Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 14 мая 2015 г. по делу N 33-2134/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Котова Д.О., Мананниковой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Харюшевой Н.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Архангельске 14 мая 2015 года дело по апелляционной жалобе Полетыкиной А.А. на решение Котласского городского суда Архангельской области от 29 декабря 2014 года, которым постановлено:

"в удовлетворении исковых требований Полетыкиной А.А. к Губенковой И.П., Кукуба И.А. об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества отказать".

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Полетыкина А.А. обратилась в суд с иском к Губенковой И.П. о признании недействительным заключенного 26.12.2011 договора купли-продажи недвижимого имущества - двух земельных участков площадью "данные изъяты" и "данные изъяты" кв.м и объекта незавершенного строительства, расположенных по адресу: "адрес"

В обоснование требований указала, что 29.03.2010 она на открытых торгах, проводимых конкурсным управляющим имущества индивидуального предпринимателя Кукуба И.А. - Карповой Н.В., приобрела указанное недвижимое имущество. 20.05.2010 с конкурсным управляющим Карповой Н.В., от имени которой действовал по доверенности Точин В.В., подписан договор купли-продажи и передаточный акт. При подписании указанных документов Точину В.В. были переданы деньги во исполнение договора купли-продажи. Имущество было получено от Точина В.В., с мая 2010 года она пользуется приобретенным недвижимым имуществом. В 2014 году узнала, что право собственности на земельные участки и объект незавершенного строительство зарегистрировано за Рухловым Д.А. на основании договора купли-продажи и передаточного акта от 21.09.2013. Предыдущим собственником была Губенкова И.П., к которой права на указанное недвижимое имущество не могли перейти в силу уже состоявшегося договора купли-продажи от 20.05.2010.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена Кукуба И.А., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, выступающих на стороне ответчиков, - Карпова Н.В., Точин В.В., Рухлов Д.А.

В судебном заседании истец Полетыкина А.А., ее представитель адвокат Болтушкина И.А. на исковых требованиях настаивали. Дополнительно истец пояснила, что денежные средства в указанном размере были переданы Точину В.В. Ключи от дома ей передал Рухлов Д.А. Текст договора купли-продажи и передаточного акта она читала; с доверенностью, выданной конкурсным управляющим Карповой Н.В. на имя Точина В.В., была ознакомлена. В объявлении о проведении торгов по продаже имущества индивидуального предпринимателя Кукуба И.А., опубликованном в местном печатном издании, не было указано о перечислении денежных средств непосредственно на счет Кукуба И.А.

Ответчик Губенкова И.П. в судебное заседание не явилась, судебное извещение направлено по месту ее жительства.

Третье лицо Рухлов Д.А. возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что торги от 29.03.2010 были признаны несостоявшимися из-за того, что Полетыкина А.А. не произвела оплату. Впоследствии спорное имущество было приобретено Губенковой И.П., которая продала земельные участки и объект незавершенного строительства ему в 2013 году. Он являлся конкурсным кредитором индивидуального предпринимателя Кукуба И.А. и выполнял обязанности председателя комитета кредиторов указанного лица.

Третье лицо конкурсный управляющий Карпова Н.В. в судебное заседание не явилась, судебное извещение направлено ей по месту ее проживания.

Третье лицо Точин В.В. в судебное заседание не явился, его представитель Верховцева К.И. возражала против удовлетворения исковых требований по тем основаниям, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав; Рухлов Д.А. является добросовестным приобретателем спорного имущества; истец, оспаривая договор купли-продажи, не заявляет требований о признании торгов недействительными. Денежных средств Точин В.В. от истца не получал. Со слов истца в договор был внесен пункт 18, указывающий, что он (Точин) удостоверяет факт получения денежных средств от покупателя третьим лицом Карповой Н.В. Впоследствии он узнал, что Полетыкина А.А. денежных средств по договору от 29.03.2010 не перечислила конкурсному управляющему либо на счет индивидуального предпринимателя Кукуба И.А.

Суд постановил указанное решение, с которым не согласилась истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на неправомерность вывода суда об отсутствии у нее заинтересованности в оспаривании договора, поскольку она и ее дети проживают в жилом доме. Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что конкурсный управляющий Карпова Н.В. поручила заключение договора представителю Точину В.В. Информация о том, что денежные средства по договору необходимо было перечислить на счет, а не передавать Точину В.В., до нее не доводилась. Она добросовестно владеет имуществом, заключенный с ней договор не расторгался, недействительным признан не был.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо Рухлов Д.А. выражает свое несогласие с приведенными в ее обоснование доводами, считает решение законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Проверив законность постановленного судом решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и доводов возражений на жалобу, судебная коллегия находит, что решение суда не подлежит отмене или изменению.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Так как до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2007 индивидуальный предприниматель Кукуба И.А. была признана несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением суда от 15.04.2009 конкурсным управляющим утверждена Карпова Н.В.

В ходе конкурсного производства индивидуального предпринимателя Кукуба И.А. осуществлялась продажа имущества должника в составе одного лота:

- земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

- земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

- объект незавершенного строительства общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

Продажа имущества осуществлялась в соответствии с требованиями статей 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" посредством проведения торгов на основании порядка продажи имущества должника, утвержденного собранием (комитетом) кредиторов.

В результате проведения торгов по продаже названного имущества, назначенных на 29.03.2010, победителем торгов была признана Полетыкина А.А., цена приобретения составила "данные изъяты" руб.

20.05.2010 между Полетыкиной А.А. и Точиным В.В., действующим от имени Карповой Н.В. как конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Кукуба И.А., подписан договор купли-продажи недвижимого имущества и передаточный акт.

С мая 2010 года спорное имущество находится в фактическом владении истца.

Впоследствии торги по продаже имущества индивидуального предпринимателя Кукуба И.А. признаны несостоявшимися ввиду неисполнения Полетыкиной А.А. обязанности по оплате стоимости приобретенного имущества в сумме "данные изъяты" руб.

Данная информация была доведена до сведения комитета кредиторов, который принял решение утвердить новый порядок продажи имущества должника.

26.12.2011 проведены повторные торги в форме публичного предложения по продаже имущества индивидуального предпринимателя Кукуба И.А., победителем которых признана Губенкова И.П.

В тот же день (26.12.2011) между конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя Кукуба И.А. - Карповой Н.В. и Губенковой И.П. заключен договор купли-продажи названного имущества. 27.12.2011 подписан передаточный акт.

08.06.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации права собственности Губенковой И.П. в отношении двух земельных участков и объекта незавершенного строительства.

21.09.2013 между Губенковой И.П. и Рухловым Д.А. заключен договор купли-продажи указанного имущества.

30.01.2014 зарегистрировано право собственности Рухлова Д.А. на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес"; земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", и расположенный на нем объект незавершенного строительства общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Истец, оспаривая договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2011, ссылается на ничтожность данной сделки, поскольку в соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц.

Принимая во внимание изложенное выше, учитывая, что при наличии двух сделок купли-продажи в отношении одного и того же имущества за одним из покупателей (Губенковой И.П.) произведена регистрация права собственности на указанные объекты недвижимости, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оснований для признания заключенного между конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя Кукуба И.А. - Карповой Н.В. и Губенковой И.П. договора недействительным, не имеется.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно установленных по делу обстоятельствах, подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами и соответствуют требованиям закона, регулирующего спорные правоотношения.

Заключение конкурсным управляющим Карповой Н.В. нового договора купли-продажи объектов недвижимости с Губенковой И.П., можно рассматривать как неисполнение продавцом ранее взятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 29.03.2010. Однако это не означает, что вновь заключенный договор от 26.12.2011 может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, переход права собственности по которому не зарегистрирован.

Вывод об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, вытекает из анализа п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма не регулирует права сторон по договору в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора, не указывает на возникновение у покупателя прав на это имущество, а также не изменяет действие норм закона, определяющих момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество. То есть продавец сохраняет право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе право продажи другому лицу.

Выводы суда первой инстанции не опровергнуты доводами апелляционной жалобы, указанные в апелляционной жалобе доводы не содержат оснований, по которым оспариваемая сделка может быть признана недействительной.

Также судебная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания сделки недействительной, как сделки, заключенной по результатам незаконных торгов.

Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом. Поскольку торги в судебном порядке не оспорены и недействительными не признаны, суд обоснованно не оценивал сделку купли-продажи на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи от 26.12.2011 с ответчиком Губенковой И.П. без расторжения ранее заключенного с истцом договора является недействительным, основаны на неверном толковании истцом норм материального права.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу не опровергают выводы суда, а сводятся лишь к несогласию с ними, выражая субъективную оценку установленным по делу обстоятельствам, являются повторением позиции истца в судебном заседании, что не может повлечь отмену обжалуемого судебного постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. Таким образом, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Котласского городского суда Архангельской области от 29 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Полетыкиной А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Д.О. Котов

Т.А. Мананникова