Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 марта 2015 г. по делу N 33-1614/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Вологдиной Т.И. и Мирошниковой Е.Н.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Зиновьева М.Н. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 05 мая 2014 года по делу N2-175/14 по иску Зиновьева М.Н. к Шелухиной В.К. об обязании передать жилое помещение и о регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения истца Зиновьева М.Н. и его представителя Михеева К.В., представителя ответчицы Шелухиной В.К. - Контребуца А.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зиновьев М.Н. обратился в суд с требованиями об обязании Шелухиной В.К. передать ему 16/28 долей в праве собственности на "адрес", что соответствует комнате площадью 16,2 кв.м в указанной двухкомнатной квартире, и о регистрации перехода к истцу права общей долевой собственности на квартиру в объеме 16/28 долей, ссылаясь на то, что 31.07.2012 г. заключил с ответчицей договор купли-продажи этого объекта недвижимости по цене 600.000 руб., исполнил обязательство по уплате этой денежной суммы, однако ответчица отозвала из органа регистрации прав на недвижимость заявление о регистрации перехода права собственности и уклоняется от такой регистрации, а также от передачи жилого помещения покупателю.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 05.05.2014 г. в удовлетворении требований Зиновьева М.Н. отказано.

В апелляционной жалобе, срок для подачи которой восстановлен определением суда от 16.10.2014 г., истец просит отменить принятое по настоящему делу решение, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, и принять новое решение по существу спора.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие третьих лиц: лица Прокофьева А.С., являющегося залогодержателем спорной квартиры на основании договора залога от 18.10.2012 г. (л.д.79-80, 88-93), а также Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, которые извещены о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции (л.д.162-164, 167, 168), о причинах неявки не сообщили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для её удовлетворения.

Частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. N302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 г.

Следовательно, на договор купли-продажи, оформленный сторонами 31.07.2012 г. (л.д.13), распространялось требование о его государственной регистрации, которая является условием его признания заключенным.

Из приложенной к исковому заявлению копии сообщения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 16.08.2012 г. также следует, что предметом обращения Шелухиной В.К. и Зиновьева М.Н. являлась как регистрация сделки (договора купли-продажи), так и регистрация перехода права общей долевой собственности на квартиру, которая не была произведена в связи с поступлением от Шелухиной В.К. заявления о прекращении регистрации (л.д.18).

Между тем, требования о государственной регистрации договора Зиновьевым М.Н. заявлено не было, и законных оснований для выхода за пределы исковых требований в данном случае у суда не имелось.

В свою очередь, не зарегистрированный и признаваемый вследствие этого не заключенным договор купли-продажи не может быть основанием для возникновения прав и обязанностей у сторон договора, в том числе обязанности продавца по передаче объекта недвижимости, а также основанием для государственной регистрации перехода права собственности на этот объект, на что, в частности, указывают разъяснения, содержащиеся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.При таком положении удовлетворение требований Зиновьева М.Н. о передаче жилого помещения и о государственной регистрации перехода права собственности на этот объект исключалось.

Кроме того, судебная коллегия согласна с оценкой доказательств, данной судом первой инстанции, и с его выводом о том, что уклонение ответчицы от государственной регистрации, а также от исполнения договора купли-продажи было обусловлено отсутствием предусмотренного договором полного расчета между сторонами, что позволяет признать поведение ответчицы правомерным.

Так, в пункте 5 договора указано, что продавец продал, а покупатель купил доли квартиры за 600.000 руб.; расчеты между сторонами были произведены до подписания настоящего договора; получение продавцом денежных средств в указанном размере подтверждается распиской (л.д.13).

Пунктом 9 договора предусмотрена передача долей квартиру продавцом покупателю по акту в течение пяти дней с момента получения с государственной регистрации договора купли-продажи.

Следовательно, условием возникновения у продавца обязанности передать объект являлось исполнение покупателем обязанности по его оплате, которая должна была предшествовать государственной регистрации договора (вместе с тем, по смыслу пунктов 9 и 11 договора в их взаимосвязи, передача объекта не являлась условием перехода права собственности на него к покупателю).

В свою очередь, из объяснений обеих сторон и иных представленных в суд доказательств, а также из содержания апелляционной жалобы истца следует, что фактически перед подписанием договора Шелухиной В.К. была выплачена только часть покупной цены в размере 300.000 руб., о чем истцом получена расписка от 30.07.2012 г. (л.д.12). По утверждению истца, в отношении остальной части покупной цены между сторонами было достигнуто соглашение о её передаче продавцу после государственной регистрации договора и перехода права собственности.

В подтверждение последнего довода Зиновьевым М.Н. в суд первой инстанции представлена копия "Акта приема-передачи денежных средств на ответственное хранение", составленного 31.07.2012 г. между Зиновьевым М.Н. и Х. как генеральным директором ООО "ЮристФорум", который, по объяснениям истца, оказывал ему услуги, сопровождая данную сделку.

В этом акте, из которого следует, что он был составлен в присутствии Шелухиной В.К. и ею подписан, указано, что денежная сумма в размере 300.000 руб. передается Зиновьевым М.Н. до момента регистрации в УФРС договора купли-продажи от 31.07.2012 г. на ответственное хранение в юридическую компанию "ЮристФорум", которая осуществляет контроль сделки по договору о представлении интересов покупателя от 17.07.2012 г.; в качестве условий выдачи денежных средств указана их передача Шелухиной В.К. под расписку после регистрации договора и перехода права собственности к покупателю либо их возврат Зиновьеву М.Н. в случае отказа в регистрации договора (л.д.113).

Несмотря на то, что Шелухина В.К. присутствовала при составлении данного акта и подписала его, подтвердив тем самым свою осведомленность о его содержании, следует признать, что данный акт во взаимосвязи с условиями, изложенными в договоре купли-продажи, не гарантировал интересы продавца, связанные с получением оплаты по договору купли-продажи, а напротив, ставил под сомнение то, что полный расчет по сделке действительно будет произведен.

Это обусловлено тем, что прямое обязательство по передаче денежных средств Шелухиной В.К. в акте отсутствует, стороной этого акта она не являлась и доказательств вручения ей экземпляра акта, который мог бы быть ею предъявлен в целях подтверждения её права денежного требования к покупателю на сумму 300.000 руб., в суд не представлено.

В свою очередь, как указано выше, в договоре купли-продажи, напротив, содержалось указание о совершении сторонами полного расчета по сделке до подписания договора, которое формально лишало Шелухину В.К. права требовать каких-либо дополнительных выплат от покупателя.

При этом, в противоречии с доводами истца, вышеназванный акт не может рассматриваться как подтверждение надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате, поскольку денежная сумма была передана в распоряжение не продавца, а иного лица, имевшего договорные отношения с Зиновьевым М.Н., а не с Шелухиной В.К.

Не получив полной оплаты по договору и не располагая каким-либо подтверждением сохранявшегося у Зиновьева М.Н. денежного обязательства перед нею, Шелухина В.К. действительно имела основания уклоняться от дальнейших действий по государственной регистрации договора и перехода права собственности до завершения расчетов между сторонами, поскольку содержание договора купли-продажи в части условий расчетов по сделке противоречило реальным действиям покупателя и ставило под сомнение возможность получения продавцом полной оплаты.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение следует признать правильным и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 05 мая 2014 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Зиновьева М.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: