Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 16 июня 2015 г. по делу N 33-231/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего

Басангова И.В.

судей

Дорджиева Б.Д. и Цакировой О.В.

при секретаре О.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества "Россельхозбанк" в лице Калмыцкого регионального филиала к Обществу с ограниченной ответственностью "Эрдмч", Четыреву Р.П., Музраеву В.С., Оджигаеву Б.Э., Васильеву В.К., Обществу с ограниченной ответственностью "Элистинский кирпичный завод" о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Элистинский кирпичный завод" к Открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Калмыцкого регионального филиала о признании договора залога недвижимого имущества незаключенным по апелляционной жалобе ответчика Музраева В.С. на решение Элистинского городского суда от 05 февраля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Цакировой О.В., объяснения представителя ООО "Элистинский кирпичный завод" Доногруппова Н.А., подержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество "Россельхозбанк" в лице Калмыцкого регионального филиала (далее - Банк) обратилось в суд с указанным иском к ООО "Эрдмч", Четыреву Р.П., Музраеву В.С., Оджигаеву Б.Э., Васильеву В.К., мотивируя следующим.

27 декабря 2012 года между Банком и ООО "Эрдмч" заключен кредитный договор N " ... ", по условиям которого Банк предоставил кредит ООО "Эрдмч" в размере " ... " рублей, а ООО "Эрдмч" обязалось уплатить проценты за пользование кредитом в размере и в сроки согласно условиям кредитного договора. Срок возврата кредита - 16 декабря 2013 года. В обеспечение исполнения обязательств по кредиту Банком заключены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 27 декабря 2012 года с ООО "Элистинский кирпичный завод"; 4 договора поручительства физического лица с Четыревым Р.П., с Музраевым В.С., с Оджигаевым, с Васильевым В.К. С 28 февраля 2014 года по настоящее время ООО "Эрдмч" нарушает свои обязательства по возврату полученных денежных средств и уплате процентов ежемесячно за пользование кредитом в размере и сроки по условиям заключенного договора. По состоянию на 20 октября 2014 года просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом составляет " ... " руб. По п. 1.3.2. кредитного договора ООО "Эрдмч" обязано уплачивать комиссию за обслуживание кредита в течение всего периода действия договора в размере 0,5% годовых от остатка ссудной задолженности. Комиссия облагается налогом на добавленную стоимость, сумма которого уплачивается заемщиком. На 20 октября 2014 года задолженность по уплате комиссии за обслуживание кредита составляет " ... " руб.; задолженность по неустойке (пени) за несвоевременный возврат основного долга по кредиту составляет " ... " руб., задолженность по неустойке (пени) за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом составляет " ... " руб. Всего задолженность ООО "Эрдмч" по кредитному договору по состоянию на 20 октября 2014 года составляет " ... " руб., в том числе: задолженность по основному долгу " ... " руб., задолженность по процентам за пользование кредитом " ... " руб., задолженность по уплате комиссии за обслуживание кредита " ... " руб., задолженность по неустойке (пени) за несвоевременный возврат основного долга по кредиту " ... " руб., задолженность по неустойке (пени) за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом " ... " руб. В связи с нарушением своих обязательств Банк направлял в адрес ответчиков письменные уведомления, требования о возврате суммы кредита, уплате процентов за его пользование, комиссий, неустоек. Однако ответчик своих обязательств не исполняет.

Просил взыскать солидарно с ООО "Эрдмч", Четырева, Музраева, Оджигаева, Васильева задолженность по указанному кредитному договору по состоянию на 20 октября 2014 года в размере " ... " руб., в том числе задолженность по основному долгу " ... " руб., задолженность по процентам за пользование кредитом " ... " руб., задолженность по уплате комиссии за обслуживание кредита " ... " руб., задолженность по неустойке (пени) за несвоевременный возврат основного долга по кредиту " ... " руб., задолженность по неустойке (пени) за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом " ... " руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере " ... " руб.; обратить взыскание на заложенное имущество - здание кирпичного завода, назначение: нежилое, площадь " ... " кв.м.; инвентарный номер: " ... "; литер: " ... "; этажность: " ... "; адрес (местоположение): " ... "; строение " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... "; здание кольцевой печи, назначение: нежилое; площадь: общая " ... " кв.м.; инвентарный номер: " ... "; литер: " ... "; этажность: " ... "; адрес: " ... "; строение " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... "; здание формовочного отделения, назначение: нежилое; площадь: " ... " кв.м.; инвентарный номер: " ... "; литер: " ... "; этажность: " ... "; адрес: " ... "; строение " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... "; земельный участок площадью " ... " кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под производственную базу; адрес: " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... ", путем реализации с публичных торгов.

В судебном заседании представитель Банка уточнил исковые требования, в качестве соответчика указал ООО "Элистинский кирпичный завод" - собственника предмета залога, просил взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины " ... "рублей.

Представитель ООО "Элистинский кирпичный завод" обратился в суд с встречным иском к Банку о признании договора ипотеки (залога недвижимости) незаключенным, указав, что в договоре отсутствует обязательное условие, необходимое для его заключения - оценка земельного участка в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Банка Овалов А.С. уточненные исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ООО "Элистинский кирпичный завод" Доногруппов Н.А. исковые требования Банка не признал, доводы и требования по встречному иску поддержал.

Представитель ООО "Эрдмч" Очирова Ц.С. исковые требования Банка не признала, встречный иск оставила на усмотрение суда.

Извещенные надлежащим образом о слушании дела ответчики Четырев Р.П., Музраев В.С., Васильев В.К., в суд не явились. Сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении дела, возражений не представили.

Ответчик Оджигаев Б.Э. просил отложить слушание дела в связи с выездом за пределы г. Элисты. Доказательств уважительности причины неявки в судебное заседание им не представлено.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд, признав причины неявок ответчиков неуважительными, рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Решением Элистинского городского суда от 05 февраля 2015 года исковые требования ОАО "Россельхозбанк" в лице Калмыцкого регионального филиала удовлетворены. Взыскана солидарно с ООО "Эрдмч", Четырева Р.П., Музраева В.С., Оджигаева Б.Э, Васильева В.К. задолженность по кредитному договору N " ... " от 27 декабря 2012 года по состоянию на 20 октября 2014 года в сумме " ... " руб., в том числе основной долг в размере " ... " руб., проценты за пользование кредитом в размере " ... " руб., комиссия за обслуживание кредита в размере " ... " руб., неустойка (пени) за несвоевременный возврат основного долга по кредиту в размере " ... " руб., неустойка (пени) за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом в размере " ... " руб.

Взыскание обращено на заложенное имущество по договору N " ... " об ипотеке (залоге недвижимости) от 27 декабря 2012 года недвижимое имущество:

здание кирпичного завода, назначение: нежилое, площадь " ... " кв.м.; инвентарный номер: " ... "; литер: " ... "; этажность: " ... "; адрес (местоположение): " ... "; строение " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... ";

здание кольцевой печи, назначение: нежилое; площадь: общая " ... " кв.м.; инвентарный номер: " ... "; литер: " ... "; этажность: " ... "; адрес: " ... "; строение " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... ";

здание формовочного отделения, назначение: нежилое; площадь: " ... " кв.м.; инвентарный номер: " ... "; литер: " ... "; этажность: " ... "; адрес: " ... "; строение " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... ";

земельный участок площадью " ... " кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под производственную базу; адрес: " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... ", путем реализации с публичных торгов.

Определена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере " ... " руб., в том числе:

земельный участок площадью " ... " кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под производственную базу; адрес: " ... "; кадастровый (или условный) номер: " ... ", в размере " ... " руб.

С ООО "Эрдмч", Четырева Р.П., Музраева В.С., Оджигаева Б.Э, Васильева В.К. в пользу ОАО "Россельхозбанк" в лице Калмыцкого филиала ОАО "Россельхозбанк" расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... " руб. с каждого, всего " ... " руб.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Элистинский кирпичный завод" к ОАО "Россельхозбанк" в лице Калмыцкого филиала ОАО "Россельхозбанк" о признании договора залога недвижимого имущества незаключенным отказано.

В своей апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Элистинский кирпичный завод" Музраев В.С. просит отменить решение суда, принять новое решение. Признать договор об ипотеке незаключенным, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора об ипотеке от 22.01.2013г. В договоре об ипотеке отсутствует обязательное условие, необходимое для его заключения - оценка земельного участка в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло более шести месяцев. Договор же об ипотеке был подписан по истечении шестимесячного срока.

В суде апелляционной инстанции генеральный директор ООО "Элистинский кирпичный завод Музраев В.С. заявил ходатайство о поддержании им лишь требований, изложенных в апелляционной жалобе в части изменения решения суда об установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. В остальной части от требований апелляционной жалобы отказался.

Судом дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных и неявившихся без уважительных причин представителя истца ОАО "Россельхозбанк", представителя ООО "Эрдмч" и ответчиков: Четырева Р.П., Музраева В.С., Оджигаева Б.Э, Васильева В.К.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит изменению в части по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

По п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что 27 декабря 2012 года между Банком и ООО "Эрдмч" был заключен кредитный договор, по условиям которого истец предоставил ответчику кредит в размере " ... "рублей на срок до 16 декабря 2013 года под " ... " % годовых.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по данному договору между Банком и ООО "Элистинский кирпичный завод" (далее - ООО "ЭКЗ") заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 27 декабря 2012 года, по которому ООО "ЭКЗ" передало Банку в залог недвижимое имущество в совокупности: здание кирпичного завода, здание кольцевой печи, здание формовочного отделения, земельный участок, на котором расположены закладываемые здания.

Кроме того, во исполнение обязательств, предусмотренных кредитным договором, между Банком и каждым из четырех физических лиц: Четыревым Р.П., Музраевым В.С., Оджигаевым Б.Э., Васильевым В.К. заключены договоры поручительства, согласно которым поручитель отвечает солидарно перед Банком за неисполнение заемщиком обязательств по договору.

Поскольку заемщик принятые на себя кредитные обязательства по возврату полученных денежных средств и уплате процентов ежемесячно за пользование кредитом в размере и сроки на условиях заключенного договора не исполняет, образовалась задолженность, общий размер которой по состоянию на 20 октября 2014 года составляет " ... " руб., на момент рассмотрения дела судом не погашена.

В судебном заседании факт неисполнения обязательства по кредитному договору о возврате полученной денежной суммы и уплате процентов на нее, а также размер задолженности ответчиками не оспорен.

Удовлетворяя требования в части взыскания задолженности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что принятые на себя обязательства заемщик надлежащим образом не исполняет, допуская существенные нарушения условий кредитного договора.

При таких данных судебная коллегия находит решение суда об удовлетворении требований в части взыскания задолженности по кредитному договору в заявленном размере законным и обоснованным.

Обращая взыскание на заложенное имущество, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере " ... " руб., в том числе: здание кирпичного завода, площадью " ... " кв.м., в размере " ... " руб.; здание кольцевой печи, площадь: " ... " кв.м., в размере " ... " руб.; здание формовочного отделения, площадь: " ... " кв.м., в размере " ... " руб.; земельный участок площадью " ... " кв.м., в размере " ... " руб.

Между тем, вывод суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества нельзя признать законным, поскольку он основан на неправильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При разрешении судом требований об обращении взыскания на имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является определение начальной продажной цены заложенного имущества.

Однако в судебном заседании не был разрешен вопрос о согласовании сторонами начальной продажной цены заложенного имущества, более того представитель залогодателя заявил в судебном заседании о своем несогласии с позицией истца.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд не принял во внимание то обстоятельство, что с момента заключения договора залога по настоящее время, прошло более двух лет. При этом изменилась рыночная стоимость заложенного имущества.

Оценка предмета залога существенно нарушает права собственника имущества и, впоследствии, в ходе исполнения решения суда, это обстоятельство может привести к нарушению прав должника.

Таким образом, суд первой инстанции не установил юридически значимое обстоятельство, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, которым является установление начальной продажной цены заложенного имущества.

Учитывая, что истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, суд обязан был предоставить сторонам возможность определить начальную продажную цену заложенного имущества на основании соглашения, а в случае отсутствия такого соглашения определить ее самостоятельно.

Проведение оценки объектов оценки регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с названным Законом при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов оценки является обязательным; оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда; суд самостоятелен в выборе оценщика (ст.ст. 8, 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В нарушение вышеуказанной нормы для определения начальной продажной цены заложенного имущества судом не была назначена экспертиза.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В связи с оспариванием ответчиком стоимости объекта недвижимости, определенного в отчете об оценке заложенного имущества, представленного истцом, судебной коллегией по ходатайству представителя ответчика Доногруппова определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 28 апреля 2015 года была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Заключение проведенной по делу судебной экспертизы с точки зрения соответствия поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, признается в качестве допустимого и достаточного доказательства юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению в рамках разрешения заявленных требований.

Экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с представленным экспертным заключением, выполненным ООО "Галомед", для определения величины рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик применил два подхода: затратный и сравнительный. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный метод основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Из заключения эксперта следует, что из-за отсутствия достаточной информации провести рынок земли в г. Элисте и Республике Калмыкия не представляется возможным. По результатам проведенного анализа сделан вывод, что рынок вакантных земельных участков в г. Элиста практически отсутствует. Для сравнения взяты кирпичные заводы, расположенные в других регионах: в г. Ставрополь, г. Астрахань, г. Армавир.

Судебная коллегия полагает вывод эксперта о рыночной стоимости объектов, определенной путем затратного метода - " ... " рублей - наиболее соответствуют фактическим обстоятельствам, сложившимся с учетом рынка цен в г. Элисте.

Судебной коллегией в порядке принятия новых доказательств для надлежащего установления значимых для дела обстоятельств, не исследованных судом первой инстанции в соответствии с разъяснениями, данными в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" было принято в качестве нового доказательства заключение товароведческой экспертизы N " ... " от 28 мая 2015 года.

В силу ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом этих требований законодательства начальная продажная цена при продаже заложенного имущества, принадлежащего ООО "Элистинский кирпичный завод", составит " ... "рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Элистинского городского суда от 05 февраля 2015 года изменить.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере " ... " рублей, в том числе:

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу генерального директора ООО "Элистинский кирпичный завод" Музраева В.С. удовлетворить частично.

Председательствующий: И.В. Басангов

Судьи: Б.Д. Дорджиев

О.В. Цакирова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.