Решение Свердловского областного суда от 04 июня 2015 г. по делу N 3-208/2015

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Чирковой Т.Н.,

при секретаре Казанцевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N 3-208/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью " А" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО " А" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью ( / / ) м?, расположенного по адресу ... , ... , - в размере его рыночной стоимости ( / / ) рублей по состоянию на ( / / ).

В обоснование рыночной стоимости земельного участка представлен отчет N N, выполненный ООО " ( / / )", подтвержденный положительным экспертным заключением N N от ( / / ), подготовленным НП "С"

Заявление мотивировано тем, что результаты государственной кадастровой оценки данного земельного участка в сумме ( / / ) рубля ( / / ) копеек значительно завышены и нарушают права общества как арендатора.

Представитель заявителя по доверенности Гусев М.С. требования заявления поддержал по доводам в нем изложенным.

Представители заинтересованных лиц Управления "С" Быков А.С., ФГБУ " "К"" в лице филиала по ... ( / / )5 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Заинтересованные лица "М", "А", ( / / ), заблаговременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили. Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил рассмотреть заявление в их отсутствие.

Заслушав представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, изучив показания свидетеля, исследовав представленные по делу доказательства, ходатайств о дополнении которых заявлено не было, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что отношения по государственной кадастровой оценке, в том числе и при установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, имеют публично-правовую природу, а связанные с этими отношениями споры должны рассматриваться по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Исходя из особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью ( / / ) м?, расположенный по адресу ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предприятие по розливу безалкогольной продукции, поставлен на кадастровый учет ( / / ).

ООО " "А"" является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды N N от ( / / ), сроком действия до ( / / ).

В соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, размер арендной платы за земельный участок определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 4).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территориях муниципальных образований" N 2689 от 28.11.2013 кадастровая стоимость данного земельного участка установлена по состоянию на 10.08.2013 в размере 12999604 рубля 86 копеек.

Заявление ООО " "А"" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ( / / ) отклонено.

В обоснование требований заявитель представил отчет ООО " "Ц"" N от ( / / ), выполненный оценщиком Сюкосевым Д.С., которым рыночная стоимость участка определена по состоянию на ( / / ) в размере ( / / ) рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Сюкосев Д.С. подтвердил выводы, изложенные в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, полагает, что в нем отсутствуют недостатки, влияющие на достоверность результата оценки.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой если в судебном порядке не установлено иное.

Из положений статьи 11 названного закона следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Проанализировав отчет ООО " "Ц"" N от ( / / ), суд приходит к выводу, что он не отвечает вышеназванным требованиям.

Согласно описанию количественных и качественных характеристик объекта оценки, приведенных в таблице 4.2.1 отчета, объект - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство предприятия по розливу воды, кадастровая стоимость - ( / / ) рублей ( / / ) копеек.

Данные сведения в нарушение пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускают возможность его неоднозначного толкования, поскольку содержат недостоверную информацию о разрешенном использовании земельного участка (предприятие по розливу безалкогольной продукции) и его кадастровой стоимости (12999604 рубля 86 копеек).

Принципу однозначности отчета об оценке не соответствует и имеющаяся в нем техническая ошибка на 50 странице, где определено, со слов свидетеля, средневзвешенное значение стоимости 1 ( / / ) рублях, а в отчете, при его буквальном толковании, - среднеарифметическое значение.

Рыночная стоимость объекта определена методом сравнения продаж.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" объектом - аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14). Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения, обосновать этот выбор, а также отказ от использования других единиц сравнения (пункт 22).

Как следует из отчета, на дату оценки на рынке ... имелось 5 земельных участков коммерческого назначения, из них два земельных участка категории земель населенных пунктов и два участка с категорией земли промышленности, площадью от ( / / ) м? до ( / / ) м ( / / ). Стоимость 1 м ( / / ) этих участков варьируется от 188 до 7949 рублей. Для дальнейших расчетов из данной совокупности были выбраны объекты, по которым имеется необходимая для сопоставления информация, наиболее схожие с оцениваемым объектом по своим характеристикам. Согласно сравнительной таблице, из 5 земельных участков было выбрано 3 объекта-аналога.

Таким образом, достоверные сведения, позволяющие определить, по каким критериям произведен отбор именно указанных в нем трех земельных участков для сравнения с участком заявителя в качестве аналогов, в отчете отсутствуют, как и обоснование отказа от использования других единиц сравнения, что свидетельствует о его несоответствии принципам обоснованности и проверяемости (пункт 4 ФСО N 3).

При этом, из выбранных объектов-аналогов ни один не сопоставим по площади (площадь аналогов меньше в среднем на 30 %), только по одному объекту-аналогу определена цена предложения права собственности, по двум другим - права аренды. Альтернативой собственности может являться только право долгосрочной аренды на земельные участки, о чем свидетельствует анализ взаимосвязанных положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из материалов дела следует, что право долгосрочной аренды установлено только на один объект ( ... ). Второй объект ( ... ) продавался вместе с юридическим лицом, имеющим на него право аренды сроком до ( / / ). Между тем, корректировка на передаваемые имущественные права применена одинаковая (16 %). Шкала и обоснование корректировки права аренды к праву собственности в отчете приведены ссылкой на Справочник оценщика недвижимости ( ( / / ), 2012 год), а, следовательно, не могут быть проверены. Транспортная доступность, как качественная характеристика объекта, которая влияет на его цену в диапазоне от 0 до 30 % (раздел 3.5 отчета), учтена не была.

Согласно отчету, по двум объектам-аналогам предложение было актуально на дату оценки, по одному ( ... ) - на ( / / ), в связи с чем была проведена отрицательная корректировка на дату продажи. По аналогу ... (источник справка УПН от ( / / )) срок экспозиции с ( / / ) по ( / / ), а по аналогу ... коммерческое предложение не содержит указания на срок экспозиции объекта. В судебное заседание свидетелем Сюкосевым Д.С. представлена копия журнала " ( / / )" от ( / / ) в подтверждение даты продажи объекта-аналога ... , в которой отсутствуют сведения о сроке экспозиции объекта, содержатся иные сведения о площади объекта и об имущественных правах на него (собственность вместо аренды сроком до ( / / )). Поскольку в отчете отсутствуют документы, подтверждающие срок предложения данного объекта к продаже, а представленная в судебное заседание информация не отвечает требованиям однозначности, суд приходит к выводу, что срок действия цены данного объекта не подтвержден.

Изложенное свидетельствует о том, что информация, используемая при проведении оценки, не отвечает требованиям достаточности и достоверности в нарушение пунктов 4 и 19 ФСО N 1.

При таких обстоятельствах указанная в отчете ООО " "Ц"" N от ( / / ) итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не может быть признана достоверной для установления кадастровой стоимости.

Не могут быть признаны состоятельными доводы представителя заявителя о том, что соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением N N от ( / / ), подготовленным НП "С" Анализ данного заключения свидетельствует о том, что при проведении экспертизы отчета не была осуществлена совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования подходов к оценке, в нарушение пункта 11 ФСО N 1.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью " "А"" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 09 июня 2015 года.

Судья Т.Н. Чиркова