Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 27 мая 2015 г. по делу N 33-4334/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Лаврентьева В.Ю., судей Швецова К.И. и Ворониной Е.И., при секретаре Семченко И.Г. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 27 мая 2015 года дело по апелляционной жалобе ВЯЗОВЦЕВА Е.В. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 05 февраля 2015 года, которым постановлено:

признать объект капитального строительства, расположенный по адресу **** самовольной постройкой;

обязать Вязовцева Е.В. осуществить снос самовольной постройки по указанному адресу в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу;

в случае неисполнения решения суда Вязовцевым Е.В. добровольно, в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу предоставить администрации Орджоникидзевского района г. Перми право на осуществление сноса самовольной постройки по адресу **** с последующим взысканием с ответчика понесенных при этом расходов.

Заслушав доклад судьи Швецова К.И., ответчика Вязовцева Е.В. и его представителя Козьминых Т.А, представителя районной администрации Матрёхиной Т.В., ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Орджоникидзевского района г. Перми обратилась с иском к Вязовцеву Е.В. о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу ****, самовольной постройкой; о возложении обязанности, предусматривающей снос самовольной постройки в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в добровольном порядке истец просит предоставить ему право на снос самовольной постройки за свой счёт с последующим взысканием с Вязовцева Е.В. понесенных при этом расходов.

В обоснование исковых требований указано, что на основании договора от 17.07.2009 года N ** ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 432 кв.м., кадастровый номер ** по адресу: **** под строительство индивидуального жилого дома. Департаментом планирования и развития территории г. Перми Вязовцеву Е.В. выдано разрешение N ** от 20.03.2008 года на строительство индивидуального жилого дома, действующее до 20.03.2018 года. В 2013-ом году ответчик возвёл на земельном участке трёхэтажный жилой дом площадью 765 кв.м., после чего 04.12.2013 года зарегистрировал на данный объект право собственности. С 24.03.2014 года ему на праве собственности принадлежит также и земельный участок по адресу: ****. В декабре 2013 года прокуратурой Орджоникидзевского района г. Перми проведена проверка выполненных ответчиком строительных работ на соответствие требованиям действующего законодательства, в результате которой было установлено, что фактически объект капитального строительства, возведенный на земельном участке по указанному адресу, является самовольной постройкой, т.к. не соответствует виду разрешённого строительства, поскольку является многоквартирным жилым домом, строительные работы выполнены с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Данные обстоятельства подтверждаются документально, в частности: объёмно - планировочным решением, отступлением от проектной документации при строительстве жилого дома, размещением на торцевом фасаде возведённого объекта рекламного щита с информацией о продаже жилых помещений, а также объявлений о продаже 2-3 комнатных квартир в указанном доме на различных сайтах в сети Интернет. В администрацию района поступали устные обращения граждан, которым предлагалось приобрести квартиры в доме по адресу: ****, с просьбой разъяснить правомерность таких предложений ответчика. Таким образом, получив разрешение на строительство индивидуального жилого дома, Вязовцев Е.В. фактически возвёл на отведённом ему земельном участке многоквартирный жилой дом с отступлением от действующих строительных норм и правил, предназначенный не для индивидуального использования его семьёй по назначению.

В ходе разбирательства дела судом первой инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, опираясь на изложенные выше обстоятельства.

Ответчик иск не признал, сославшись на отсутствие с его стороны строительства многоквартирного жилого дома на принадлежащем ему земельном участке по адресу: ****. В действительности возводился индивидуальный жилой дом для личного пользования по утверждённой в установленном законом порядке проектной документации. Обнаруженные при строительстве дома недостатки будут в дальнейшем устранены и не могут служить поводом для принятия решения о сносе объекта капитального строительства, не являющегося самовольной постройкой.

Орджоникидзевским районным судом г. Перми постановлено приведённое выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Вязовцев Е.В., ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права. Суд не в полной мере исследовал представленные истцом в обоснование заявленных требований доказательства. Вязовцев Е.В. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: по адресу: ****, разрешённое использование которого "под строительство индивидуального жилого дома". Никакого другого объекта на данном участке не возводилось. Правила застройки, действующие в муниципальном образовании, не нарушались. Дом ответчика не является и не может являться многоквартирным жилым домом, а является исключительно индивидуальным жилым домом, на который имеется соответствующее разрешение на строительство и свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае данный объект нельзя признать самовольной постройкой, т.к. на него имеется вся разрешительная документация, оформленная застройщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства, поэтому он не может быть снесён по решению суда. Оспариваемое решение принято исключительно по документам, представленным стороной истца. Документация ответчика, в том числе доводы альтернативного эксперта в области строительства Бересневой З.Н., имеющей стаж работы по специальности более 30 лет, наличие у Вязовцева Е.В. многочисленных кредитных договоров с банками, требований к ответчику о досрочном возврате кредитов, ареста дома и земельного участка судебным приставом-исполнителем, справки об инвалидности первой группы матери ответчика, ответ агентства недвижимости, необоснованно проигнорирована судом.

Вывод суда о том, что ответчик изначально задумывал и возводил объект как многоквартирный дом, в котором планировалось размещение изолированных жилых помещений в виде квартир и комнат, предназначенных для проживания нескольких семей, является лишь бездоказательным предположением, а не фактом. Вязовцев Е.В. в настоящий момент является единственным собственником спорного строения. Нельзя просто предполагать, что впоследствии отдельные помещения в доме будут соединены с другими помещениями в блоки, оборудованные самостоятельными санузлами, кухнями, коридорами, чего ответчиком никогда не планировалось возводить. Планировочные решения не могут быть положены в обоснование выводов суда, поскольку не являются нормативными правовыми актами. Наличие трёх отдельных входов в дом, в том числе соединяющего в доме "обособленные секции", коридора только на втором этаже, капитальных стен между "обособленными секциями" не указывает на признаки многоквартирного дома. Суд в обоснование этому не привёл никаких правовых норм, строительных норм и правил. Критерием отнесения дома к МЖД является возможность выделить при проведении экспертизы отдельные квартиры, указать их точное количество, указать назначение помещений в каждой квартире. С технической точки зрения по результатам проведённой экспертизы данных выводов не сделано, наличие нескольких квартир в доме экспертизой не установлено. Иные доказательства в обоснование выводов суда о соответствии объекта МЖД отсутствуют.

Допрошенные по делу свидетели не могут знать о существовании в построенном доме обособленных квартир. Согласно проекту индивидуального жилого дома, согласованному в 2008 году с Департаментом планирования и развития города Перми, ответчик изначально предусмотрел несколько входов в дом для удобства проживания одной родственной семьи, а также по соображениям безопасности, исходя из пожарных норм и требований. В этом случае спланированное и согласованное решение об оборудовании нескольких входов в дом нельзя признать проявлением незаконной деятельности ответчика. Изначально Вязовцев Е.В. намеревался построить индивидуальный жилой дом в виде усадьбы в соответствии с архитектурно-планировочным решением, имеющей центральную часть, левое крыло, правое крыло, соединенные единым коридором, что является его личным делом и не свидетельствует о нарушении целевого назначения земельного участка.

На момент предоставления ответчику земельного участка в 2006 году и выдачи разрешения на строительство дома в 2008 году такой участок относился не к зоне Ж-4, а к зоне Ж-3 (в старом варианте по Градостроительному плану земельного участка), где застройка многоквартирными домами была возможна как условно разрешенный вид целевого использования. Вместе с тем у ответчика не было планов по строительству МЖД и в настоящее время не имеется. Суду не представлено доказательств, что ответчик имел такие намерения. В техническом плане дома чётко обозначены поэтажные схемы расположения и назначение всех помещений дома: 14 жилых комнат (гостиная-столовая, два зала, спальни), одна кухня, одна прихожая, кладовые, 5 небольших мансардных помещений, несколько санузлов (часть при каждой изолированной спальне, часть в общей зоне). Заключение специалиста также не подтверждает существование в этом случае многоквартирного дома.

Ответчик не собирается менять юридический статус дома или реконструировать объект из "индивидуального" в "многоквартирный", делать кому-либо из посторонних лиц коммуникации в доме. Имело место лишь намерение продать часть (долю) дома, а не отдельные квартиры из-за возникших финансовых трудностей. Все необходимые коммуникации потенциальный покупатель мог возвести своими силами, что не запрещено законом. Никем не обнаружено и не доказано, что ответчик планировал либо уже соорудил в каких-то конкретных помещениях несколько кухонь, являющихся неотъемлемыми частями квартир или других структурно-обособленных помещений. До настоящего времени ответчик ничего никому не продал и уже не имеет соответствующих намерений. Его объект недвижимости будет оставлен в статусе индивидуального жилого дома. Он добропорядочный и законопослушный гражданин, не желает никаких конфликтов с давно живущими в микрорайоне жителями частных домов.

Перед проведением 04.12.2013 года государственной регистрации дома Федеральной Регистрационной Службой (ФРС) была предварительно проведена правовая экспертиза представленных на регистрацию документов.

Все документы, предоставленные ответчиком в ФРС, имели законную силу (представлена вся разрешительная документация, включая разрешение на строительство индивидуального жилого дома). Никаких нарушений законодательства не выявлено, о чём выдано свидетельство о регистрации за ответчиком права собственности на возведённый индивидуальный жилой дом по адресу: ****. Даже если бы спорный объект имел признаки самовольной постройки, правовые основания для удовлетворения требований о её сносе отсутствуют. На момент возведения строения действовали градостроительные регламенты, утверждённые Пермской Городской Думой 26.06.2007 года, в соответствии с которыми земельный участок ответчика относился к зоне Ж-3, условно допускающей вид его использования под блокированные и многоквартирные дома 2-4 этажей. Экспертом указывается, что дом ответчика с технической точки зрения пригоден для дальнейшего проживания и дальнейшей безопасной эксплуатации, обладает признаками индивидуального жилого дома, возможно устранение в будущем выявленных нарушений.

В декабре 2014 года по искам банков ОАО "Сбербанк России" и ПАО "Банк ВТБ24" к Вязовцеву Е. В. о взыскании задолженности по кредитным договорам судебным приставом-исполнителем наложен обеспечительный арест на вышеуказанный жилой дом и участок под ним по адресу ****. Принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда, а при удовлетворении иска - до исполнения решения суда, направлены на сохранение имущества должника в целях последующего обращения взыскания. В таком случае, принимая решение о сносе дома ответчика, суд нарушил тем самым права банков ОАО "Сбербанк России" и ПАО "Банк ВТБ24" на удовлетворение требований о возврате кредитной задолженности за счёт арестованного имущества должника.На доводы апелляционной жалобы ответчика поступили возражения администрации Орджоникидзевского района г. Перми с просьбой об оставлении оспариваемого решения суда без изменения как законного и обоснованного.

Судебная коллегия, проверив в пределах доводов жалобы законность и обоснованность решения суда первой инстанции (статья 327.1 ГПК РФ), находит его подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда установленным по делу обстоятельствам и неправильным применением норм действующего законодательства (пункты 3 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 настоящего Кодекса принадлежащий ответчику объект капитального строительства может быть признан самовольной постройкой, если возведён на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований администрации Орджоникидзевского района г. Перми суд первой инстанции пришёл к выводам о том, что изначально жилой дом по адресу **** возводится ответчиком как многоквартирный, поскольку в нём планировалось размещение изолированных жилых помещений в виде квартир и комнат, предназначенных для проживания нескольких семей. При этом застройщиком не соблюдены правила целевого использования выделенного ему под строительство индивидуального жилого дома земельного участка и не получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома (далее - МЖД).

С такими выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку считает их не основанными на материалах дела и нормах действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, 20.03.2008 года департаментом планирования и развития территории города Перми при администрации г. Перми ответчику выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу ****.

17.07.2009 года с Вязовцевым Е.В. был заключен договор аренды земельного участка по тому же адресу площадью 1 432 кв.м., имеющего кадастровый номер **, расположенного в границах земель населенных пунктов с разрешённым использованием под застройку индивидуальными жилыми домами Ж-3, на котором находился незавершённый строительством жилой дом (лит. А).

21.10.2013 года ответчику выдан кадастровый паспорт жилого дома площадью 765,0 кв.м, с указанием о расположении объекта в пределах границ земельного участка с кадастровым номером **. Границы земельного участка согласованы в установленном законом порядке и никем не оспаривались.

04.12.2013 года проведена государственная регистрация права собственности Вязовцева Е.В. на трёх этажный жилой дом общей площадью 765 кв.м, по адресу: ****.

24.03.2014 года за Вязовцевым Е.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером **, находящийся под указанным объектом недвижимости.

Согласно частям 2 и 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Признавая возведённый ответчиком жилой дом по адресу: **** многоквартирным жилым домом, районный суд указал в решении, что имеется три обособленных секции с самостоятельными входными группами в каждую секцию. Данные секции между собой соединены капитальными стенами, проёмы в которых организованы только на уровне второго этажа. В каждой секции имеются лестничные марши с первого на второй и со второго на мансардный этаж. На каждом этаже от лестничной площадки перегородками выделены помещения с отдельными выходами из каждого на площадки перед лестничными пролетами. Учитывая, что строительство спорного объекта не завершено, впоследствии каждое из указанных в планах помещений может быть соединено с другими помещениями в блоки, которые могут быть оборудованы самостоятельными санузлами, кухнями, коридорами.

Как считает судебная коллегия, наличие исключительных обстоятельств, указывающих на особый статус жилого дома ответчика как многоквартирного, для возведения которого необходимы специальный землеотвод и соответствующее разрешение на строительство, истцом не доказано.

Понятие многоквартирного дома содержится в пункте 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, а также пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47, а именно многоквартирными домами могут быть признаны дома, -

состоящие из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, а также содержащие в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством;

с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Спорный объект капитального строительства должен оцениваться на предмет его соответствия МЖД по существенным показателям, таким как: архитектурное и планировочное решение; площадь и процент застройки земельного участка; допустимая этажность строения; возможность подключения объекта к централизованным сетям коммунального обслуживания; наличие автономных помещений, оборудованных дверями (квартир) и возможность их подключения к единой инженерной системе и коммуникациям; входы в объект и выходы из него; элементы вспомогательных, специализированных помещений и общего имущества.

Согласно экспертному заключению ООО "Центр экспертизы строительства" жилой дом по адресу: **** не завершён строительством. На день натурного осмотра не завершены работы по устройству перегородок, теплоизоляции наружных стен, заполнению дверных проёмов, устройству крылец при входе в строение, внутренних лестниц. Не выполнены работы по устройству внутренней отделки, по оборудованию объекта системами автономного отопления (котельной), трубопровод отопления не проложен, котельное оборудование установлено, но не подключено, отопительные приборы не установлены. Работы по оборудованию объекта системами водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения не выполнены. В составе объекта (здания) усматривается наличие трёх секций. Каждая секция имеет отдельный вход на земельный участок. На первом и мансардном этажах здания секции изолированы, сообщение между секциями осуществляется на втором этаже здания через дверной проем. Имеются четыре входа-выхода в подсобные помещения дома. Планировка помещения здания свободная, уровни этажей смещены. В связи с этим выделить структурно обособленные помещения для организации индивидуальных квартир не представляется возможным.

Объект капитального строительства по указанному адресу обладает признаками, как многоквартирного жилого дома блокированной застройки с количеством этажей - не более трёх, так и признаками индивидуального жилого дома с тем же количеством этажей и наличием сообщения через дверные проёмы между секциями дома. В связи с тем, что строительство дома не завершено, не выполнены работы по благоустройству, планировка помещений является свободной и не завершена, определить возможное количество квартир и функциональное назначение помещений и квартирах, не представляется возможным.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что жилой дом по адресу **** изначально возводится ответчиком как многоквартирный, без соблюдения правил целевого использования земельного участка, выделенного под строительство индивидуального жилого дома, и без соответствующего разрешения на строительство в настоящее время являются преждевременными.

Наличие трёх отдельных входов в дом, в том числе соединяющего в доме "обособленные секции", коридора на втором этаже, капитальных стен между "обособленными секциями", лестничных маршей нельзя признать исключительными признаками, подтверждающими строительство ответчиком МЖД. Ссылка суда на иные характеристики, относящие объект к многоквартирному дому, не основана на имеющихся в деле документах и экспертном заключении. Выделить отдельные квартиры, указать их точное количество, назначение помещений в каждой квартире, взаимосвязь с общими помещениями в доме, в том числе обслуживающими каждую квартиру, инженерными сетями и коммуникациями с технической точки зрения не представилось возможным.

Допрошенные по делу свидетели не в состоянии утверждать о том, что в доме ответчика существуют обособленные помещения в виде квартир. Предложение о продаже отдельных помещений (площадей) в доме не свидетельствует о признаках многоквартирного дома. Согласно техническому описанию помещений, в доме имеются 14-ть комнат, гостиная - столовая, два зала, спальни, одна кухня, одна прихожая, кладовые, 5-ть небольших мансардных помещений, несколько санузлов (часть при каждой изолированной спальне, часть в общей зоне), что не исключает признаков индивидуального жилищного строительства. Жилой дом изначально был спроектирован как индивидуальный для личного использования семьёй Вязовцева Е.В., возведён ответчиком в границах предоставленного ему для этого земельного участка с получением разрешения на строительство и всех необходимых для этого документов. Признаки объекта как многоквартирного в настоящее время не сформировались. Сам объект и земельный участок под ним находятся в собственности одного ответчика. Другие лица в доме не проживают и не пользуются таким правом. Иного истцом не доказано.

Эксперт ООО " ***" в своём заключении указывает, что объект капитального строительства, расположенный по адресу: ****, не соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил, требованиями норм и правил в области строительства, предъявляемых к индивидуальным и многоквартирным жилым домам. Выявлены устранимые и неустранимые нарушения требований указанных норм.

Однако, этот же эксперт пришёл к выводу о том, что с технической точки зрения дальнейшая безопасная эксплуатация объекта капитального строительства по адресу: **** возможна при устранении выявленных нарушений требований градостроительных и строительных норм и правил.

На основании положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ ответчик вправе требовать признания за ним права собственности на его строение с недостатками, поскольку оно находится на земельном участке, принадлежащем указанному лицу на праве собственности, не исключена возможность устранения указанным лицом строительных недостатков, а само сохранение постройки не влечёт в настоящее время причинение вреда правам и охраняемым законом интересам других, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае отклонения ответчика в сложившейся ситуации от проектной, землеустроительной документации, необходимых разрешений, используемых при строительстве жилого дома по адресу: ****, а также требуемого соблюдения градостроительных, строительных норм и правил пока достаточными будут являться иные, избранные в отношении ответчика соответствующими государственными органами, меры принуждения к исполнению требований действующего законодательства в области жилищного строительства.

В связи с тем, что имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства установлены, судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 05 февраля 2015 года отменить.

Исковые требования администрации Орджоникидзевского района г. Перми к Вязовцеву Е.В. о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу ****, самовольной постройкой и возложении обязанности по сносу данного объекта в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: