Решение Свердловского областного суда от 18 июня 2015 г. по делу N 3-209/2015

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Казанцевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Девелопмент" от 21 апреля 2014 года N 18 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТК "Девелопмент" обратилось в суд с указанным заявлением в порядке гл. 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка:

- с кадастровым номером N (земли населённых пунктов - для размещения складской базы), площадью N кв.м., расположенного по адресу: ... по состоянию на 04 июня 2014 года в размере N руб.;

- с кадастровым номером N (земли населённых пунктов - под здание цеха металлоконструкций), площадью N.м., расположенного по адресу: ... по состоянию на 01 января 2010 года в размере N руб.

В обоснование заявления ООО "ТК "Девелопмент", утверждая о нарушении своих прав, как плательщика земельного налога, указало, что является собственником названных земельных участков. Полагает, что размеры кадастровой стоимости земельных участков, внесённые в государственный кадастр недвижимости, (с кадастровым номером N руб.; с кадастровым номером N коп.) завышены, не соответствуют рыночной стоимости. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по ... отказала заявителю в принятии заявлений к рассмотрению, указав на невозможность рассматривать заявления в отношении данных земельных участков. Между тем, заявитель ссылается на представленные отчёты, выполненные оценщиками ООО "Оценочная компания "Априори" Малковым В.В. и Маляровой О.А., подтверждённые положительными экспертными заключениями саморегулируемой организацией оценщиков "некоммерческое партнёрство "Межрегиональный союз оценщиков", из которых следует иная рыночная стоимость земельных участков, об установлении которой заявлены требования.

В судебном заседании представитель заявителя - Яковлева М.Ю. заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в письменных возражениях указывает, что не является заинтересованным лицом по рассматриваемому делу. Считает, что представленные отчёты не соответствуют требованиям закона и федеральных стандартов оценки; не могут быть признаны достоверными; не отвечают принципам обоснованности, однозначности и проверяемости.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, предоставив акт от 04 июня 2014 года определения кадастровой стоимости земельного участка N в размере N руб., в письменных возражениях указывает, что не является заинтересованным лицом по рассматриваемому делу. Характеристики земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с законодательством. Просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

В письменных возражениях Правительство Свердловской области также указывает об отсутствии оснований для удовлетворения заявления; ссылается на отсутствие нарушений законодательства при внесении сведений о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости.

Администрация Берёзовского городского округа в судебное заседание своего представителя не направила. О месте и времени судебного заседания была извещена заблаговременно и надлежащим образом 21 мая 2015 года; письменных возражений относительно рассматриваемого заявления не поступало.

Неявка представителей заинтересованных лиц в судебное заседание не является препятствием к рассмотрению заявления, в связи с чем, учитывая также положения ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Действуют две модели исчисления кадастровой стоимости земельного участка: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года N 280-О-О, от 23 октября 2014 года N 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьёй 24 18 Федерального закона предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте (статья 11 Федерального закона).

Правоотношения по государственной кадастровой оценке, в том числе и при установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, имеют публично-правовую природу, а связанные с этими отношениями споры подлежат рассмотрению по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Следовательно, исходя из особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит именно на заявителе. В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона и федеральных стандартов оценки (далее - ФСО).

Как видно из материалов гражданского дела, на основании решения от 02 декабря 2011 года об объединении земельных участков (т. 1 л.д. 128) ООО "ТК "Девелопмент" принадлежит на праве собственности земельный участок площадью N кв.м., расположенный по адресу: ... кадастровый номер N (категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: для размещения складской базы).

На основании договора купли-продажи от 22 июня 2011 года (т. 1 л.д. 224), ООО "ТК "Девелопмент", принадлежит на праве собственности земельный участок площадью N кв.м., расположенный по адресу: ... ; кадастровый номер N; (категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: под здание цеха металлоконструкций).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 04 июня 2014 года в размере N руб., на основании акта от 04 июня 2014 года определения кадастровой стоимости земельного участка (т. 2 л.д. 10), что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 28).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 01 января 2010 года в размере N коп., на основании постановления Правительства Свердловской области от 07 июня 2011 года N 695-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов расположенных на территории Свердловской области", что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 29).

На земельном участке с кадастровым номером N площадью N кв.м., расположены три нежилых здания, принадлежащих заявителю с 16 октября 2013 года на праве собственности (т. 2 л.д. 18-20).

На земельном участке с кадастровым номером N, площадью N кв.м., расположено здание цеха металлоконструкций, принадлежащее заявителю с 20 июля 2011 года на праве собственности (т. 2 л.д. 21).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Свердловской области уведомила ООО "ТК "Девелопмент" об отказе в принятии заявлений об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости; о невозможности рассматривать заявления в отношении данных земельных участков.

В обоснование требований ООО "ТК "Девелопмент" ссылается на представленные отчёты, подготовленные ООО "Оценочная компания "Априори":

- земельный участок с кадастровым номером N - отчёт от 21 ноября 2014 года N (т. 1 л.д. 37-121); оценщик Малков В.В.; рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 04 июня 2014 года в размере N руб.;

- земельный участок с кадастровым номером N - отчёт от 17 июня 2014 года N (т. 1 л.д. 143-231); оценщик Малярова О.А.; рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2010 года в размере N руб.

В подтверждение соответствия названных отчётов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности заявителем представлены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков "некоммерческое партнёрство "Межрегиональный союз оценщиков" (т. 1 л.д. 122-142; 232-251).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Малков В.В. подтвердил выводы, изложенные в отчёте от 21 ноября 2014 года N об оценке рыночной стоимости земельного участка N

Между тем, заявитель, по мнению суда, не доказал обоснованность размера рыночной стоимости земельных участков. Согласиться с выводами о рыночной стоимости земельных участков, которые содержаться в представленных отчётах, и на которые в обоснование своих требований ссылается заявитель, суд возможности не усматривает.

При оценке земельных участков оценщики, отказавшись от использования затратного и доходного подхода, применили сравнительный подход, ограничившись методом сравнения продаж с объектами, которые, с точки зрения оценщиков, являлись аналогами с объектами оценками. Фактически же, в двух отчётах оценщики просто выбрали из газет и журналов, относящихся по дате к периоду времени оценки, по три объявления (по три объекта), касающихся земельных участков (т. 1 л.д. 104-106; 203-205).

При этом, информация в объявлениях не содержит достоверных сведений о том, продаются или сдаются в аренду земельные участки, каково разрешённое использование этих земельных участков; не имеется информации о кадастровой стоимости земельных участков, их кадастровых номерах.

Тем не менее, оценщики указывают в своих отчётах о возможности аналогичного разрешённого использования сравниваемых земельных участков с объектами оценки (т. 1 л.д. 94, 191). При этом, не ясно в связи с чем и на основании какой информации, оценщиками сделаны такие суждения.

По отчёту от 21 ноября 2014 года сравниваемые земельные участки рассматриваются как свободные от улучшений (л.д. 93), однако, в объявлениях о земельных участках, которые оценщик выбрал для сравнения, в одном случае указаны сведения: "хороший подъезд, электричество"; во втором объявлении указано " электричество, газ, вода, дорога". То есть, в объявлениях имеется информация о наличии каких-то улучшений, которая никоим образом не принимается во внимание оценщиком. Что касается отчёта от 17 июня 2014 года, то сравниваемые земельные участки аналогично рассматриваются как свободные от улучшений, однако, само по себе отсутствие в объявлениях какой либо информации о наличии улучшений, не означает, что такие улучшения действительно отсутствуют.

В соответствии с федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" объектом - аналогом объекта оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14). Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения, обосновать этот выбор, а также отказ от использования других единиц сравнения (пункт 22).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Очевидный недостаток объективно необходимой информации о земельных участках, которые были выбраны оценщиками для сравнения, по мнению суда, не позволяет возможным признать их объектами-аналогами.

Кроме того, использованный метод сравнения, по своей сути, ограничился тем, что в отношении выбранных для сравнения трёх земельных участков оценщики произвели корректировки "на уторгование", "на месторасположение земельного участка в зависимости от муниципального образования", "на размер общей площади земельного участка". Применив "весовые коэффициенты", получили округлённую величину стоимости одного квадратного метра, которую умножили на площадь объектов оценки.

При этом, понять с точки зрения ясности восприятия, каким образом получены (высчитаны) корректирующие коэффициенты "на размер общей площади земельного участка" в отчёте от 17 июня 2014 года (т. 1 л.д. 185, 186) не возможно; непонятно также, почему оценщиком использовалась выборка данных земельных участков, которые предназначены под индивидуальное жилищное строительство города Сысерть, несмотря на то, что объект оценки заведомо не относится к индивидуальному жилищному строительству.

В отчёте от 21 ноября 2014 года оценщик изначально указывает, что для сравнения было выбрано пять наиболее подходящих по характеристикам земельных участков (т. 1 л.д. 83), однако, в расчётах используется только три объекта, и никаких сведений о пяти земельных участках в отчёте не содержится.

Следует также отметить, что в отчёте от 21 ноября 2014 года при расчёте поправок на месторасположение (т. 1 л.д. 89) при подсчёте суммы баллов судом были выявлены допущенные оценщиком арифметические ошибки, которые повлияли на сумму средневзвешенного значения. Это, в свою очередь, не могло не сказаться на итоговом результате при использовании корректирующих коэффициентов, также высчитанных неточно.

В отчёте от 17 июня 2014 года при расчёте поправки на месторасположение (т. 1 л.д. 185) при расчёте средневзвешенного значения оценщиком тоже допущена ошибка (при делении суммы баллов - 15,5 на их количество - на 5, итоговый результат равен 3,1). Между тем, в таблице указано иное значение - 2,95. Кроме того, если в отношении сравниваемых объектов на территории города Берёзовского допустимо, понятно и объяснимо использование одинаковых баллов, то в отношении земельного участка в городе Верхняя Пышма отчёт не содержит никакой информации о выделенных оценщиком пяти основных факторах, оказывающих влияние. Между тем, данные сведения не являются очевидными и общеизвестными факторами.

Помимо изложенного представляются не достаточно обоснованными отказы оценщиков от использования доходного подхода (т. 1 л.д. 79, 178). На предметах оценки (на земельных участках) расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю. Причём на земельном участке с кадастровым номером 66:35:0103002:163 по состоянию на дату оценки три объекта недвижимости принадлежали заявителю на праве собственности. Оценщики необъяснимо в обоснование отказа указывают, что рынок аренды аналогичных земельных участков развит слабо, несмотря на то, что об арендных отношениях речь не идёт. Получение дохода от земельного участка возможно не только в результате от сдачи его в аренду. При этом, в отчёте от 21 ноября 2014 года обосновывая отказ, оценщик ограничивается ссылкой только на город Екатеринбург, а оцениваемый земельный участок расположен в городе Берёзовском.

Таким образом, суд полагает, что необоснованный отказ оценщиков от использования доходного подхода не позволил учесть характеристики объектов недвижимости, расположенных на земельных участках на даты оценки, сделал невозможным расчёт потенциального дохода от владения заявителем на праве собственности фактически единым объектом недвижимости с соответствующим выделением при этом стоимости земельных участков.

Совокупность вышеизложенного влечёт вывод, что информация, используемая при проведении оценки земельных участков, не отвечает требованиям достаточности и достоверности в нарушение пунктов 4 и 19 ФСО N 1.

Предоставленные отчёты суд не может признать надлежащими доказательствами рыночной стоимости земельных участков на указанные в них даты. Иных доказательств заявитель не представил, о невозможности представления не указывал, ходатайств не заявлял. В свою очередь, не усматривая возможности для удовлетворения заявления, суд приходит к выводу о недоказанности заявленных требований и отказывает в удовлетворении заявления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Девелопмент" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N по состоянию на 04 июня 2014 года в размере N руб., с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2010 года в размере N руб., оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Решение изготовлено 23 июня 2015 года.

Судья

М.В. Старков