Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия от 17 июня 2015 г. по делу N 33-1505/2015

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Страховой О.А.,

судей Веселой И.Н., Шалгинова С.Н.,

при секретаре Райковой Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой Ю.Е. к администрации г.Абакана о признании недействительным пункта 6.14 договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя истца Сукало В.А. на решение Абаканского городского суда от 31 марта 2015 года, которым отказано в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав доклад судьи Веселой И.Н., объяснения истца Петровой Ю.Е. и ее представителя Сукало И.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Шатиловой Д.А., выразившей согласие с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Петрова Ю.Е. обратилась в суд с иском к администрации г. Абаканаоб оспаривании пункта 6.14 договора аренды земельного участка от "ДАТА 1" N, указывая на то, что пункт договора, согласно которому в срок до ДД.ММ.ГГГГ арендатор (истец) обязуется произвести оплату за фактическое пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по "ДАТА 1" в сумме "данные изъяты", является незаконным, поскольку земельный участок до "ДАТА 1" находился в аренде у третьих лиц. Договор аренды является договором присоединения, его текст составлялся ответчиком, а потому истец при его подписании не могла изменить данное условие договора. Петрова Ю.Е. стала арендатором земельного участка с "ДАТА 1", в связи с чем возложение на нее обязанности по оплате пользования участком за предыдущие 7 лет, в течение которых у истца не было договорных отношений с ответчиком, неправомерно. Фактически ответчик пунктом 6.14 договора аренды земельного участка возлагает на истца обязанность возмещения неосновательного обогащения за пользование участком в течение 7 лет без договорных отношений, что возможно только в судебном порядке. Ссылаясь на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила признать пункт 6.14 договора аренды земельного участка от "ДАТА 1" недействительным.

В судебном заседании истец Петрова Ю.Е., ее представитель Сукало В.А. исковые требования поддержали по вышеизложенным основаниям. Представитель Сукало В.А. пояснил, что договор аренды, несмотря на отсутствие государственной регистрации, является заключенным, его условия обязательны для сторон; полагал, что оспариваемый пункт договора является ничтожным, нарушает права истца, поскольку включает в себя обязанность истца оплачивать период пользования участком предыдущими арендаторами, что недопустимо.

В судебном заседании представитель ответчика Шатилова Д.А. исковые требования не признала, полагала, что администрацией г.Абакана оспариваемое условие включено в договор аренды земельного участка на законных основаниях. Сослалась на то, что истцом не указано, какому закону оспариваемое условие договора противоречит, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, с которым не согласился представитель истца Сукало В.А.

В апелляционной жалобе он указывает, что пункт 6.14 договора аренды противоречит ст.ст. 8, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и подлежит признанию недействительным в силу ничтожности в порядке ст.168 ГК РФ. Отмечает, что суд первой инстанции в обжалуемом решении сослался на вышеуказанные нормы, но не применил их в рассматриваемом деле. За период с ДД.ММ.ГГГГ по "ДАТА 1" арендную плату за земельный участок вносили третьи лица. Оспариваемым пунктом договора администрация г.Абакана имеет намерение взыскать с Петровой Ю.Е. повторную арендную плату. Выводы суда о том, что с ДД.ММ.ГГГГ (дата возникновения права собственности Петровой Ю.Е. на долю в не завершенной строительством котельной) произошла замена лица в арендном обязательстве, не основаны на доказательствах. Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по "ДАТА 1", по сути, является неосновательным обогащением, а потому подлежит доказыванию в судебном порядке путем предъявления соответствующего иска, а не включению в условия договора аренды. Фактически суд первой инстанции нарушил конституционное право истца на защиту своих прав от необоснованных, с истекшим сроком исковой давности требований муниципального органа о взыскании неосновательного обогащения. Полагает, что суд в обжалуемом решении неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, допустил недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, тем самым нарушил нормы материального и процессуального права. Просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Шатилова Д.А. выражает согласие с решением суда.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 166 указанного кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В пункте 1 ст. 168 ГК РФ в той же редакции закреплено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и М.О.В., Б.Е.И. (арендаторы) был заключен договор аренды N, предметом которого являлся земельный участок общей площадью "данные изъяты" с кадастровым номером N, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес", для завершения строительства котельной на твердом топливе с подвалом (литер N) в границах на плане границ земельного участка (л.д. 11-14).

Пунктом 2.1 договора аренды определен период аренды с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. При этом согласно п. 6.6 договора, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Размер арендной платы, исчисленной в годовом выражении, составлял "данные изъяты" (п. 2.2 договора аренды).

Из свидетельства о государственной регистрации права N следует, что ДД.ММ.ГГГГ право на ? долю в праве общей долевой собственности на не завершенную строительством котельную на твердом топливе площадью "данные изъяты", расположенную по адресу: "адрес", литера N, зарегистрировано за Петровой Ю.Е. (л.д. 26). Основанием для регистрации права послужил договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Департамент ГАЗ администрации г.Абакана с заявлением о предоставлении земельного участка площадью "данные изъяты", расположенного по вышеуказанному адресу, в аренду для завершения строительства котельной на твердом топливе (л.д. 25).

В связи с переходом права собственности на вышеуказанный объект недвижимости постановлением администрации г. Абакана от ДД.ММ.ГГГГ N отменен п. 4.2 постановления Мэра г. Абакана от ДД.ММ.ГГГГ N о предоставлении М.О.В., Б.Е.И. в аренду земельного участка площадью "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", и данный земельный участок предоставлен в аренду Петровой Ю.Е. с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на три года для завершения строительства котельной на твердом топливе(л.д. 9).

"ДАТА 1" между администрацией г. Абакана и Петровой Ю.Е. заключен договор арендыN N вышеуказанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 5-8). Площадь земельного участка для расчета арендной платы Петровой Ю.Е. определена пропорционально принадлежащей ей ? доле в праве общей долевой собственности на незавершенную строительством котельную на твердом топливе, а именно в размере "данные изъяты" без установления границ на местности (п.1.2 договора).

Пунктом 2.1 период аренды участка по вышеназванному договору определен с "ДАТА 1" по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 6.14 договора арендатор обязуется произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по "ДАТА 1" в соответствии с установленным в указанный период Абаканским городским Советом депутатов размером арендной платы в сумме "данные изъяты" в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Оспаривая вышеприведенный пункт договора, Петрова Ю.Е. полагала его незаконным, поскольку он, по ее мнению, возлагает на нее обязанность внести арендную плату за период, в течение которого она не состояла в договорных отношениях с ответчиком и фактически не пользовалась земельным участком.

Установив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое условие договора аренды земельного участка соответствует закону, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия не усматривает оснований для иных выводов ввиду следующего.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 ГК РФ (в ред. Федерального законаот 26.06.2007 N 118-ФЗ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент регистрации за истицей доли в праве общей долевой собственности на не завершенную строительством котельную ( ДД.ММ.ГГГГ), также предусматривал, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При этом в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из вышеприведенных норм закона следует, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, возникает у собственника такого объекта с момента регистрации перехода к нему права собственности, следовательно, с этого же момента к новому собственнику объекта недвижимости переходит обязанность по уплате арендных платежей по действующему договору аренды. Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, с момента государственной регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на не завершенную строительством котельную к Петровой Ю.Е. перешло право аренды спорного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, в каком оно принадлежало прежнему собственнику котельной.

При таких обстоятельствах непринятие истицей мер к перезаключению договора аренды с 2008 года по декабрь 2014 года не может служить основанием для освобождения ее от платы за использование земли.

Более того, из положений п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С учетом приведенной правовой нормы судебная коллегия полагает, что собственноручная подпись Петровой Ю.Е. в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N подтверждает ее осознанное и добровольноесогласие со всеми его условиями, в том числе с пунктом 6.14. Каких-либо допустимых доказательств того, что Петрова Ю.Е. не имела возможности на стадии заключения договора оспорить пункт 6.14 и что ее несогласие с данным условием договора могло повлечь отказ администрации г.Абакана в предоставлении ей в аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимости, стороной истца не представлено.

Как пояснила истица в судебном заседании суда апелляционной инстанции, при подписании договора она ознакомилась с ним поверхностно, между тем препятствий для более тщательного изучения условий договора не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что до "ДАТА 1" арендную плату вносили прежние арендаторы земельного участка, в связи с чем оспариваемым пунктом 6.14 договора ответчик пытается повторно получить плату за пользование тем же участком, судебной коллегией отклоняется, поскольку правоотношения между прежними арендаторами и администрацией г. Абакана не могут повлиять на права и обязанности Петровой Ю.Е., возникшие в связи с использованием земельного участка. Кроме того, доказательств получения арендной платы за оспариваемый период от третьих лиц в материалах дела не имеется, напротив, согласно пункту 1.1 постановления администрации г. Абакана от ДД.ММ.ГГГГ N начисление арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N Б.Е.И. прекращено с ... 2008 года (л.д. 9).

Несостоятельным является и довод жалобы о том, что плата за пользование земельным участком могла быть взыскана с Петровой Ю.Е. только в судебном порядке как неосновательное обогащение. При наличии приведенных выше правовых оснований для возложения на истицу обязанности внести арендную плату за весь период пользования земельным участком закрепление данной обязанности в заключенном сторонами договоре не противоречит закону.

Ссылка в жалобе на право истицы в рамках гражданского судопроизводства возражать против необоснованных требований органа местного самоуправления не заслуживает внимания,поскольку, подписав договор аренды земельного участка, она в добровольном порядке приняла на себя обязанность произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по "ДАТА 1".

Иные доводы апелляционной жалобы по существу повторяют доводы заявления, являлись предметом судебного разбирательства и получили надлежащую оценку в решении суда.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, установил их, исследовав представленные сторонами доказательства и произведя их надлежащую оценку, в целом верно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда. Оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Абаканского городского суда от 31 марта 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Сукало В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий О.А. Страхова

Судьи И.Н. Веселая

С.Н.Шалгинов