Решение Челябинского областного суда от 03 марта 2015 г. по делу N 3-122/2015

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кривец О.Н., Звездаковой О.В.об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и

УСТАНОВИЛ:

Кривец О.Н., Звездакова О.В. обратились в суд с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Калининский район, улица ***, 25, площадью 1913 кв.м равной рыночной стоимости в размере ***рублей. В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что им принадлежит по 1/2 доле в праве собственности на указанный выше земельный участок. Кадастровая стоимость земельного участка в размере ***рубля, установленная по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2010 года, не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как налогоплательщика. Установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости позволит снизить размер земельного налога. В доказательство рыночной стоимости земельного участка истцами представлены отчет N 3095-2014-10-КК об оценке от 26 ноября 2014 года, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Тотал прогрессив консалтинг", которым определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки, и Экспертное заключение (положительное) N 2065/02-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 27 ноября 2014 года на отчет N 3095-2014-11-КК об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 27 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представитель Кривец О.Н. И Звездаковой О.В. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ

"Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Кузина И.А. с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Челябинской области, Администрация города Челябинска и Правительство Челябинской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Управление Росреестра по Челябинской области представило в суд письменное мнение и просило рассмотреть дело без участия его представителя.

Выслушав пояснения представителя заявителя, представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержащей перечень дел, возникающих из публичных

правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего

рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об

оценочной деятельности) предусмотрена возможность

оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, п. 10 Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, Кривец О.Н. и Звездаковой О.В. В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2014 года принадлежит по И" в праве собственности земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Челябинская область, город Челябинск, ***, площадью 1813 кв.м.

Согласно кадастровой справке от 20 октября 2013 года и кадастровой выписке о земельном участке 10 мая 2013 года земельный участок с кадастровым номером *** сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 27 февраля 2012 года с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилого здания (торговоОофисные помещения", категория земель ? земли населенных пунктов. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме ***рубль. Дата определения кадастровой стоимости - 10 мая 2013 года. Указанный выше земельный участок не вошел в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 01.01.2010 года, поскольку был сформирован и поставлен на кадастровый учет после утверждения результатов государственной кадастровой оценки, (л.д. 11, 15).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кривец О.Н., Звезадкова О.В. в силу норм, содержащихся в п. 1, п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ и в ст. ст. 388, 390 Налогового кодекса РФ, как собственники земельного участка являются участниками земельных отношений и плательщиком налога на землю, налоговая база которого

определяется как кадастровая стоимость земельного участка, и значит, что заявители имеют материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости. Защита нарушенных прав собственников возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителями в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка отчет N 3095-2014-10-КК от 26 ноября 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Тотал прогрессив консалтинг" (далее -отчет об оценке) и Экспертное заключение N 2065/02-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 27 ноября 2014 года на отчет N 3095-2014-11-КК об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (далее - экспертное заключение) не подтверждают рыночной стоимости земельного участка как на дату определения его кадастровой стоимости, так и по состоянию на 01 января 2010 года, так как не соответствуют требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчету об оценке N 3095-2014-10-КК от 26 ноября 2014 года, подготовленному по заказу Кривец О.Н. и Звездаковой О.В. в соответствии с договором на оказание услуг по оценке имущества N 3095-2014-10 от 08 октября 2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года и 2 630 400 рублей по состоянию на 27 февраля 2012 года.

Экспертным заключением отчет об оценке N 3095-2014-11-КК, подготовленный оценщиком ООО "Тотал прогрессив консалтинг", по

результатам нормативно- методической экспертизы признан

соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 - Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (далее ФСО N 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. N 328 - Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее ФСО N 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. N 628 - Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков" (далее - ФСО N 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N611 - Федеральный стандарт оценки "Оценка

недвижимости" (далее ФСО N7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).

Согласно п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из отчета об оценке N 3095-2014-10-КК следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, отказавшись от использования доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Оценщик должен согласовать результаты корректирования значений единиц

сравнения по выбранным объектам- аналогам и обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО N 3).

Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО N 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход, где в качестве аналогов объекта оценки взяты четыре земельных участка (л.д.38-39) и использован метод сравнения продаж.

Из отчета следует, что информация об объектах-аналогах взята оценщиком из одного сайта http://74dom.ru и газеты "Тумба"._ Вместе с тем в отчете скриншоты с сайта http://74dom.ru, содержащие предложения о продажах аналоговых земельных участков, отсутствуют, а информация,

изложенная в отчете, не подтверждает сведений об объектах-аналогах, использованных оценщиком при расчете рыночной стоимости. Сведения, полученные путем обзвона контактных лиц, указанных в объявлениях о продажах, и представителей продавца - Агенства недвижимости (данные о лицах, их должности и квалификации, факт наличия контактов) в отчете об оценке не зафиксированы

При расчете величины рыночной стоимости оценщиком в качестве элемента сравнения использованы характеризующие признаки - условия финансирования, условия продажи, дата предложения, местоположение земельного участка, площадь земельного участка, разрешенное использование, обеспеченность инженерными коммуникациями, интерес оценщика и уторгование (л.д. 38).

Оценщик отказался от применения корректировок по элементам сравнения условия финансирования, условия продажи, по дате предложения, разрешенное использование, обеспеченность инженерными коммуникациями, применив корректировки в отношении всех 4-х объектов-аналогов по элементам сравнения уторгование (-10 %) и интерес риэлтора (-5%), а также корректировку по местоположению.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7, п.2 ст. 8 Земельного кодекса РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Для корректного использования сравнительного подхода сопоставимые участки (аналоги) должны иметь аналогичный с оцениваемым потенциал развития, в противном случае их стоимости будут несопоставимы.

Оценщик не применял в отчете об оценке корректировку по виду разрешенного использования земельного участка и мотивировал отказ от применения корректировки по этому признаку тем, что вид разрешенного использования земельного участка-объекта оценки сопоставим с объектами-аналогами, указав в таблице 8.2.1.2 отчета об оценке вид разрешенного использования по все объектам "для коммерческого использования".

Согласно кадастровой выписке разрешенным видом использования земельного участка-объекта оценки - "для эксплуатации нежилого здания (торгово-офисные помещения), согласно объявлению о предложении по объекту-аналогу N 2 указан тип - под строительство спортивно-оздоровительного комплекса (л.д.60), по объекту-аналогу N 3 ? по строительство автоцентра, по объекту-аналогу N 4 ? бывшее индивидуальное жилищное строительство изменено под строительство торгового комплекса. Проверить достоверность этой информации, указанной в таблице 8.2.1.2

отчета, не представляется возможным. Иные источники информации в отчете об оценке не указаны.

Кроме того, используемый оценщиком термин "коммерческое использование" в качестве элемента сравнения характеризующего признака "разрешенное использование" земельных участков - аналогов не имеет правового смысла, поскольку данный термин не предусмотрен ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, содержащей перечень видов и состав территориальных зон, выделяемых результате градостроительного зонирования с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства, ни основным видам деятельности хозяйствующих субъектов согласно Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного Приказом Росстата от 01.10.2007 года N 150, ни к видам разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, предусмотренным Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 (п. 1.2.5, п. 1.2.7 и п. 1.2.9.).

Оценщик немотивированно отказался от использования в качестве элемента сравнения характеризующего признака - вид права. Между тем, земельный участок-объект оценки находится в собственности, объекты-аналоги NN 2 и 3 - в аренде, по объекту-аналогу N 1 и N4 информация о виде права отсутствует.

Между тем, в зависимости от формы собственности (публичная, государственная, муниципальная либо частная) на земельный участок стоимость недвижимости будет различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечет различные экономические последствия.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка будет равна стоимости аналогов, отчуждаемых из частной собственности, и за вычетом расходов на приобретение (оформление) права собственности на земельный участок и стоимость объекта оценки необходимо корректировать на расходы на оформление участка.

В отчете отсутствует информация и не учтены при определении рыночной стоимости данные о текущем и предполагаемых (возможных) видах использования с учетом правого зонирования. Рыночная оценка, проведенная без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

В отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

Оценщик не применял при расчете рыночной стоимости земельного участка корректировку по элементу сравнения характеризующего признака -доступные инженерные коммуникации, мотивировав отсутствие такой необходимости допущением того, что необходимые коммуникации по объекту оценки равно как и по объектам-аналогам имеются в наличии. Между тем в отчете такая информация в объявлениях о продаже отсутствует.

Наличие подключения к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения, а также к дорожно-транспортной сети как неотъемлемой части земельного участка, оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка не учтено. Являются ли источники и сети объектов инфраструктуры частью имущественного комплекса, расположенного на земельном участке-объекте оценки должны проверяться оценщиками исходя из принципа корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования (ФСО N7).

При выполнении корректировки стоимости земельных участков-аналогов в зависимости от их местоположения, оценщик правомерно применил коэффициенты, учитывающие особенности расположения земельного участка в городском округе, предусмотренные решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 года N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", применил корректировку по признакам "площадь земельного участка", "интерес риэлтора" и "уторгование". Однако эти обстоятельства в совокупности с изложенными выше недостатками отчета об оценке не позволяют принять представленный заявителем отчет об оценке в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года.

По тем же основаниям не может быть признан достоверным отчет об оценке в части установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27 февраля 2012 года.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований следующие обстоятельства.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО N 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Представленное заявителем суду экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете N 3095-2014-10-КК. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, согласно п. 5 ФСО N5 не проводилась. Экспертное заключение N 2065/02-14 от 27 ноября 2014 года представлено на отчет N 3095-2014-11-КК об оценке, а не отчет N 3095-2014-10-КК, представленный истцами в подтверждение рыночной стоимости земельного участка.

Содержащееся в экспертном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда

обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об

оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Поскольку согласно кадастровой справке и кадастровому паспорту земельного участка земельный участок с кадастровым номером *** сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет после утверждения результатов государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость этого земельного участка определена не на 01 января 2010 года, а на 10 мая 2013 года, а в отчете оценщика рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2010 года и 27 февраля 2012 года, т.е. кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость определены на не дату определения кадастровой стоимости.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением

положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключение эксперта представлено в качестве единственного доказательства по делу, а иных доказательств рыночной стоимости земельного участка не представлено, следует признать, что заявители не доказали рыночную стоимость спорного земельного участка в заявленном размере и оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании вышеизложенного, доводы заявителя, изложенные в исковом заявлении и пояснениях, данных в судебном заседании, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года, не могут быть приняты.

При таких обстоятельствах оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Кривец О.Н., Звездаковой О.В.в удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1913 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, Калининский район, ***, 21 равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.