Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 19 мая 2015 г. по делу N 33-1737/2015

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Фаткуллиной Л.З.,

судей Душнюк Н.В. и Стыцюн С.А.

при секретаре Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 19 февраля 2015 года по иску М. к администрации Сортавальского муниципального района о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад председательствующего судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М. обратилась с иском по тем основаниям, что 09 декабря 2009 года заключила с администрацией Сортавальского муниципального района (далее Администрация) договор аренды N земельного участка сроком по 08 декабря 2014 года, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью ( ... ) кв.м с кадастровым номером N, расположенный в ( ... ). Договором предусмотрена его пролонгация на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора. Однако на ее обращения о продлении срока аренды, Администрация отказала в этом письмом от 31 декабря 2014 года, указав о ранее направленном уведомлении от 10 декабря 2014 года о расторжении договорных обязательств по договору аренды. Истица не согласна с расторжением договора аренды земельного участка, считает, что Администрацией нарушены нормы гражданского и земельного права, созданы препятствия к улучшению жилищных условий путем строительства. С момента заключения договора аренды ею проводились необходимые работы по освоению участка. Истец просила признать незаконным отказ Администрации в продлении договора аренды спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства, обязать ответчика заключить договор аренды данного земельного участка с указанием срока исполнения обязательства и взыскать с ответчика уплаченную при подаче иска в суд государственную пошлину в сумме ( ... ) руб.

Решением суда иск удовлетворен частично.

Суд признал незаконным отказ Администрации в продлении М. договора аренды N от 09 декабря 2009 года земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью ( ... ) кв.м., для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ( ... )

С решением суда не согласна Администрация, в апелляционной жалобе представитель ответчика, действующая по доверенности К., просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Она не согласна с выводом суда о том, что у арендодателя не было оснований для одностороннего отказа от договора аренды. Указывает на то, что в период действия указанного договора арендатором (истицей) были допущены существенные нарушения его условий, поскольку освоение земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием не проводилось. После 08 декабря 2014 года при отсутствии возражений сторон в порядке статьи 621 ГК РФ действие договора аренды было возобновлено на неопределенный срок. В последующем, реализуя свое право на односторонний отказ от исполнения сделки, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, Администрация направила в адрес М. уведомление от 10 декабря 2014 года о расторжении договора аренды земельного участка. Поскольку Администрация отказалась от исполнения договора в соответствии с положениями пунктам 2 статьи 610 ГК РФ, а не в порядке, предусмотренном статьей 619 ГК РФ, в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства побудили арендодателя отказаться от договора. Сам по себе отказ арендодателя передать земельный участок в аренду на новый срок М. не является нарушением прав арендатора. Поскольку договор аренды на дату направления уведомления уже не являлся срочным договором, в силу положений статьи 621 ГК РФ, учитывая то, что Администрация отказалась от договора аренды, нет оснований считать, что было нарушено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, поскольку указанные положения могут применяться только к срочному договору. В связи с изложенным полагает ошибочным вывод суда о том, что неполучение истцом до истечения срока действия договора аренды согласия арендодателя на его продление, следует рассматривать как отказ ответчика от продления договора аренды.

Истицей представлены возражения на жалобу, в которых выражено согласие с постановленным решением.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации, действующая по доверенности К., доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.

М. и ее представитель, адвокат Е., с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения.

Заслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что в соответствии с Распоряжением главы администрации Сортавальского муниципального района N между Администрацией (Арендодатель) и М. (Арендатор) 09 декабря 2009 года был заключен договор аренды N земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью ( ... ) кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ( ... ), сроком действия договора по 08 декабря 2014 года. Пунктом 5.1.2. договора аренды установлено, что Арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданного Арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.

05 ноября 2014 года истица обратилась в Администрацию с письменным заявлением о продлении срока договора аренды. На основании данного заявления 02 декабря 2014 года специалистом земельного отдела МКУ "Недвижимость-ИНВЕСТ" проведена проверка соблюдения условий договора аренды данного земельного участка с составлением акта N, в котором не имеется указаний о наличии выявленных нарушений при использовании участка. Задолженности по арендной плате не имеется.

08 декабря 2014 года истица повторно обратилась к ответчику с заявлением о разрешении продления договора аренды N от ХХ.ХХ.ХХ.

10 декабря 2014 года Администрация направила в адрес истицы уведомление ( ... ) об отказе от договора аренды, со ссылками на положения статей 621 и 610 Гражданского кодекса РФ и предупредила о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев со дня настоящего уведомления, с требованием по окончании вышеуказанного срока освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи Арендатору. Данное уведомление было получено истицей лично 13 января 2015 года.

Также 31 декабря 2014 года Администрация направила истице на её заявление от 08 декабря 2014 года письмо о том, что на основании акта проверки N от ХХ.ХХ.ХХ Администрация приняла решение о расторжении договорных обязательств, о чем ранее в адрес истицы направлялось уведомление ( ... ) от ХХ.ХХ.ХХ, в связи с чем Администрация отказывает истице в продлении договора аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 45 и статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что между истицей и Администрацией был заключен срочный договор аренды земельного участка на период с 09 декабря 2009 года по 08 декабря 20914 года. Расторжение данного договора аренды в силу статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса, статей 619 и 450 Гражданского кодекса РФ, было возможно в случае существенного нарушения условий договора со стороны арендатора и после направления ему письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основан на представленных доказательствах вывод суда о том, что Администрация как арендодатель в период действия договора аренды земельного участка N от ХХ.ХХ.ХХ, не заявила истице как арендатору о досрочном расторжении договора аренды и обстоятельствах, которые могут рассматриваться в качестве основания для такого расторжения договорных отношений.

При этом, суд правильно указал, что Администрация в период действия данного договора аренды в нарушение положений статьи 12 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" не ответила истице в установленный срок на ее обращение от 05 ноября 2014 года о продлении договора аренды.

Поскольку в силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, у Администрации не имелось оснований для досрочного расторжения договора в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, статьями 45 и 46 Земельного кодекса РФ, суд обоснованно пришел к выводу о том, что у Администрации не имелось правовых оснований для отказа арендатору в продлении срока данного договора аренды земельного участка.

Так как Администрация в период действия договора аренды и в установленный Законом срок не ответила истице на ее обращение от 05 ноября 2014 года о продлении договора аренды, а направила истице 10 декабря 2014 года, то есть по истечении срока договора аренды, уведомление о прекращении договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ, суд, ссылаясь на положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ, правильно расценил действия ответчика в данном случае как злоупотребление правом.

При таких обстоятельствах, правомерным является решение суда об удовлетворении исковых требований М. о признании незаконным отказа Администрации в продлении договора аренды N от ХХ.ХХ.ХХ земельного участка для индивидуального жилищного строительства общей площадью ( ... ) кв.м. с кадастровым номером ( ... ), расположенного по адресу: ( ... )

При этом, не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы ответчика относительно того, что согласно акту проверки от 02 декабря 2014 года истицей в нарушение условий договора земельный участок в соответствии с разрешенным использованием не освоен. Представленные материалы не свидетельствуют о том, что Администрация как Арендодатель в установленном порядке приняла решение о досрочном расторжении договора аренды в связи с неисполнением истицей условий договора аренды. Кроме того, из материалов дела видно, что истицей предпринимались меры к освоению земельного участка: в феврале 2010 года в установленном порядке утвержден градостроительный план земельного участка, в марте 2010 года в Администрации получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке сроком действия по 02 марта 2020 года; в период 2013-2014 года на данном земельном участке были проведены кадастровые работы по выносу границ участка на местность, работы по освоению участка в виде оканавливания и вырубке кустарника, отсыпке участка песчано-гравийной смесью, осуществления обеспечения возможности технологического присоединения к электрическим сетям; в октябре 2014 года заключен договор подряда на устройство монолитного железобетонного фундамента жилого дома, со сроком окончания работ в июне 2015 года.

Несостоятельным является довод апелляционной жалобы о том, что отказ Администрации передать земельный участок в аренду на новый срок не является нарушением прав М. как арендатора.

Иные доводы апелляционной жалобы также не являются основанием для отмены судебного решения по указанным выше основаниям.

С учетом изложенного решение суда является законным, оно основано на правильном толковании и применении норм материального права и соответствует доказательствам, имеющимся в деле, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для его отмены по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 19 февраля 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий

Судья