Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 16 июня 2015 г. по делу N 33-3886/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего Минаева Е.В.,

судей Меньшова С.В. и Мясникова А.А.,

при секретаре Калининой Д.А.,

с участием представителя открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" по доверенности Коряченцевой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" к муниципальному унитарному предприятию Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская", Палагута А.И., Момот Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество

и по встречному исковому заявлению муниципального унитарного предприятия Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская" к открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" об исключении из состава залогового имущества части недвижимого имущества

по апелляционным жалобам истца - открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице представителя по доверенности Курилова Д.А. и ответчиков Палагута А.И. и Момот Н.А. на решение Арзгирского районного суда Ставропольского края от 2 марта 2015года.

Заслушав доклад судьи Ставропольского краевого суда Минаева Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее по тексту - ОАО "Россельхозбанк") обратилось в суд с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская" (далее - МУП СК СМТС "Арзгирская"), Палагута А.И. и Момот Н.А. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере ... рублей ... копеек, из них сумма просроченного кредита ... рублей ... копеек, просроченные проценты - ... рублей ... копеек, пеня за просрочку кредита - ... рублей ... копеек, пеня за несвоевременную уплату процентов за пользование заемными средствами ... рублей ... копейки, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере ... рублей ... копейки и обращении взыскания на имущество МУП СК СМТС "Арзгирская", переданное в залог ОАО "Россельхозбанк" - здание конторы, здание станции технического обслуживания, право аренды на земельный участок площадью ... кв.м, расположенные по адресу: ... , определив начальную продажную стоимость равной залоговой в сумме ... рублей, в том числе здания станции технического обслуживания в размере ... рубля, здания конторы в размере ... рубль и права аренды земельного участка, на котором расположены закладываемые здания (прав соарендатора) по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка в размере ... рубля.

МУП СК СМТС "Арзгирская" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ОАО "Россельхозбанк" об исключении из предмета залога по договору ипотеки (залога недвижимости) от ... года права аренды участка общей площадью ... кв.м. части земельного участка площадью ... кв.м.

Решением Арзгирского районного суда Ставропольского края от 2 марта 2015 года исковые требования ОАО "Россельхозбанк" удовлетворены частично. Взыскана солидарно с Палагута А.И., Момот Н.А., МУП СК СМТС "Арзгирская" в пользу ОАО "Россельхозбанк" задолженность по кредитному договору в сумме ... рублей ... копеек.

Обращено взыскание на имущество МУП СК СМТС "Арзгирская", переданное в залог ОАО "Россельхозбанк" по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ... года, путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве и законодательством Российской Федерации об ипотеке (залоге недвижимости):

- здание конторы площадью ... кв.м., кадастровый (или условный) номер: ... ;

- здание станции технического обслуживания площадью ... кв.м., кадастровый (или условный) номер: ... ;

- право аренды на части земельного участка, разрешенное использование: под объекты материально-технического хозяйства, кадастровый номер ... площадью ... кв.м. под зданием конторы и площадью ... кв.м. под зданием станции технического обслуживания.

Определена начальная продажная стоимость здания конторы в размере ... рублей, здания станции технического обслуживания в размере ... рублей, на части земельного участка ... рублей ... копеек.

Взысканы солидарно с Палагута А.И., Момот Н.А. и МУП СК СМТС "Арзгирская" в пользу ОАО "Россельхозбанк" расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... рублей ... копейки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ОАО"Россельхозбанк" отказано.

Встречное исковое заявление МУП СК СМТС "Арзгирская" к ОАО"Россельхозбанк" удовлетворено, исключено из предмета залога по договору залога недвижимости от ... года N ... право аренды на часть земельного участка площадью ... кв.м., кадастровый номер: ... , местоположение: ...

В апелляционной жалобе истец ОАО "Россельхозбанк" в лице представителя по доверенности Курилова Д.А. просит решение суда в части удовлетворения встречного искового заявления и отказе в обращении взыскания на право аренды на часть земельного участка площадью ... кв.м. отменить, принять новое решение об удовлетворении их исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что суд, самостоятельно поделив земельный участок, имеющий единый кадастровый номер, на участки, на которые производится обращение взыскания и на которые оно производиться не будет, сделал невозможным исполнение указанного решения, поскольку в рамках исполнительного производства невозможна реализация части земельных участков, не имеющих кадастровых номеров.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчики Палагута А.И. и Момот Н.А. просят решение суда отменить, приняв новое решение по делу, обратив взыскание на все залоговое имущество, в том числе на право аренды на весь земельный участок общей площадью ... кв.м., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Кроме того, считают, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна быть определена в соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы от ... года, которой установлена рыночная стоимость нежилого здания конторы, нежилого здания станции технического обслуживания и права аренды земельного участка общей площадью ... кв.м. Кроме того, судом необоснованно рассмотрено дело в отсутствие представителя третьего лица ООО " ... ".

В отзыве на апелляционную жалобу ответчиков Палагута А.И. и МомотН.А. истец ОАО "Россельхозбанк" в лице представителя по доверенности Курилова Д.А. поддержал доводы их апелляционной жалобы.

В заседании судебной коллегии представитель ОАО "Россельхозбанк" по доверенности Коряченцева Д.А. поддержала доводы апелляционных жалоб и просила их удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители на заседание судебной коллегии не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, об отложении разбирательства по существу не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Учитывая приведенные положения ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность возникает, если солидарность требования предусмотрена договором или установлена законом.

В соответствии со ст. 363 ГК РФ при ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно.

Судом первой инстанции установлено, что ... года между ОАО"Россельхозбанк" и МУП СК СМТС "Арзгирская" заключен кредитный договор N ... в целях предоставления ОАО "Россельхозбанк" кредита МУП СК СМТС "Арзгирская" в сумме ... рублей под ... % годовых сроком возврата ... года.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от ... года заключены:

- договор N ... поручительства физического лица от ... года с Палагута А.И.

- договор N ... поручительства физического лица от ... года с Момот Н.А.

- договор N ... об ипотеке (залоге недвижимости) от ... года с МУП СК СМТС "Арзгирская", по которому банку переданы в залог нежилое здание конторы площадью ... кв.м., здание станции технического обслуживания площадью ... кв.м. по адресу: ... , право аренды под объекты материально-технического хозяйства на земельный участок площадью ... кв. м. по этому же адресу, принадлежащий залогодателю на праве аренды сроком до ... года на основании постановления администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края N ... от ... года, договора аренды N ... находящегося в государственной собственности земельного участка от ... года между администрацией Арзгирского муниципального района Ставропольского края и МУП СК СМТС "Арзгирская".

Согласно представленного расчета общая сумма задолженности ответчиков перед истцом по кредитному договору по состоянию на ... года составляет ... рублей ... копеек, из них сумма просроченного кредита ... рублей ... копеек, просроченные проценты ... рублей ... копеек, пеня за просрочку кредита - ... рублей ... копеек, пеня за несвоевременную уплату процентов за пользование заемными средствами ... рублей ... копейки.

Указанные расчеты обоснованны, достоверны и не оспариваются ответчиками.

Согласно выписки из реестра муниципального имущества Арзгирского муниципального района Ставропольского края на земельном участке, предоставленном МУП СК СМТС "Арзгирская" по адресу: ... , за исключением нежилого здания конторы и нежилого здания станции технического обслуживания, расположено ... объектов недвижимого имущества (т ... ).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственником указанных объектов недвижимости является Арзгирский муниципальный район, объекты переданы на праве хозяйственного ведения МУП СК СМТС "Арзгирская", а также в аренду ООО " ... ". (т ... )

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года собственниками нежилых зданий, расположенных на указанном земельном участке, переданном на праве аренды МУП СК СМТС "Арзгирская", являются Палагута Д.А., В.А.В., А.P.M., Д. Ю.А. (т..).

В силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На основании изложенных обстоятельств и приведенных норм, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обращение взыскания на залоговое имущество в виде права аренды на весь земельный участок общей площадью ... кв.м., указанный в договоре N ... об ипотеке (залоге недвижимости) от ... года, противоречит нормам закона и нарушит права собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. В связи с этим суд обратил взыскание на право аренды земельного участка под заложенными объектами недвижимости - нежилым зданием конторы площадью ... кв.м. и нежилым зданием станции технического обслуживания общей площадью ... кв.м.

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку находит их основанными на ошибочном толковании норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу указанной нормы и ч. 1 ст. 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение. При этом объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с общими нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Указанные положения и требования законодательства, регулирующие земельные правоотношения и правоотношения в области залога недвижимого имущества, не были учтены судом первой инстанции.

Кроме того, принимая такое решение, суд не учел, что осуществить подобный раздел земельного участка, при котором был бы сформирован участок, обслуживающий заложенные здания, и участок, обслуживающий незаложенные здания, невозможно без вмешательства судебного пристава. Однако при отсутствии явным образом сформулированных полномочий у службы судебных приставов в сфере межевания, постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на недвижимое имущества должника в исполнительном производстве, суд первой инстанции принял фактически неисполнимое решение.

Таким образом, суд обратил взыскание на несуществующие земельные участки, которые не сформированы и не определены в границах, а также образованы судом в нарушение ст. 11.2 ЗК РФ.

В указанной части решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об обращении взыскания на весь земельный участок, являющийся предметом залога.

Принимая решение в части определения начальной продажной стоимости предмета залога суд первой инстанции установил ее в размере 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении эксперта.

Судебная коллегия также не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

Исходя из системного толкования положений п. 1 ст. 348 и ст. ст. 329, 334ГК РФ требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого - получение залогодержателем в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона РФ от 16июля 1998года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеки, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из заключения ... от ... года судебной строительно-технической экспертизы следует, что рыночная стоимость нежилого здания конторы литер ... в ценах ... года составляет ... рублей, рыночная стоимость нежилого здания станции технического обслуживания литер ... в ценах ... года составляет ... рублей, рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью ... кв.м. в ценах ... года составляет ... рублей.

Данная экспертиза по гражданскому делу назначена судом в соответствии со ст. 79 ГПК РФ для разрешения вопросов, требующих специальных познаний. Эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в компетентности эксперта и достоверности судебной экспертизы у суда не имелось. При этом заключение экспертизы соответствует статье 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение судебной экспертизы, которое внутренне согласовано со всеми другими доказательствами по делу, оценивалось судом первой инстанции в совокупности с другими представленными в деле доказательствами, в связи с чем вышеприведенную сумму (реальную стоимость предмета ипотеки) суд первой инстанции обосновано взял за основу при определении начальной продажной цены имущества ответчика на торгах.

Ссылаясь на положения ст. 54 вышеуказанного Федерального закона, суд первой инстанции усмотрел основания для дополнительного снижения стоимости предмета ипотеки на ... %.

Судебная коллегия приходит к выводу, что данная позиция основана на неверном толковании закона.

В силу системного толкования вышеназванной нормы ее применение возможно лишь в случае, если судом не назначается судебная экспертиза.

Поскольку в данном случае оценка рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества производится на основании заключения судебной экспертизы, основания для уменьшения судом начальной продажной цены недвижимого имущества отсутствуют.

Таким образом, решение суда в указанной части также подлежит отмене.

Кроме того, решение суда подлежит отмене в части взыскания с ответчиков расходов по оплате государственной пошлины в солидарном порядке, поскольку в силу п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Гражданским процессуальным законом не предусмотрена возможность взыскания судебных расходов в солидарном порядке.

В остальной части судебная коллегия не находит оснований для изменения или отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков Палагута А.И. и Момот Н.А. о том, что суд необоснованно рассмотрел данное дело в отсутствие представителя третьего лица ООО " ... ", судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку занятость представителя юридического лица в другом судебном процессе не является уважительной причиной его неявки, поскольку данное юридическое лицо свободно в выборе иных представителей.

Таким образом, апелляционная жалоба истца ОАО "Россельхозбанк" подлежит удовлетворению, а апелляционная жалоба ответчиков Палагута А.И. и Момот Н.А. - частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арзгирского районного суда Ставропольского края от 2 марта 2015года отменить в части обращения взыскания на переданное в залог недвижимое имущество.

В отмененной части принять новое решение.

Обратить взыскание на имущество муниципального унитарного предприятия Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская", переданное в залог открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" по договору N ... об ипотеке (залоге недвижимости) от ... года, путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве и законодательством Российской Федерации об ипотеке (залоге недвижимости):

- здание конторы; назначение объекта: нежилое здание, площадь: ... кв.м.; этаж: ... ; вид права: хозяйственное ведение; год постройки: ... ; инвентарный номер ... литер ... ; кадастровый (или условный) номер: ... ; адрес (местоположение): ... ; право хозяйственного ведения на здание (сооружение) принадлежит муниципальному предприятию Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская" на основании договора о закреплении за муниципальным предприятием Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская" муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от ... года, свидетельство о государственной регистрации права серии ... , выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ... года, запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года N ... Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

- здание станции технического обслуживания; назначение объекта: нежилое здание: площадь: ... кв.м; этаж: ... ; вид права: хозяйственное ведение; год постройки: ... , инвентарный номер: ... ; литер ... ; кадастровый (или условный) номер: ... ; адрес (местоположение): ... ; право хозяйственного ведения на передаваемое в залог здание (сооружение) принадлежит муниципальному унитарному предприятию Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская" на основании договора о закреплении за муниципальным предприятием Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская" муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от ... года, свидетельство о государственной регистрации права серии ... , выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ... года, запись регистрации N ... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольского края в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... года.

- право аренды земельного участка, общей площадью ... кв.м., разрешенное использование: под объекты материально-технического хозяйства, кадастровый номер: ... , местоположение: ... , принадлежит муниципальному унитарному предприятию Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская" на праве аренды сроком до ... года на основании постановления администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского краяN ... от ... года, договора аренды N ... находящегося в государственной собственности земельного участка от ... года, заключенного между администрацией Арзгирского муниципального района Ставропольского края и муниципальным унитарным предприятием Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская", зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... года, запись о государственной регистрации номер ... Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Определить начальную продажную стоимость здания конторы в размере ... рублей.

Определить начальную продажную стоимость здания станции технического обслуживания в размере ... рублей.

Определить начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере ... рублей.

Отменить решение Арзгирского районного суда Ставропольского края от ... года в части взыскания с ответчиков расходов по оплате государственной пошлины в солидарном порядке. В отмененной части принять новое решение о взыскании в пользу открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" с муниципального унитарного предприятия Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская", Палагута А.И., Момот Н.А. расходов по оплате государственной пошлины с каждого по ... рублей ... копейке.

В удовлетворении встречного искового заявления муниципального унитарного предприятия Ставропольского края сельскохозяйственная машинно-технологическая станция "Арзгирская" к открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" об исключении из состава залогового имущества части недвижимого имущества отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобы истца - открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" удовлетворить, апелляционную жалобу ответчиков Палагута А.И. и Момот Н.А. удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи: