Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 25 мая 2015 г. по делу N 33-2259/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:

председательствующего Гаркавенко И.В.

судей Буряк Ю.В., Мананниковой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Орловой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Архангельске дело по апелляционной жалобе ответчика Дроздовой О.И. на решение Октябрьского районного суда г.Архангельска от 18 июня 2014 года, с учетом определения об исправлении описки от 14 августа 2014 года, которым постановлено:

"иск индивидуального предпринимателя Емельяновой О.Г. к Дроздовой О.И. о взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Дроздовой О.И. в пользу индивидуального предпринимателя Емельяновой О.Г. неустойку в размере "данные изъяты"., расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты". Всего: "данные изъяты".

Индивидуальному предпринимателю Емельяновой О.Г. в удовлетворении иска к Дроздовой О.И. о взыскании неосновательного обогащения отказать.".

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

индивидуальный предприниматель Емельянова О.Г. обратилась в суд с иском к Дроздовой О.И. о взыскании неустойки, неосновательного обогащения, сославшись на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор аренды с правом субаренды сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик в письменной форме предложила расторгнуть договор, уведомив об удержании из уплаченной вперед арендной платы "данные изъяты" руб. Поскольку она не была согласна на досрочное расторжение договора, ДД.ММ.ГГГГ представитель арендодателя пришел в арендуемую квартиру и потребовал её освободить. Около 15 час. 00 мин. квартира была освобождена, представитель ответчика закрыл за собой дверь изнутри. После этого ею была предпринята попытка забрать из квартиры постельное белье, однако замки были уже заменены. ДД.ММ.ГГГГ она направила ответчику претензию, в которой просила направить ей подписанный акт приема - передачи квартиры, выплатить предусмотренную договором аренды неустойку в размере "данные изъяты". и возместить стоимость постельного белья. Поскольку претензия была удовлетворена лишь в части возврата постельного белья, просит взыскать с ответчика неустойку в размере "данные изъяты"., в качестве неосновательного обогащения "данные изъяты".

Истец в судебном заседании иск в части взыскания неосновательного обогащения в связи с его добровольным удовлетворением ответчиком в ходе рассмотрения дела не поддержала, на иске в оставшейся части настаивала. Пояснила, что не имела возможности ни подписать акт приема - передачи квартиры, ни передать ключи от неё ответчику.

Ответчик Дроздова О.И., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, её представители Выжлецова П.А., Аносова С.В. в судебном заседании с иском не соглашались, указывали на то, что текст договора составлялся истцом. Их доверительница находится в преклонном возрасте, в связи с чем от её имени договор заключал её представитель Полянин В.В. При его подписании последнему не дали внимательно ознакомиться с текстом, он не видел условие о такой большой неустойке. Обращали внимание на то, что комплект ключей истец до настоящего времени не вернула, Полянин В.В. свой комплект, напротив, утратил, то есть истец имела возможность пользоваться квартирой. В случае удовлетворения требования о взыскании неустойки, просили применить положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить её размер.

Представитель ответчика Полянин В.В. в судебном заседании пояснил, что решение о досрочном расторжении договора было связано с тем, что жилое помещение арендатор содержала в ненадлежащем состоянии, сдавала его посуточно, в том числе и подросткам, которые шумели, распивали спиртные напитки. Имущество, находящее в квартире, было повреждено. Обратил внимание на то, что контролировать условия содержания жилого помещения у них возможности не имелось, в квартиру их не пускали, только после Нового года им стало известно о том, что там происходит, за период аренды был в ней раза два - три. Поскольку на требование от ДД.ММ.ГГГГ истец квартиру освободить отказалась, ДД.ММ.ГГГГ он пришел в квартиру, открыв дверь своим ключом. В это время из жилого помещения выходила уборщица, воспользовавшись этим, он зашел в квартиру, поменял замки. После получения претензии, они вернули истцу постельное белье.

Суд постановил указанное решение, с которым не согласилась ответчик Дроздова О.И., в поданной апелляционной жалобе просит его отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указала, что суд неправильно установил обстоятельства дела. Положения договора аренды были нарушены истцом, которая привела арендуемую квартиру к разрушению и существенно ухудшила находящееся в ней имущество, в связи с чем, договор аренды должен был быть расторгнут досрочно в соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ.

Полагает, что неустойка взыскана судом необоснованно, сумма неустойки завышена, а её расчет произведен неправильно.

Суд не оценил то обстоятельство, что истец даже на момент рассмотрения дела не передала ключи от арендованной квартиры, чем сама препятствовала расторжению договора аренды.

По мнению апеллянта, подпись истца в договоре аренды вызывает сомнение, поскольку подпись Емельяновой О.Г. в претензии не соответствует подписи в договоре.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика Дроздовой О.И. - Виноградову Т.М., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды жилого помещения, расположенного в городе "адрес" "адрес", "адрес" "адрес", на срок по ДД.ММ.ГГГГ, с правом субаренды. Арендная плата за жилое помещение была установлена в размере "данные изъяты" руб. в месяц. В этот же день квартира была передана истцу по акту приема - передачи. ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали иной размер арендной платы, определив его в "данные изъяты" руб. в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес индивидуального предпринимателя от арендодателя поступило заявление о досрочном расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. Также в заявлении было указано, что остаток денег, выплаченных за аренду квартиры за март месяц в сумме "данные изъяты" будет потрачен на устранение ущерба.

ДД.ММ.ГГГГ представитель арендодателя Полянин В.В. поменял в жилом помещении замки. Комплект ключей от арендованной квартиры истец ответчику не передавала.

ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель направила Дроздовой О.И. претензию, в которой просила передать ей акт приема - передачи квартиры, выплатить неустойку в размере "данные изъяты" возвратить удержанную арендную плату в размере "данные изъяты"., возместить стоимость постельного белья в размере "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ комплект постельного белья был передан истцу.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года представители ответчика в счет добровольного удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения передали Емельяновой О.Г. денежные средства в размере "данные изъяты" коп.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имело место досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя без соблюдения условий как предусмотренных законом, так и предусмотренных договором аренды для такого расторжения (ранее чем через три месяца с даты уведомления), в связи с чем, с ответчика в пользу Емельяновой О.Г. подлежит взысканию неустойка, предусмотренная п.5.4. договора аренды.

С данными выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Пунктом 2.1.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что в случае досрочного расторжения настоящего договора, арендодатель должен уведомить арендатора за три месяца до даты расторжения. В случае если выселение арендатора без его согласия будет произведено ранее чем три месяца, то наступают последствия, указанные в пункте 5.4 договора.

В соответствии с пунктом 5.4 договора, в случае, если арендодатель выселяет арендатора из арендуемого помещения ранее, чем через три месяца с даты уведомления (без согласия арендатора), то арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере двойной арендной платы из расчета пропорционально недоарендованных дней.

Установив, что предусмотренная договором неустойка в двойном размере арендной платы является завышенной, не отвечающей последствиям в связи с досрочным расторжением договора аренды нарушения прав арендатора, принимая во внимание доводы стороны ответчика о снижении размера неустойки, суд правомерно пришел к выводу о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки до десятикратного размера ставки рефинансирования. Расчет неустойки, произведенный судом, является правильным, поскольку основан на материалах дела и законе.

Поэтому доводы апелляционной жалобы о неправильном исчислении судом неустойки судебная коллегия находит несостоятельными.

Доводы жалобы ответчика о том, что договор аренды должен был быть расторгнут досрочно в соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ также отклоняются судебной коллегией.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика в ходе разрешения спора, арендатор в письменном виде не предупреждалась о необходимости исполнения ею обязательства, в части которого у арендодателя имелись к ней претензии (по содержанию арендованного имущества), послужившие досрочному расторжению договора, в разумный срок, как того требует ст.619 ГК РФ.

Доводы апеллянта о том, что на момент рассмотрения дела истец не передала Дроздовой О.И. ключи от арендованной квартиры, чем сама препятствовала расторжению договора аренды, являются несостоятельными.

Так, согласно протоколу предварительного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45-48), представитель истца Ромашко Е.А. пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ года истец не может вернуть ключи, так как до представителя ответчика Полянина В.В. не может дозвониться. Замки поменяны. Истец желала передать ключи в судебном заседании, однако Полянин В.В. отказался взять ключи.

Доводы подателя жалобы о том, что подпись истца в договоре аренды вызывает сомнение, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку не являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции.

По существу, в апелляционной жалобе не содержится каких-либо новых данных, не учтенных судом при рассмотрении дела.

Таким образом, судебная коллегия не может признать доводы апелляционной жалобы обоснованными и влекущими отмену судебного решения.

В связи с тем, что обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Архангельска от 18 июня 2014 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Дроздовой О.И. без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Ю.В. Буряк

Т.А. Мананникова