Апелляционное определение СК по административным делам Тамбовского областного суда от 17 июня 2015 г. по делу N 33-1594/2015

Судебная коллегия по административным делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего Баранова В.В.

судей Малининой О.Н., Ледовских И.В.

при секретаре Ивановой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 июня 2015 г. гражданское дело по заявлению Бусиной Г.Ф. о признании незаконным постановления администрации г. Тамбова от 3 декабря 2014 г. об отказе в переводе жилого помещения в нежилой фонд

по апелляционной жалобе представителя Бусиной Г.Ф. - Сударикова О.А. на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 26 марта 2015 г.

Заслушав доклад судьи Баранова В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бусина Г.Ф. обратилась в суд с заявлением об оспаривании постановления администрации г. Тамбова от 3 декабря 2014 г. N 10483 об отказе в переводе жилого помещения в нежилой фонд. В обоснование требований Бусина Г.Ф. указала, что является собственником квартиры N *** в многоквартирном жилом доме N *** по улице *** в г. Тамбове и ввиду принятия ею решения о переводе данного жилого помещения в нежилое под размещение офиса обратилась в администрацию г. Тамбова, предоставив заявление и все необходимые документы, включая проект перепланировки помещения, разработанный ООО "Архградо". Решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое администрация г. Тамбова мотивировала тем, что отсутствует согласие собственников помещений указанного дома по вопросу уменьшения размера общего имущества многоквартирного дома, а также в качестве второго основания для отказа указано на недопустимость расширения существующего оконного проема в стене крупнопанельного дома в соответствии с п. 4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170. Данный отказ заявитель посчитала необоснованным, нарушающим её права, поскольку возможность реконструкции жилого помещения подтверждена проектом ООО "Архградо", из которого не усматривается решения по присоединению части общего имущества многоквартирного дома. Организация входной группы в нежилое помещение разработана путём разбора подоконной части наружной стены в пределах существующего окна.

Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 26 марта 2015 г. заявление Бусиной Г.Ф. оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель Бусиной Г.Ф. - Судариков О.А. просит данное решение отменить, считая его незаконным и необоснованным. Полагает, что установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Ссылаясь на положения ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 23, 40 Жилищного кодекса РФ, автор жалобы считает неверным и несоответствующим обстоятельствам дела вывод суда о том, что в результате перепланировки и перевода квартиры в нежилое помещение произойдет уменьшение общего имущества собственником многоквартирного жилого дома. Из проекта перепланировки помещения, разработанного ООО "Архградо", не усматривается решений по присоединению к её имуществу части общего имущества собственников жилого дома. Входная группа не будет располагаться на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников жилого дома, что подтверждено выпиской из кадастрового паспорта земельного участка от 27 августа 2012 г. Обустройство входа на месте оконного проема также не ведет к уменьшению общего имущества. Полагает необоснованной в данном случае ссылку органа местного самоуправления на п. 4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, поскольку Бусина Г.Ф. не намерена пробивать проём в стене, т.к. он уже существует в виде оконного проема, а начиная со 2 этажа, такие же проёмы уже существуют в виде балконных дверей. Согласно техническому заключению ООО "Архградо" проект перепланировки и переустройства названной квартиры соответствует действующим противопожарным, санитарным и строительным нормам. Ссылаясь на письмо Управления Государственного жилищного надзора Тамбовской области от 8 августа 2014 г. N 01-10/1324, автор жалобы указал, что в случае, если устройство дверного проёма в наружной стене на месте существующего оконного проёма проводится строго в габаритах существующего оконного проёма без расширения и при этом проект обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций, то такая перепланировка возможна.

Выслушав Сударикова О.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

На основании ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконного возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены (ч. 4 ст. 258 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела, Бусина Г.Ф. является собственником квартиры N *** в многоквартирном жилом доме N *** по улице *** в г. Тамбове. В целях перевода данного жилого помещения в нежилое под размещение офиса, она обратилась в администрацию г. Тамбова, предоставив необходимые документы.

Постановлением главы администрации г. Тамбова от 3 декабря 2014 г. N 10483 Бусиной Г.Ф. отказано в переводе указанного жилого помещения в нежилое под офис. Основанием для отказа послужило отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома N *** по ул. *** в г. Тамбове по вопросу уменьшения размера общего имущества многоквартирного дома, а также указано на несоответствие проекта перепланировки и переустройства квартиры требованиям законодательства, а именно п. 4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170, в соответствии с которым недопустимо расширение существующего оконного проема в стене крупнопанельного дома.

Отказывая в удовлетворении заявленных Бусиной Г.Ф. требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о правомерности отказа органа местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое. При этом суд исходил из того, что поскольку проектом переустройства и перепланировки квартиры предусмотрено разрушение части наружной стены многоквартирного дома, относящейся к общему имуществу собственников дома и оборудование крыльца, то на проведение таких работ необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Такое согласие Бусиной Г.Ф. в администрацию г. Тамбова представлено не было.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, исходя из следующего.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, положениями ст. 36 ЖК РФ ограждающие ненесущие стены (наружные стены здания) отнесены к общему имуществу дома, поэтому их частичное разрушение (в том числе для устройства двери) влечет уменьшение этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, необходимый пакет документов (ст. 23 ЖК РФ)

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ (п. 3 ч. 1 ст. 24 названного Кодекса).

В силу ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Таким образом, положения частей 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Проектом перепланировки квартиры N *** в доме N *** по ул. *** в г. Тамбове под нежилое помещение - офис, предусмотрено проведение работ по расширению вниз двух оконных проемов для организации входа посредством демонтажа части стены под подоконником до уровня пола первого этажа, строго габаритах существующего оконного проема без расширения.

В силу ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. "в" п. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, несущие стены и ограждающие конструкции относятся к общему имуществу всех собственников помещений в нём, в связи с чем действия по частичной разборке несущей стены требуют обязательного согласия собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме.

Также следует отметить, что земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, входит в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в связи с осуществлением перепланировки и переустройства изменится порядок пользования земельным участком, являющимся общей долевой собственностью (часть земельного участка, ранее находившаяся в свободном доступе, будет занята под оборудование входной группы, устройство крыльца), распоряжение которым в соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ осуществляется по соглашению всех её участников.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что объект и режим использования земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, изменятся, однако, данный вопрос собственниками не решался, согласие указанных лиц не получено.

Учитывая, что перепланировка спорного жилого помещения затрагивает наружные стены многоквартирного жилого дома (возникает необходимость установить в них отдельный вход, с размещением вместо окон - дверей, а также предполагает пристройку к ним козырька подвесной кровли и лестничной площадки с лестничным маршем; проект перепланировки жилого помещения предусматривает занятие части земельного участка, непосредственно примыкающей к жилому дому, и расположение на нём лестничной площадки с лестничным маршем) и связана с изменением объекта капитального строительства, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что указанные действия приведут к уменьшению общего имущества собственников помещений этого дома и обоснованно не усмотрел оснований для отмены обжалуемого постановления в данной части.

Довод жалобы об отсутствии необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме отклоняется как основанный на неправильном толковании заявителем норм жилищного и градостроительного законодательства. Переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома. На осуществление таких действий должно быть получено согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Не свидетельствуют о незаконности решения доводы жалобы о том, что согласие собственников многоквартирного дома не требуется, так как земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет.

В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Следовательно, несмотря на то, что земельный участок не находится в общедолевой собственности собственников многоквартирного дома, заявитель обязан был получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на которой предполагается устройство отдельного входа в нежилое помещение и благоустройство территории. Занятие данной части земельного участка ведёт к невозможности его использования в том размере, который существовал бы до обустройства входа в помещение и благоустройства территории.

Судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции не проверена и не дана правовая оценка в решении второму основанию для отказа Бусиной Г.Ф. в переводе жилого помещения в нежилое, указанному в оспариваемом постановлении - недопустимость расширения существующего оконного проёма в стене крупнопанельного дома в соответствии с п. 4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170.

В соответствии с п. 4.2.4.9 указанных Правил N 170 не допускается, в том числе, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.

В техническом заключении о состоянии строительных конструкций и возможности перепланировки и переустройства квартиры N *** в жилом доме по ул. *** в г. Тамбове под офис, выполненном ООО "Архградо", указано, что разработанным проектом перепланировки квартиры предусматривается: для входа в офис - устройство двух дверных проёмов в помещениях 1 и 2 на месте существующих оконных проёмов; при устройстве каждого дверного проёма производится демонтаж части стены под подоконником до уровня пола первого этажа, строго в габаритах существующего оконного проёма без расширения; применение ударных инструментом при демонтаже участка стены недопустимо.

В буквальном значении используемых органом, осуществляющим регулирование спорных правоотношений, терминов, норма п. 4.2.4.9 Правил N 170 устанавливает запрет на расширение проёмов в стенах крупнопанельных зданий, т.е. запрет на увеличение проёма по ширине (в горизонтальной плоскости). При этом правоприменительные органы не наделены правом иного, расширенного толкования положений законодательства, отнесенного к прерогативе самого законодателя и Конституционного Суда Российской Федерации.

Таким образом, проектная документация по перепланировке спорного жилого помещения в нежилое помещение не предусматривает каких-либо действий по расширению или пробиванию проёмов в стене крупнопанельного жилого дома, в силу чего ссылка администрации г. Тамбова в оспариваемом постановлении о том, что проектная документация не отвечает требованиям п. 4.2. Правил N 170, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Между тем, поскольку оспариваемое постановление органа местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение по первому основанию, указанному в нём, правомерно признано судом первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены обжалуемого судебного постановления не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 26 марта 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Бусиной Г.Ф. - Сударикова О.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: