Решение Саратовского областного суда от 24 июня 2015 г. по делу N 3-35/2015

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Варыпаевой С.В.,

с участием представителя Кузьминой В.И. - Казаковой И.С., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Шатуновой О.Г., представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области - Корчагиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Кузьминой В.И. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному унитарному предприятию "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 3 по Саратовской области, администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Кузьмина В.И. обратилась в суд с заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному унитарному предприятию "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (далее ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ"), Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 3 по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей, обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в указанном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области.

ФГБУ "ФКП Росреестра" в своем отзыве просит отказать в удовлетворении требований, поскольку полагает учреждение ненадлежащим ответчиком, не имеющим отношения к организации и проведению государственной кадастровой оценке земель.

Комитетом по управлению имуществом Саратовской области в суд представлены возражения на заявленные требования, в которых указано на непредставление заявителем доказательств, свидетельствующих о недостоверности сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 3 по Саратовской области в своих возражениях просит суд отказать в удовлетворении требований.

В судебном заседании представитель Кузьминой В.И. - Казакова И.С. поддержала требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Шатунова О.Г. и представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области Корчагина И.А. возражали против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзывах на заявление.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав доказательства, рассмотрев дело с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области являлось Федеральное государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (г. Самара).

Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 989-р и опубликованы 11 января 2013 года.

В ходе судебного рассмотрения установлено, что Кузьминой В.И. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес".

Обращение в суд с указанными требованиями Кузьмина В.И. связывает с необходимостью исполнения обязанностей налогоплательщика, вынужденного оплачивать платежи исходя из завышенной налоговой базы, и предусмотренной законом возможностью пересмотра результатов кадастровой оценки, установив рыночную стоимость участка.

По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года, утвержденным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", 31 января 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены следующие характеристики земельного участка с кадастровым номером N: площадь "данные изъяты" кв.м, вид разрешенного использования: "земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки", кадастровая стоимость - "данные изъяты" рублей (л.д. 134).

Количественные и качественные характеристики земельного участка до настоящего времени не изменялись (л.д. 12).

В обоснование требований Кузьминой В.И. указано на превышение размера кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости со ссылкой на отчет, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Комплекс-оценка" N N от "дата" 2015 года (оценщик Б..), согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки - 02 июня 2012 года составляет "данные изъяты" рублей.

Оценивая представленное заявителем доказательство - отчет оценщика, суд с учетом положений статей 55, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что такой документ не подтверждает доводы заявителя об указанной им рыночной стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые в свою очередь подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности.

Утвержденные федеральные стандарты оценки и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации.Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить настоящему Федеральному закону и федеральным стандартам оценки.

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, установлено, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (пункт 4).

В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 20 федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В силу пункта 7 ФСО N 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

На основании пункта 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (пункт 22 ФСО N 1).

Как видно из отчета, к объекту оценки в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, для организации садоводства и дачного строительства, для индивидуальной жилой застройки.

Данные виды разрешенного использования (для организации садоводства и дачного строительства, для индивидуальной жилой застройки, личного подсобного хозяйства), по мнению оценщика, относятся к одному сегменту рынка, поэтому им не применен коэффициент корректировки.

Между тем правовое обоснование и правовой режим земельных участков, регулируемый специальными правовыми актами, с указанными видами использования объектов - аналогов являются различными по отношению друг к другу, регулируются специальными правовыми актами, устанавливающими своеобразный правовой режим таких участков. Так, земельный участок под садоводство, в целом, не предполагает оснащенности коммуникациями, чего нельзя сказать о земельном участке, предоставленном под индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок под использование личного подсобного хозяйства имеет характерные черты, связанные с возможностью ведения личного подсобного как в границах населенного пункта, так и за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений).

Примененная оценщиком корректировка под оснащение коммуникациями не может быть принята во внимание, так как по данному элементу сравнения (виду разрешенного использования) корректировка оценщиком не применена.

Не в полной мере оценщиком исполнены рекомендации, изложенные в подпункте б пункта 20 ФСО N 1, согласно которому оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Оценщиком не скорректированы единицы сравнения для объектов-аналогов по данному виду сравнения, отсутствует шкала корректировок и не приведено объяснение, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

При выборе объектов-аналогов использованы объекты, находящиеся в различных районах Саратовской области по сравнению с объектом оценки: в Балаковском районе (5 км от г. Балаково), в Воскресенском районе.

Ссылка оценщика на пункт 11 ФСО N 7, как на возможность применения объектов недвижимости, расположенных на территориях, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, является необоснованной, поскольку в нарушение подпункта б пункта 20 ФСО N 1 не применен коэффициент корректировки на месторасположение. При этом следует отметить, что объект оценки расположен в благоприятной экологической зоне (как указано в отчете: недалеко от курортного г. Хвалынска), чего нельзя сказать о Балаковском районе и г. Балаково, в котором расположена Балаковская атомная электростанция (объект-аналог расположен в 5 км от г. Балаково).

Согласно пункту 26 ФСО N 1 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Однако оценщиком использован из трех аналогов один - с датой оценки за пределами шести месяцев до даты проведения государственной кадастровой оценки - на 21 ноября 2011 года.

При применении скорректированной единицы сравнения к указанному объекту примененные 16,5% (как разница средних удельных цен предложения) основаны на величине диапозона средних удельных цен предложений на указанную дату, которая использована, как пояснил оценщик Богачев К.А. в судебном заседании, из неофициального сайта информационной сети "Интернет" без какого-либо подтверждения такой величины, что лишает возможности проверить обоснованность её применения оценщиком.

Оценщиком применена корректировка в размере 11% на условия рынка (торг), принятая по среднему значению скидки на цены земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, источником которой является "Справочник оценщика недвижимости - Н.Новгород "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки", и корректировка на площадь земельного участка, примененная на основании статьи А.Д. Власова в журнале "Имущественные отношения в РФ" N 1 (40) 2005 года. При этом в отчете отсутствуют сведения о корректировании значений единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, отсутствуют доказательства обоснованности такой величины и соответствия выводов на основании существующих стандартов, принятых в установленном законом порядке.

С учетом изложенного следует вывод о том, что при использовании одного сравнительного метода, что влечет необходимость его предельной корректности, в отчете оценщика использованы объекты-аналоги, не позволяющие определить сходность объектов оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, поэтому отчет не соответствует принципам обоснованности, однозначности, проверяемости.

Таким образом, отчет оценщика и экспертное заключение, имеющиеся в материалах дела, не могут служить допустимыми и относимыми доказательствами по делу, поскольку не отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречат федеральным стандартам оценки и не могут являться доказательством рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой взамен их кадастровой стоимости, в связи с чем заявителем не доказана рыночная стоимость объекта недвижимости.

Судом неоднократно обсуждался вопрос о назначении судебной экспертизы для проверки отчета на предмет достоверности и установления рыночной стоимости земельного участка, однако представителем заявителя соответствующее ходатайство не было заявлено.

При таких обстоятельствах требования Кузьминой В.И. не могут быть удовлетворены и подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления Кузьминой В.И. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному унитарному предприятию "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 3 по Саратовской области, администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и обязании внести соответствующие изменения в данные государственного кадастра недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Саратовский областной суд.

Председательствующий

судья Е.М. Бугаева

Мотивированное решение

составлено 29 июня 2015 года.