Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 01 июня 2015 г. по делу N 33-1254/2015

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Босси Н.А.,

судей: Пачиной Л.Н., Бучневой О.А.,

при секретаре: Н,

рассмотрела в открытом судебном заседании 01 июня 2015 года гражданское дело по иску Романовой Е.В. к Карповой О.В., Осипову Ю.М. о расторжении договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя, признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды,

встречному иску Карповой О.В., Осипова Ю.М, к Романовой Е.В. о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности

по апелляционной жалобе представителя Романовой Е.В. Гомзовой Н.А. на решение Уваровского районного суда Тамбовской области от 4 февраля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Босси Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Правообладателями земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью *** кв.м. по адресу: *** в *** части кадастрового квартала *** (в границах ***) являются Г. - *** доли; Ж ... - *** доли; С. - *** доли; Л. - *** доли; З. - *** доли; В. - *** доли; И - *** доли; Л. - *** доли; М. - *** доли; Н ... - *** доли; П ... - *** доли; Р ... - *** доли; Т. - *** доли; Ф - *** доли; Ш. - *** доли; А. - *** доли; В. - *** доли; С. - *** доли; Н - *** доли; М. - *** доли; Б. - *** доли; Г, - *** доли; В. - *** доли; Е. - *** доли; Д. - *** доли; А - *** доли; З. - *** доли; Н. - *** доли; Р. - *** доли; Ш. - *** доли; О. - *** доли.

*** года арендодатели (всего *** человек, в том числе истец Романова Е.В.) с одной стороны и ФХ "Флора" Карпова О.В. (арендатор) с другой стороны на срок *** лет заключили договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя.

По условиям п. 3 договора аренды ежегодная арендная плата за одну земельную долю производится в виде натуральной оплаты: одна тонна зерна, 40 литров подсолнечного масла. Срок выплаты арендной платы не позднее 1 декабря текущего финансового года. Выплату налоговых и иных платежей на землю принимает на себя арендатор. Выплата арендной платы производится за текущий сельскохозяйственный год.

*** года ФХ "Флора" Карповой О.В. прекращено в связи с приобретением главы КФХ статуса индивидуального предпринимателя.

Как следует из протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от *** года в ходе общего собрания указанных лиц приняты решения о расторжении договора аренды с КФХ "Флора" с ***.; о создании инициативной группы в количестве трех человек по заключению договоров аренды с КФХ ( Р.,З.,Ш..).

*** года арендодатели в количестве *** человек ( Б.,Ж ... Л.,А., Г.,З., А.,К., Н.,Р., А.,Ф., Ш.,В., С.,А., Ф.,Ю..) с одной стороны, и ИП глава КФХ Карпова Г.И. (арендатор) с другой стороны заключили договор аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения) при множестве лиц на стороне арендодателя сроком на *** месяцев, т.е. с *** г. по *** г. Предмет договора - земельный участок (из земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью *** га по адресу: *** в *** части кадастрового плана *** (в границах ***).

*** г. между теми же сторонами, о том же предмете был заключен аналогичный договор аренды, сроком на *** месяцев, т.е. с *** г. по *** г.

При этом межевание земельного участка, являющегося предметом последних договоров аренды земельного участка (от *** г. и от *** г.) площадью *** га. не проводилось, границы его в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены, он не прошел кадастровый учет.

*** г. арендатор по первому договору Карпова О.В. и Осипов Ю.М. как новый арендатор заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. Согласно п. ***. указанного договора арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от *** г.

Как следует из п.п. *** ***. договора, права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к новому арендатору с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним; с момента государственной регистрации договора ответственным перед арендодателем по договору аренды становится новый арендатор; арендатор обязуется уведомить арендодателя земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок новому арендатору; передача земельного участка арендатором и принятие его новым арендатором осуществляются в день подписания сторонами договора. Дополнительно передаточного акта сторонами составляться не будет; обязательство арендатора передать земельный участок новому арендатору считается исполненным после подписания сторонами договора и оплаты имущественных прав в соответствии с пп. *** настоящего договора.

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области *** г.

*** г. крестьянское (фермерское) хозяйство Карповой О.В. прекратило деятельность на основании единогласного решения членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

*** г. истцом Романовой Е.В. в адрес КФХ "Флора" Карповой О.В. направлено уведомление, в котором она просила в срок до *** г. рассмотреть и подписать представленное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от *** г. с *** г. и прекратить запись в ЕГРП на недвижимое имущество по основанию принятия решения о расторжении договора аренды общим собранием участников общей долевой собственности от *** г., а также в связи с тем, что ФХ "Флора" с *** г. по настоящее время не производится обработка арендованного земельного участка и выплата арендной платы.

*** г. Карповой О.В. в адрес Романовой Е.В. направлено сообщение о невозможности выполнения выдвинутых Романовой Е.В. требований. Кроме того, Романова Е.В. уведомляется о том, что по договору передачи прав и обязанностей, заключенному между Карповой О.В. и Осиповым Ю.М. *** г. и зарегистрированному Управлением Росреестра по Тамбовской области *** г., последнему были переданы все принадлежащие Карповой О.В. имущественные права арендатора по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от *** г.

Романова Е.В., действуя через своего представителя Гомзову Н.А., обратилась в суд с иском к Карповой О.В. о расторжении договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены арендодатели по вышеупомянутому договору аренды: Б.; Г П.; В.; Е.; Д.; Ж.; Л.; А.; Г.; З.; В.; Т.; К.; И.; М Е.; Н.; П.; Р; Т.; Ф.; Ш.; М.; В.; С.; Н.; Ю.; И., О.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Романовой Е.В. Гомзова Н.А. увеличила исковые требования и в дополнение к первоначальным требованиям просили суд признать недействительным договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от *** года, заключенный между Карповой О.В. и Осиповым Ю.М. Требования мотивирует тем, что на момент заключения договора передачи прав и обязанностей земельный участок находился в пользовании ИП Карповой Г.И., которой обрабатывался ею с *** года. Она же с *** года выплачивала собственникам арендную плату. ИП Карпова О.В. обязательства по спорному договору аренды земельного участка с *** года не исполняла. Осипов Ю.М. согласия кредитора в лице Романовой Е.В. на передачу прав и обязанностей по договору аренды не получал. Полагает, что сделка, заключенная между ИП Карповой О.В. и Осиповым Ю.М., является ничтожной.

Определением судьи к участию в деле в качестве соответчика привлечен Осипов Ю.М.

Карпова О.В. и Осипов Ю.М. через своего представителя Сушкову Н.А. обратились в суд со встречным иском к Романовой Е.В. о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности от *** года, поскольку собрание проведено с нарушениями правил, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и на нем рассмотрен вопрос, не относящийся к компетенции указанного собрания. В нарушение положений, установленных вышеуказанным законом, от главы КФХ "Флора" Карповой О.В. не исходило предложение о расторжении договора аренды земельного участка; участники долевой собственности не извещались администрацией сельсовета о предстоящем собрании в форме публикации в официальном печатном издании и сети "Интернет"; на собрании принято решение по вопросу, который не содержится в п. 3 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; на общем собрании не присутствовало уполномоченное должностное лицо от местного самоуправления. Кроме того, из протокола собрания следует, что председателем на данном собрании являлась Карпова Г.И., не являющаяся ни собственником земельных долей, ни арендатором спорного земельного участка. Вопрос о расторжении договора аренды, арендатором по которому являлось КФХ "Флора", рассматривался в отсутствие главы хозяйства, Карпова О.В. также не была надлежащим образом уведомлена о предстоящем собрании.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Р., Ш., Н. умерли и к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены их наследники: Ш. - И.; А. - И., А.; Р. - Д.., Б.

Также к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП глава КФХ Карпова Г.И. и ИП глава КФХ Аюбов М.А.

Решением Уваровского районного суда Тамбовской области от 4 февраля 2015 года исковые требования Романовой Е.В. к Карповой О.В. и Осипову Ю.М., а также встречные исковые требования Карповой О.В. и Осипова Ю.М. к Романовой Е.В. оставлены без удовлетворения.

При этом суд исходил из того, что в обоснование требований Романова Е.В. ссылается на два взаимоисключающих друг друга основания. Считая расторгнутым договор аренды земельного участка от *** г. с *** г. в соответствии с решением участников общей долевой собственности на земельный участок, вместе с тем, просит суд расторгнуть названный договор в связи с существенным нарушением его условий, а именно в связи с тем, что с *** г. по настоящее время ФХ "Флора" не производится обработка арендованного земельного участка и выплата арендной платы, прекращена хозяйственная деятельность ФХ "Флора".

Суд пришел к выводу, что спорный земельный участок с момента заключения договора аренды и по настоящее время обрабатывается, арендодатели (в том числе и истица Романова Е.В.) своевременно, ежегодно, в том числе и в ***, *** и *** г.г. получали арендную плату.

Романовой Е.В. не представлено доказательств нерационального использования и порчи или перевода ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные как арендатором ФХ "Флора" Карповой О.В., так и новым арендатором Осиповым Ю.М.Кроме того, решение о расторжении договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от *** г. само по себе является лишь основанием для последующего расторжения такого договора в порядке, определенном договором или законом, что фактически не было осуществлено его сторонами.

В связи с чем суд при разрешении спора исходит из наличия арендных отношений между собственниками земельных долей и ФХ "Флора" Карповой О.В. на дату заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от *** г.

Договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от *** г. не содержит запрета на передачу арендатором своих прав и обязанностей по указанному договору аренды третьему лицу.

Поскольку нарушений прав и интересов истца Романовой Е.В. договором передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от *** г. при рассмотрении дела не доказано, суд пришел к выводу о его соответствии требованиям закона и отсутствии оснований для признания договора недействительным.

Кроме этого, суд пришел к выводу о том, что истец Романова Е.В. не является стороной оспариваемого договора от *** г. и не вправе приводить доводы в защиту чужого интереса - ИП главы КФХ Карповой Г.И., которая с самостоятельными требованиями о признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от *** г. недействительным не обращалась.

Решение о расторжении договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от *** г. по соглашению сторон само по себе является лишь основанием для последующего расторжения такого договора, в порядке, определенном договором или законом, что фактически не было осуществлено его сторонами до настоящего времени.

С указанным решением не согласилась Романова Е.В. и через своего представителя Гомзову Н.А. подала апелляционную жалобу, в которой приводит доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Не согласна с выводом суда о том, что Романова Е.В. не вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Судом первой инстанции не отражено в решении и не дана оценка пояснениям третьих лиц, поддержавших расторжение договора, а также позиции собственников земельных долей. Настаивает на том, что на момент заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от *** года земельный участок находился в пользовании ИП Карповой Г.И., обрабатывался ею. Она же с *** года выплачивала арендную плату. Карпова О.В. не передавала, а Осипов Ю.М. не брал на себя обязательства по договору перенайма об оплате арендной платы за *** - *** года. Земельный участок не передавался и не мог быть передан Осипову Ю.М., поскольку он находится во владении и пользовании ИП Карповой Г.И. Романова Е.В. и третьи лица не давали своего согласия на передачу обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от *** *** года Осипову Ю.М. На основании указанных доводов представитель Романовой Е.В. Гомзова Н.А. просит решение Уваровского районного суда Тамбовской области от 4 февраля 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Романовой Е.В. и принять в этой части новое решение.

С доводами апелляционной жалобы Романовой Е.В. не согласились Карпова О.В. и Осипов Ю.М. и через своего представителя Сушкову Н.А. подали возражения, в которых просят решение Уваровского районного суда Тамбовской области от 4 февраля 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Романовой Е.В. - без удовлетворения. Отмечают, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности причинения Романовой Е.В. значительного ущерба, а также об отсутствии факта систематической невыплаты арендной платы со стороны арендатора, нерационального использования или порчи, как оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Довод Романовой Е.В. в апелляционной жалобе о том, что Осипов Ю.М. не брал на себя обязательств по договору передачи прав и обязанностей от *** года по выплате арендной платы за ***- *** годы, а также не принимал земельный участок в пользование от Карповой О.В. не является состоятельным, поскольку Осипов Ю.М. в *** сельскохозяйственном году обрабатывал часть спорного земельного участка, что нашло свое подтверждение в суде. В соответствии с положениями пункта *** статьи *** договора перенайма Осипов Ю.М. принял не только права, но и обязанности, вытекающие из договора аренды.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что *** года между собственниками земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей и ФХ "Флора" Карпова О.В. был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью *** кв.м. по адресу: *** в *** части кадастрового квартала *** (в границах ***") сроком на *** лет.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из материалов дела следует и не отрицается стороной Карповой О.В. и Осипова Ю.М., что собрание собственников земельных долей, которое состоялось *** г., было инициировано по инициативе КФХ "Флора" Карповой О.В., интересы которой как при исполнении обязанностей арендатора, так и в ходе собрания представлял супруг Карповой О.В.

Не оспаривается заявление стороны арендатора на данном собрании о том, что впредь соответствующие его обязательства по использованию земли исполняться не могут и не будут, ввиду чего непосредственно самим арендатором предложено арендодателям инициировать правоотношения с другими фермерами. Участниками собрания было принято решение о расторжении договора аренды с КФХ "Флора" Карповой О.В.

После проведения собрания арендатор перестал исполнять свои обязательства по договору аренды (не использовал, не обрабатывал землю, не уплачивал арендную плату), лица, выступавшие в качестве арендодателей, заключили договоры аренды с иными лицами на стороне арендатора либо без оформления договорных правоотношений передали земли для использования третьим лицам.

Нарушений порядка проведения собрания и принятия решения на нем о расторжении договора аренды с КФХ "Флора" с *** года, судом в ходе рассмотрения требований Карповой О.В. и Осипова Ю.М. о признании недействительным данного решения общего собрания не было установлено, в связи с чем в удовлетворении указанных требований было отказано. Карповой О.В. и Осиповым Ю.М. решение суда в указанной части не обжаловано и не является предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, при проведении общего собрания стороны договора аренды пришли к соглашению о прекращении договорных правоотношений, что согласованно и последовательно реализовали.

Иные нормы материального права, приведенные в решении суда, регулирующие вопросы одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору аренды, к рассматриваемым правоотношениям, с учетом установленных в ходе рассмотрения дела фактических обстоятельств, неприменимы.

При таком положении решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Романовой Е.В. о расторжении договорных отношений с КФХ "Флора" Карповой О.В. подлежит отмене ввиду неверного применения судом первой инстанции норм материального права и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела с вынесением нового решения об удовлетворении данных требований.

Как производные, в соответствии с положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки), подлежащими удовлетворению являются и требования Романовой Е.В. о признании недействительным договора, заключенного между Карповой О.В. и Осиповым Ю.М.

При этом судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что Романова Е.В. не вправе оспаривать договор, стороной которого она не является.

В силу правил абз.2 п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ, ст.3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе оспорить недействительность оспоримой сделки. При этом заинтересованность лица в применении последствий недействительности сделки обусловлена, в первую очередь, самостоятельным материально-правовым интересом в отношении объекта правопритязаний, являющегося предметом сделки.

Материально-правовая заинтересованность Романовой Е.В. обоснована тем, что предметом оспариваемого договора является имущество, принадлежащее ей на праве собственности. Полагая, что передача прав по использованию данного имущества при фактически расторгнутом договоре аренды, и учитывая возникшие правоотношения с иным лицом, нарушает ее права как собственника, истица вправе заявить указанные требования.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Уваровского районного суда Тамбовской области от 4 февраля 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Романовой Е.В. к Карповой О.В., Осипову Ю.М. о расторжении договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя, признании недействительным договора передачи прав и обязанностей, и принять в данной части новое решение.

Расторгнуть договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя, заключенный *** г. между правообладателями земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью *** кв.м. по адресу: *** в *** части кадастрового квартала *** (в границах ***") и ФХ "Флора" Карпова О.В.

Признать недействительным заключенный *** г. между Карповой О.В. и Осиповым Ю.М договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от *** г.

В остальной части решение Уваровского районного суда Тамбовской области от 4 февраля 2015 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: