок до 22.07.2024 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, село Кременкуль, площадью 10 084 кв.м, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов" и разрешенным видом использования - "для центра обслуживания населения", и является плательщиком арендной платы в отношении данного земельного участка.

Хохулин А.Ю. в силу норм, содержащихся в Земельном кодексе РФ (п.1, п. 3 ст. 5, ч. 4 ст. 22), Законе Челябинской области "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (ст.1), как арендатор земельного участка является участником земельных отношений и плательщиком арендной платы, размер которой определяется как произведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка.

Между тем, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в случаях, когда арендная плата исчисляется на основании кадастровой стоимости объекта оценки, при условии, что кадастровая стоимость объекта изменилась после заключения соответствующего договора аренды. Поскольку договор аренды спорного земельного участка заключен заявителем 22 июля 2014 года на срок до 22 июля 2024 года и в период с момента его заключения кадастровая стоимость объекта не изменялась, суд полагает, что объем прав заявителя, заключившего договор аренды на указанных в нем условиях, также не изменился и его права не нарушены.

Для физических лиц статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности не установлен обязательный досудебный порядок, предусматривающий

обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Правительство Челябинской области постановлением от 17 августа 2011 года N 284-П утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 г.

Спорный земельный участок был образован и поставлен на государственный кадастровый учет 01.04.2014 года и не вошел в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых определена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года N 284-П (л.д.121).

Согласно кадастровой справки о стоимости объекта недвижимости от

04.12.2014 года и письму ФГБУ "ФКП Россрестра" по Челябинской области от

14.01.2015 года N 90 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 апреля 2014 года актом об утверждении кадастровой стоимости (л.д. 20,120)

По заданию Хохулина А.Ю. оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" Г. М.С. подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N870Р-11.2014 от 17 ноября 2015 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка *** рублей по состоянию на 01 января 2010 г., т.е. на дату проведения массовой государственной кадастровой оценки. На отчет об оценке по результатам нормативно-методической экспертизы получено положительное экспертное заключение N 1070/12-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 24 ноября 2014 года. Согласно заключению эксперта по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2010 года составила ***рублей.

В силу положений ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований и не может быть ограничен проверкой только соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и включает проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из положений Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-0 следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных

экономических характеристик указанного объекта недвижимости -

кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Из статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" (далее Закон об оценочной деятельности) следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В силу положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. При этом исходя из анализа указанный выше положений следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

В случаях осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости, осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, определенных Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", влекущих изменение его кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен

государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. N 113 (далее - Порядок).

Как усматривается из материалов дела, основанием для определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка явился акт определения кадастровой стоимости земельного участка от 01 апреля 2014 года и датой определения кадастровой стоимости является соответственно 01 апреля 2014 года, так как сведения о кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании указанного выше акта определения кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 2.1 Порядка.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, заключение судебной экспертизы.

В данном случае представленные заявителем доказательства (отчет об оценке и заключение судебной экспертизы), которыми определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости этого объекта на дату определения его кадастровой стоимости, т.е. по состоянию на 01 апреля 2014 года, поскольку кадастровая стоимость земельного участка и их рыночная стоимость определены на разные даты.

Доводы представителя заявителя о необходимости определения рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года являются ошибочными и основаны на неправильном применении норм материального права, в том числе ст.ст. 24.18 и 24.19 Закона об оценочной деятельности. Ссылка представителя заявителя на судебную практику, сложившуюся ранее по схожим делам, безосновательна, поскольку в Российской Федерации судебный прецедент и судебная практика не признаются в качестве юридического источника права, в том числе международного частного права, поскольку согласно принципу разделения властей, действующему в нашей стране, суды не наделены законодательной властью и их решения не могут создавать новых правовых норм. Исключением из упомянутого правила являются постановления Конституционного Суда РФ, выносимые им в процессе толкования права и носящие нормативный характер.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением

положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключение эксперта представлено в качестве единственного доказательства по делу, а иных доказательств рыночной стоимости земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости не представлено, следует признать, что заявитель не доказал рыночную стоимость спорных земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости и оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Челябинский областной суд

РЕШИЛ:

Хохулину А.Ю.в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, ***, площадью 10 084 кв.м равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года -отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.