Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 25 июня 2015 г. по делу N 33-1068/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Братухина В.В.,

судей Салиховой Э.И. и Медведевой И.А.,

при секретаре Ериной С.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Герасимовой С. П., Романовой М. В., Шумилиной Э. И. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 12 февраля 2015 года, которым постановлено:

Обязать Герасимову С. П. заключить с Кудрявцевой Е. Ю. договор найма жилого помещения - квартиры N 2 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... , ... , на условиях, изложенных в проекте договора найма жилого помещения от 1 сентября 2014 года

Обязать Романову М. В. заключить с Кудрявцевой Е. Ю. договор найма жилого помещения - квартиры N 6 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... , ... , на условиях, изложенных в проекте договора найма жилого помещения от 1 сентября 2014 года

Обязать Шумилину Э. И. заключить с Кудрявцевой Е. Ю. договор найма жилого помещения - квартиры N 3 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... , ... , на условиях, изложенных в проекте договора найма жилого помещения от 1 сентября 2014 года

Взыскать с Романовой М. В., Шумилиной Э. И., Герасимовой С. П. в пользу Кудрявцевой Е. Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере " ... " рублей, расходы по оценке в размере " ... " рублей, возмещение расходов по оплате помощи представителя в размере " ... " рублей с каждой.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Медведевой И.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кудрявцева Е.Ю. обратилась в суд с иском к указанным выше ответчикам об обязании заключить с нею договоры найма жилых помещений на условиях, изложенных в проектах договоров найма жилых помещений от 1 сентября 2014 года.

В обоснование требований указала, что по договору купли - продажи от 27 ноября 2012 года приобрела в собственность многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Йошкар-Ола, ... , в квартирах N 2, 3, 6 которого проживают ответчики с членами их семей. Жилые помещения для проживания были предоставлены Романовой М.В., Шумилиной Э.И., Герасимовой С.П. " ... " (прежним собственником жилого дома) по ордерам, выданным в соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РСФСР.

В силу статей 50, 51 Жилищного кодекса РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищных фондов осуществлялось на основании договора найма жилого помещения, который должен быть заключен в письменной форме; указанное правило закреплено и в статье 674 Гражданского кодекса РФ.

Однако заключить договор с Кудрявцевой Е.Ю. ответчики отказываются, направленные им проекты договоров ответчики не подписали, возражений по их условиям не представили.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Герасимова С.П., Шумилина Э.И., Романова М.В. просят решение суда отменить в связи с неправильным применением норм материального права, неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца.

Выслушав объяснения представителя Герасимовой С.П., Шумилиной Э.И., Романовой М.В. адвоката Гаврилова А.В., поддержавшего доводы жалобы и просившего об отмене решения суда, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в соответствии с пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Судом установлено, что ответчик Романова М.В. и её дочь Романова Е. С. проживают в квартире N 6 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... ; квартира предоставлена Романовой М.В. на основании ордера N ... от 08 апреля 2003 года, в связи с трудовыми отношениями с ООО " " ... "", на основании решения профкома указанной организации N ... от 14 января 2003 года.

Ответчик Шумилина Э.И. с членами семьи: Шумилиным Ю. В. (супругом), Шумилиной А. Ю. (дочерью), Шумилиным А. И., Шумилина Н. Ю. (дочерью) проживают в квартире N 3 указанного жилого дома; квартира предоставлена Шумилиной Э.И. на основании ордера N ... от 28 сентября 1985 года в связи с наличием трудовых отношений с " ... ", на основании решения профкома указанного общества N ... от 28 сентября 1985 года.

Ответчик Герасимова С.П. с членами семьи: Герасимовым В. Н. (супругом), Герасимовой Л. В. (дочерью), Герасимовым П. В. (сыном), Герасимовым В. В. (сыном), Герасимовым М. В. (сыном), Герасимовой М. В. (дочерью), Герасимовой Е. А. (внучкой) проживают в квартире N 2 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... ; квартира предоставлена Герасимовой С.П. на основании ордера N ... от 08 декабря 1995 года в связи с наличием трудовых отношений с " ... ", на основании решения профкома общества N ... от 26 октября 1994 года.

На основании постановления Президиума Центрального правления Всероссийского общества глухих от 23 апреля 1999 года " ... " было преобразовано в общество с ограниченной ответственностью " " ... "" (ООО " " ... ""), с безвозмездной передачей последнему принадлежащего " ... " имущества.

На основании договора купли-продажи от 27 ноября 2012 года, заключенного с ООО " " ... "", собственником данного многоквартирного жилого дома в настоящее время является Кудрявцева Е.Ю., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N ... от 00.00.00.

Возложив на ответчиков Герасимову С.П., Шумилину Э.И., Романову М.В. обязанности заключить с Кудрявцевой Е.Ю. договор, проект которого от 1 сентября 2014 года был направлен ответчикам, суд в решении указал, что возникшие между сторонами правоотношения в силу того, что указанный жилой дом относится к частному жилому фонду коммерческого использования, регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ, в частности, условиями договора коммерческого найма жилого помещения.

Судебная коллегия считает, что указанный вывод сделан судом без учета действующего законодательства и обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.По смыслу данной нормы, приобретение Кудрявцевой Е.Ю. по договору купли-продажи объекта недвижимости, в котором проживают Герасимова С.П., Шумилина Э.И., Романова М.В. и члены их семей, не влечет для них изменения прав и обязанностей в отношении занимаемых жилых помещений, а новый собственник Кудрявцева Е.Ю. приобретает права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях, поскольку на момент приобретения дома он не был свободен от прав проживающих в нем ответчиков и членов их семей.

В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилого помещения ответчикам, жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду. Согласно части 2 статьи 10 указанного Кодекса жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование, основанием для вселения в предоставленное помещение являлся ордер (статья 47 Жилищного кодекса РСФСР).

Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда допускалось лишь по основаниям, установленным законом (статьи 90, 91-95 Жилищного кодекса РСФСР).

Согласно проектам договоров от 1 сентября 2014 года ответчикам предлагалось заключить договор найма занимаемых жилых помещений на условиях временного владения и пользования (пункт 1.1); с возможностью наймодателя отказаться от продления договора вследствие принятого им решения не сдавать жилое помещение в течение не менее года в наем (пункты 5.5. либо 5.6); с установлением платы за найм жилого помещения, превышающей рыночную стоимость его аренды, согласно отчетам ООО " " ... "" в суммах " ... " рублей ежемесячно (кв. N6), " ... " рублей ежемесячно (кв. N2,3); с установлением пеней в размере 0,5% от просроченного платежа за каждый день просрочки, то есть на условиях договора о коммерческом найме жилых помещений.

Между тем исходя из понятия жилищного фонда коммерческого использования (пункт 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ), порядка вселения ответчиков в спорные жилые помещения (трудовые отношения с прежним правообладателем жилья), оснований для заключения договора на предложенных Кудрявцевой Е.Ю. условиях, учитывая положения статьи 675 Гражданского кодекса РФ, не имелось.

Поскольку правоотношения между ответчиками и прежним владельцем жилых помещений предполагали бессрочное пользование занимаемыми жилыми помещениями, условие договора о временном владении и пользовании нарушает принцип неизменности прав нанимателей жилых помещений.

Расторжение договора в связи с нежеланием собственника сдавать в наем в течение более года жилые помещения, положениями жилищного законодательства не предусматривалось.

Выводы суда о том, что собственник жилого помещения вправе определять размер платы исходя из собственных интересов и включать в размер платы за найм любые необходимые расходы, противоречат положениям статьи 210 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей, что бремя содержания имущества лежит на собственнике этого имущества.

Определение размера платы за пользование жилым помещением в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 21 апреля 2011 года N522-О-О, не может быть произвольным, размер платы должен отвечать критериям пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством.

Доказательств того, что ранее ответчики занимали жилые помещения на условиях аренды и ими уплачивалась арендная плата, истцом, в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представлено. Поэтому установление размера платы за найм, в основу которого положена рыночная стоимость аренды жилого помещения, не может быть признано правомерным.

Положения проектов договоров о размер пеней, как снижающие правовые гарантии в отношении ответчиков и устанавливающие ответственность выше предусмотренной законодательством, также исключали понуждение к заключению договоров на предложенных в проекте договоров условиях, как ущемляющие права нанимателей жилых помещений.

Кроме того, Романова М.В. является нанимателем части жилых помещений квартиры N 6 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... , а предметом договора (пункт 1.2.) указана квартира полностью, без учета того обстоятельства, что часть помещений квартиры занимают иные лица.

Таким образом, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Учитывая отказ в удовлетворении требований Кудрявцевой Е.Ю., понесенные ею судебные расходы по оплате госпошлины, проведению оценки и оплате услуг представителя возмещению с ответчиков не подлежат.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 12 февраля 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Кудрявцевой Е. Ю.

к Герасимовой С. П. об обязании заключить с договор найма жилого помещения - квартиры N 2 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... , ... , на условиях, изложенных в проекте договора найма жилого помещения от 1 сентября 2014 года,

к Романовой М. В. об обязании заключить договор найма жилого помещения - квартиры N 6 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... , ... , на условиях, изложенных в проекте договора найма жилого помещения от 1 сентября 2014 года,

к Шумилиной Э. И. об обязании заключить договор найма жилого помещения - квартиры N 3 по адресу: г. Йошкар-Ола, ... , ... , на условиях, изложенных в проекте договора найма жилого помещения от 1 сентября 2014 года.

Председательствующий В.В. Братухин

Судьи Э.И. Салихова

И.А. Медведева