Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 26 мая 2015 г. по делу N 33-2320/2015

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа ? Югры в составе:

председательствующего Вороной Н.Л.,

судей: Данилова А.В., Решетниковой О.В.,

при секретаре Щербина О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению администрации города Сургут к Аптраевой Н.А. о выкупе жилого помещения,

по апелляционной жалобе администрации города Сургут на решение Сургутского городского суда от 29 января 2015 года, которым постановлено:

исковые требования Администрации города Сургута к Аптраевой Н.А. о выкупе жилого помещения - удовлетворить частично.

Прекратить путем выкупа Администрацией города Сургута для муниципальных нужд право собственности Аптраевой Н.А. на квартиру N4, площадью 105,5 кв.м., расположенную по адресу: улица Нагорная, 25, город Сургут, Тюменская область.

Обязать Администрацию города Сургута выплатить денежную компенсацию вследствие прекращения права собственности путем выкупа Администрацией города Сургута у Аптраевой Натальи Аликаевны квартиры N4, площадью 105,5 кв.м., расположенную по адресу: ул. Нагорная, 25, город Сургут, Тюменская область, в размере 13 440 000 (тринадцати миллионов четырехсот сорока тысяч) рублей и компенсацию в размере 720 000 (семьсот двадцать тысяч) рублей в счет возмещения убытков и упущенной выгоды, причиненной собственнику в связи с выкупом для муниципальных нужд жилого помещения.

Обязать Аптраеву Н.А. передать квартиру N4, площадью 105,5 кв.м., расположенную по адресу: улица Нагорная, 25, город Сургут, Тюменская область, Администрации города Сургута по акту-приема передачи в течении двух месяцев с момента начисления денежных средств (выкупной стоимости) на её расчетный счет.

Взыскать с ответчика Аптраевой Н.А. в бюджет муниципального образования городской округ г. Сургут ХМАО-Югры государственную пошлину в размере 200 (двухсот) рублей".

Заслушав доклад судьи Вороной Н.Л., объяснения представителя ответчика Друговой О.И., возражающей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

администрация города Сургута (далее - Администрация), обратилась в суд с иском к Аптраевой Н.А., после уточнения, которого просила:

- принять решение о выкупе у Аптраевой Н.А. для муниципальных нужд квартиры, расположенной по адресу: Сургут, ул. Нагорная, д. 25, кв.4, площадью 43,5 кв.м., по выкупной цене 3 070 000 рублей с компенсацией убытков в размере 204 000 рублей;

- обязать Аптраеву Н.А. передать Администрации по акту-приема передачи квартиру, расположенную по адресу: Сургут, ул. Нагорная, д. 25, кв.4, площадью 43,5 кв.м., в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда;

- прекратить право собственности Аптраевой Н.А. на указанное жилое помещение, после подписания акта приема-передачи жилого помещения и перечисления Администрацией денежных средств, в размере 3 070 000 рублей и 204 000 рублей на расчетный счет ответчика.

В обоснование требований указала следующее. Согласно постановлению Администрации от 17 сентября 2012 года N7178 "Об изъятии земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: ул. Нагарная, дом 25, для муниципальных нужд" принято решение об изъятии путем выкупа в целях строительства автомобильной дороги "Объездная автомобильная дорога 1 "З", съезд на ул. Геологическая" спорного жилого помещения принадлежащего на праве собственности Аптраевой Н.А.

Государственная регистрация обременения права принятым решением об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельного участка и расположенного на нем жилого дома произведена 1 октября 2010 года (выписки из ЕГРП от 4 октября 2012 года N03/066/2012-309, N03/066/2012-316).

Письмом департамента архитектуры и градостроительства Администрации от 17 октября 2012 года N01-11-5628/12-0-0 Аптраева Н.А. была уведомлена об изъятии земельного участка и жилого дома, расположенного по названному адресу путем выкупа для муниципальных нужд.

Письмами от 14 марта 2013 года N02-15-1563/13 и от 31 мая 2013 года N02-15-3675/13 ответчику направлены соглашение о выкупе имущества в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Рыночная стоимость изымаемого у Аптраевой Н.А. имущества определена в размере 3 070 000 рублей (в том числе и стоимость доли земельного участка, приходящейся на ответчика). Также определен размер компенсации убытков в размере 204 000 рублей. Данные величины установлены из отчета об оценке рыночной стоимости N0711/2/4ОН от 17 сентября 2013 года, выполненным ЗАО "Компания РАДАС".

До настоящего времени соглашение о выкупе ответчик не подписала, что в силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В судебном заседании представитель Администрации, Чевягина Е.А., на иске настаивала, указав, что выкупная стоимость имущества должна быть установлена из отчета об оценке, представленного Администрацией, поскольку выкупу подлежит жилое помещение 43,5 кв.м. На момент проведения оценки квартира ответчика находилась именно в таком состоянии. Право собственности на жилое помещение площадью 105,5 кв.м. зарегистрировано Аптраевой Н.А. позже. К отчету об оценке, составленному по определению суда, просила отнестись критически.

Аптраева Н.А. и её представитель Другова О.И. иск признали в части. Не возражая против выкупа, не согласились с предложенной выкупной ценой, указывая на то, что выкупу подлежит жилое помещение площадью 105,5 кв.м., поскольку квартира в таком виде существует с 2010 года. В 2012-2013 годах ни специалисты, ни эксперты, ни иные лица от Администрации к ней не приходили, жилое помещение не осматривали. Просили установить выкупную цену из отчета эксперта, составленного на основании определения суда, так как он отражает действительную выкупную стоимость имущества; поставить в зависимость передачу квартиры муниципалитету от времени выплаты выкупной стоимости и предоставить ответчику срок шесть месяцев для освобождения жилого помещения. Отчет об оценке, представленный истцом, не должен быть принят во внимание, поскольку с момента его составления прошло более шести месяцев, в связи с чем он потерял актуальность.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого и вынесении нового об удовлетворении требований в заявленном объеме просит в апелляционной жалобе Администрация.

В обоснование жалобы указывает на несогласие с положенным в основу решения суда Отчётом об оценке выкупаемого имущества, в связи с необоснованным завышением рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения и нарушением вычислений при его составлении. Оценка выкупаемой квартиры произведена на основании свидетельства о праве собственности от 27 декабря 2013 года. Решение же об изъятии земельного участка и жилого помещения было принято 17 сентября 2012 года, следовательно, оценка выкупной цены недвижимого имущества должна быть произведена из площади квартиры на момент принятия решения о выкупе жилого помещения. Доля в праве на земельный участок под жилым помещением площадью 105,5 кв.м., в отчете указана равной 39/100, как и в отчете, предоставленном Администрацией, где площадь жилого помещения 43,5 кв.м., что свидетельствует о недостоверности произведенных расчетов. Хронологический возраст постройки объекта установлен оценщиком равным 25 годам, в то время как объект построен в 1967 году, следовательно, износ жилого дома 50% не соответствует действительности.

Кроме того, принятое судом решение об обязании ответчика передать выкупаемые объекты Администрации по акту приема-передачи в течение двух месяцев с момента перечисления денежных средств является необоснованным. Основанием для перечисления денежных средств является исключительно вступивший в законную силу судебный акт, определённый судом двух месячный срок необоснованно затягивает процедуру освобождения земельного участка необходимого для строительства автомобильной дороги. У ответчика было достаточно времени для принятия необходимых мер для передачи жилого помещения, поскольку о выкупе спорных объектов ей было известно с 2012 года.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания, не явились. Руководствуясь ст.ст. 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Согласно ч. 6 названной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ)

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Как следует из дела, 17 сентября 2012 года Администрацией принято Постановление N7178 об изъятии земельного участка и многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сургут, ул. Нагорная, д. 25 для муниципальных нужд путем выкупа земельного участка площадью 1477 кв.м., кадастровый номер 86:10:0101248:9, относящегося к категориям земель населенных пунктов, под указанным многоквартирным, а также находящихся в частной собственности жилых помещений в данном многоквартирном доме (л.д.6-8 т.1).

В указанном доме с октября 1996 года собственником квартиры N4 является ответчик (л.д. 10 т.1).

26 апреля 2010 года Аптраева Н.А., как собственник квартиры N4, зарегистрировала право собственности на 39/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под названным домом (л.д. 11 т.1).

До принятия Администрацией вышеуказанного решения Аптраева Н.А. обращалась в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Сургута с заявлением о легализации произведённой реконструкции квартиры, на что 31 июля 2012 года получила отказ (л.д. 107 т.1).

Данный отказ Аптраева Н.А. обжаловала в судебном порядке.

Апелляционным определением гражданской коллегии суда ХМАО-Югры от 09 июля 2013 года за Аптраевой Н.А. признано право собственности на самовольное реконструированную квартиру N4 общей площадью 105,5 кв.м. (л.д.33- 39 т.2).

Право собственности на квартиру общей площадью 105,5 кв.м. зарегистрировано в установленном законом порядке за ответчиком (л.д.106 т.1).

14 марта и 31 мая 2013 года Администрация направила Аптраевой Н.А. соглашения о выкупе имущества в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, и предоставлен срок для заключения соглашения о выкупе жилого помещения по цене 3 070 000 рублей (л.д. 14-16 т.1).

Ответчик отказалась от заключения соглашения, поскольку не согласилась с предложенной выкупной ценой,

Таким образом, спор между сторонами возник по стоимости подлежащих изъятию у ответчика объектов недвижимости.

В обоснование предлагаемой Аптраевой Н.А. выкупной цены Администрация представила отчёт об оценке от 17 сентября 2013 года (л.д. 17-82 т.1).

Согласно названному заключению об оценке, определённая в нём цена является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчёта.

На момент разрешения спора прошло более полугода после составления отчёта. Со стороны ответчика имелось ходатайство о назначении судебной экспертизы, против которого не возражал истец, в связи с чем суд своим определением от 25 июня 2014 года назначил судебную экспертизу об определении рыночной стоимости спорной квартиры и размера убытков (л.д. 191-196 т.1).

По результатам экспертизы составлен отчет N14/00221 от 15 сентября 2014 года (далее Отчёт об оценке), согласно которому рыночная стоимость выкупаемой квартиры площадью 105,5 кв.м., с учетом доли в праве на земельный участок, составляет 13 440 000 рублей, размер компенсации убытков - 720 000 рублей (л.д. 206-273 т.1).

Суд, разрешая спор, правомерно положил в основу решения указанный Отчет об оценке с определёнными в нём величинами, поскольку он соответствует требованиям закона и не противоречит материалам дела.

Администрация, оспаривая данное решение, ссылается на несогласие с данным отчетом, поскольку в нём необоснованно завышена рыночная стоимость выкупаемого объекта, считая, что стоимость не могла определяться из площади квартиры в 105,5 кв.м.

Указанный довод был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонён.

Как было установлено выше, площадь квартиры ответчика составляет 105,5 кв.м. Довод Администрации со ссылкой на ст. 280 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что для определения выкупной стоимости квартиры должна быть положена площадь квартиры до её реконструкции (43,5 кв.м.), нельзя признать обоснованным.

Согласно приведённой норме, собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Из дела следует, что реконструкцию квартиры, в результате которой её площадь увеличилась до 105,5 кв.м., ответчик осуществила до июля 2012 года. Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд Администрация приняла 17 сентября 2012 года, которое прошло государственную регистрации 1 октября 2012 года (л.д.6,12 т.1).

Таким образом, приведённая Администрацией норма не подлежит применению к рассматриваемому спору. Суд правомерно отклонил представленный истцом отчёт оценки от 17 сентября 2013 года, поскольку в нём выкупная цена определена на жилое помещение площадью 43,5 кв.м. (отличной от действительной площади квартиры).

Суждение апеллянта о недостоверности расчётов, приведённых в Отчёте об оценке, со ссылкой на неправильное определение оценщиком физического износа жилого помещения в 50%, носит предположительный характер. Обосновывая в указанной части довод, Администрация ссылается только на то, что дом построен в 1967 году. Между тем, как следует из дела, ответчиком произведена реконструкция спорного жилого помещения, в ходе которой был проведён капитальный ремонт, улучшивший техническое состояние изымаемого жилого помещения.

Не свидетельствует о порочности оценки и факт расчёта рыночной стоимости принадлежащей ответчику доли в праве собственности на изымаемый земельный участок, равной 39/100. Именно в указанном размере за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок (л.д. 10 т.1); со стороны ответчика отсутствовали претензии по размеру площади изымаемого земельного участка.

В Отчёте об оценке, положенном в основу решения суда, дана полная характеристика объектов оценки с приложением фотоматериала, имеется ряд таблиц. При проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно метод сравнения продаж аналогичных объектов недвижимости. Отчет составлен специалистом, имеющим право на проведение такого рода оценки, специалист предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (л.д.207, 271 т.1). Кроме того, при рассмотрении дела представитель Администрации не обращался с ходатайством о проведении повторной экспертизы в связи с несогласием с указанным отчетом.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о недостоверности принятого судом первой инстанции Отчёта об оценке судебная коллегия считает необоснованными.

Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о необоснованности решения суда в части предоставления Аптраевой Н.А. двухмесячного срока для передачи квартиры Администрации после перечисления ей выкупной стоимости. Указанный срок позволит ответчику прибрести на полученные денежные средства другое жилое помещение. Факт того, что Аптраевой Н.А. было известно об изъятии земельного участка ещё в 2012 году, на что ссылается апеллянт, не свидетельствует о её финансовой возможности приобрести другое жилое помещение.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции постановил законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению. Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, содержат несогласие с произведённой судом оценкой представленных доказательств, что само по себе не свидетельствует о незаконности судебного постановления.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сургутского городского суда от 29 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сургута - без удовлетворения.

Председательствующий Вороная Н.Л.

Судьи: Данилов А.В.

Решетникова О.В.