Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 09 июня 2015 г. по делу N 33-2538/2015

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Кульковой С.И.,

судей Гудожникова Д.Н., Данилова А.В.,

при секретаре Ч.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кандалян Н.В. к Территориальному Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Волкову С.В. о признании торгов по продаже земельного участка и договора купли-продажи арестованного имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отсутствующим,

по апелляционной жалобе Кандалян Н.В., подписанной её представителем Яковлевым Г.Т., на решение Ханты-Мансийского районного суда от 02 февраля 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Кандалян Н.В. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Волкову С.В. о признании торгов по продаже земельного участка и договора купли-продажи арестованного имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отсутствующим, отказать".

Заслушав доклад судьи Кульковой С.И., пояснения истицы Кандалян Н.В., её представителя Яковлева Г.Т., настаивавших на доводах апелляционной жалобы, третьего лица Кандаляна П.В., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кандалян Н.В. обратилась в суд с иском к Территориальному Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (далее - Росимущество), Волкову С.В. о признании торгов по продаже земельного участка и договора купли-продажи арестованного имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отсутствующим.

Требования мотивировала тем, что 22.08.2014 года состоялись торги по продаже земельного участка, площадью 1085 кв.м., предназначенного для обслуживания жилого дома и расположенного по адресу: (адрес), принадлежащего ей на праве собственности. На земельном участке находятся жилой дом, гараж, баня, сарай, теплицы. Торги по продаже земельного участка проведены с нарушением действующего законодательства, так как проводились без учета находящихся на нем капитальных построек. Перед проведением торгов она обращалась к ответчику с заявлением о снятии с реализации земельного участка, несмотря на это торги были проведены. Выигравшей стороной в торгах был признан Волков С.В., с которым Росимущество заключило договор (номер) купли-продажи арестованного имущества от 28.08.2014 года на сумму 2 010 000 рублей. С учетом увеличенных требований просила признать незаконными торги по продаже земельного участка без учета находящихся на нем капитальных построек; признать недействительным договор заключенный между Росимуществом и Волковым С.В.; применить последствия недействительности сделки, с возвратом по акту приема-передачи судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Ханты-Мансийску и Ханты-Мансийскому району УФССП по ХМАО-Югре в течение пяти рабочих дней с момента вступления в силу решения суда Волкову С.В. уплаченные им денежные средства, а Росимуществу указанный земельный участок; признать отсутствующим зарегистрированное за Волковым С.В. право собственности на спорный земельный участок.

В отзыве на иск ответчик Росимущество указал на несогласие с иском, так как Росимущество не производило оценку имущества, а реализовало по установленной судом цене. Торги проведены с соблюдением закона. Проданное на торгах имущество являлось залоговым в счет займа, порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", срок указанный истцом не был нарушен. Отсутствуют основания для признания торгов недействительными. Просил в иске отказать.

Определением Ханты-Мансийского районного суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Кандалян П.В., Управление Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, соответчиком - Волков С.В.

Истица Кандалян Н.В. и её представители Яковлев Г.Т., Попов А.И. в судебном заседании иск поддержали в полном объеме по доводам иска и дополнений к нему.

Представитель ответчика Росимущество Ермаков А.А., ответчик Волков С.В. иск не признали, просили отказать в удовлетворении по доводам письменных возражениях.

Представитель третьего лица УФССП по ХМАО - Югре Кабаев М.Р. поддержал позицию ответчиков, указал, что судебным приставом-исполнителем были проведены все действия законно, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо Кандалян П.В. в судебном заседании просил удовлетворить требования истца, поддержав позицию представителей истца.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить, новым удовлетворить её требования, указывая, что на принадлежавшем её земельном участке находятся жилой дом, гараж, баня, сарай, теплицы. Дом и надворные постройки не зарегистрированы, однако данное не отрицает факта их существования на участке. Между тем в публикации о торгах в качестве предмета торгов указан только земельный участок (площадь и цена), иные сведения, характеризующие земельный участок (сведения о наличии коммуникаций на земельном участке, наличие строений, площадь каждого объекта, их назначение), отсутствуют. Указание представителя Росимущества о том, что судебный пристав-исполнитель не передал организатору торгов всю информацию необходимую для реализации имущества должника (наличие строений, коммуникаций на земельном участке), не соответствует действительности, поскольку 19.08.2014 года она обращалась к ответчику с заявлением о снятии с реализации земельного участка, в связи с находящимися на нем объектами недвижимости. Указывает, что номер газеты "Новости Югры" от 12.08.2014 года с объявлением о торгах был распространен среди органов государственной власти и по платной подписке, в свободную продажу не поступал. В торгах приняли участие только два покупателя: Волков С.В., ранее участвовавший в подобных торгах, и его знакомый риелтор Р., которые внесли задаток в одном и том же банкомате с разницей 2 минуты, с разницей 10 минут подали заявки на участие в аукционе. Таким образом, один из потенциальных покупателей не имел реального намерения приобрести земельный участок, а был мнимым - обеспечивал своим участием видимость конкурентной борьбы для признание торгов состоявшимися. По её мнению, реализация земельного участка в ходе торгов осуществлена без находящихся на нем зданий и строений, что является нарушением абз. 5 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В возражениях на жалобу ответчик Росимущество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции ответчики не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность решения проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 24.02.1980 г. за Кандалян Н.В. зарегистрировано право собственности на домовладение, расположенное по адресу: (адрес), квартал (номер) (т. 1 л.д. 14).

Согласно решению Исполнительного комитета Ханты-Мансийского городского Совета народных депутатов ХМАО - Югры от (дата) (номер) ? 6 Кандалян Н.В. разрешено строительство жилого дома размерами 16 х 14, вместо старого пришедшего в ветхое состояние с встроенным гаражом и котельной с надворными постройками: баня, спортивный зал, теплица по (адрес) (т. 1 л.д. 22).

Свидетельством о государственной регистрации права от (дата) установлено право собственности на земельный участок, предназначенный для обслуживания жилого дома площадью 1085,0 кв.м. за Кандалян Н.В. (т. 1 л.д. 13).

12.08.2014 г. в газете "Новости Югры" Росимущество объявило о продаже на торгах спорного земельного участка, расположенного по указанному выше адресу, принадлежащего Кандалян Н.В. (т. 1 л.д. 18).

Согласно извещению о проведении торгов N 120814/00030079/01 победителем торгов по лоту N 23 стал Волков С.В. (т. 1 л.д. 147).

28.08.2014 года по результатам торгов между Росимуществом и Волковым С.В. заключен договор (номер) купли-продажи арестованного имущества, которые были исполнены сторонами (т. 1 л.д. 120-183).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком Росимущество при проведении торгов по продаже арестованного имущества был соблюден порядок его проведения, в связи с чем не имеется оснований для признания торгов недействительными.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с абз. 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Из самого названия ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации ("Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение") видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные вышеназванной нормой, не распространяются.

Иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, то по смыслу ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации он либо его часть может быть объектом купли-продажи.

Из материалов дела усматривается, что на земельном участке находится жилой дом, гараж, склад, теплица и другие надворные постройки, а также сети водоснабжения и газоснабжения. Отсутствие государственной регистрации права собственности на указанные строения не имеет в данном случае правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из технического паспорта следует, что жилой дом (л.д.111-117) по (адрес) в (адрес), с тамбуром был введен в эксплуатацию в 1990 году, теплый пристрой, веранда, мансарда, теплица и склад - в 1994 году. Следовательно, постройки были созданы до введения в силу Закона о регистрации. В связи с этим выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств наличия на спорном земельном участке жилого дома со строениями не соответствуют действительности.

Согласно п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу п. 1 ст. 499 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность признания торгов недействительными, предусмотрена только в случае нарушения порядка их проведения.

По смыслу данной нормы закона следует, что основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

Пунктом 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в силу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Таким образом, предметом торгов по продаже арестованного имущества Кандалян Н.В. явился только земельный участок, предназначенный для обслуживания жилого дома площадью 1085,0 кв.м., без расположенных на нем дома и надворных построек.

Применительно к настоящему делу организатор торгов в обязательном порядке должен был провести оценку находящихся на земельном участке зданий и строений, включить их цену в цену земельного участка, после чего выставлять объект недвижимости на торги, либо решить вопрос о возможности отчуждения части земельного участка, не занятой постройками.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что торги, итогом которых явилось отчуждение земельного участка Кандалян Н.В. без одновременного отчуждения находящихся на нем дома и надворных построек проведены с нарушением закона - абзаца 5 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничивающих отчуждение земельного участка без здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что оспариваемый договор является недействительной сделкой, судебная коллегия по основаниям п.4 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации считает необходимым применить последствия недействительности сделки, обязав Волкова С.В. возвратить Росимуществу недвижимое имущество в виде земельного участка, а Росимущество - возвратить Волкову С.В. уплаченные им денежные средства в размере 2 010 000 руб. Указанные действия осуществить по акту приема-передачи судебному приставу-исполнителю ОСП по г. Ханты-Мансийску и Ханты-Мансийскому району УФССП по ХМАО-Югре.

Ввиду неправильного определения юридически значимых по делу обстоятельств, неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, судебная коллегия считает решение суда об отказе в удовлетворении заявленных Кандалян Н.В. требований незаконным и необоснованным, подлежащим отмене с принятием нового решения, которым исковые требования Кандалян Н.В. удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ханты-Мансийского районного суда от 02 февраля 2015 года отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования Кандалян Н.В. к Территориальному Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Волкову С.В..

Признать недействительными торги по продаже арестованного имущества - земельного участка, находящегося по адресу: (адрес), принадлежащего Кандалян Н.В., проведенные 22.08.2014 г. по лоту N 23.

Признать недействительным договор (номер) купли-продажи арестованного имущества - земельного участка, находящегося по адресу: (адрес), от 28.08.2014 года, заключенный между Территориальным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре и Волковым С.В..

Применить последствия недействительности сделки, с возвратом по акту приема-передачи судебному приставу-исполнителю отдела судебных приставов по г. Ханты-Мансийску и Ханты-Мансийскому району Управления федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Волковым С.В. - земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), а Территориальным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре - уплаченные Волковым С.В. денежные средства в размере 2 010 000 рублей.

Признать отсутствующим зарегистрированное за Волковым С.В. право собственности на спорный земельный участок.

Председательствующий Кулькова С.И.

Судьи Гудожников Д.Н.

Данилов А.В.