Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 27 мая 2015 г. по делу N 33-12310/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Вуколовой Т.Б.,

судей Савоскиной И.И. и Бекловой Ж.В.,

при секретаре Крючковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 27 мая 2015 года апелляционную жалобу Мантель С.Э. на решение Звенигородского городского суда Московской области от 18 марта 2015 года по делу по иску Мантель Светланы Эрнстовны к ООО "Комфортное жилье", Бондаренко Александру Анатольевичу, ООО "Велес", ЗАО "Индустриальная строительная компания" о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения, записи в ЕГРП о государственно регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Савоскиной И.И.,

объяснения Мантель С.Э. и ее представителя - Валуева И.В., БондаренкоА.А., представителя ООО "Комфортное жилье", ООО "Велес" и ЗАО "Индустриальная строительная компания"- Бут Е.Е.,

УСТАНОВИЛА:

Мантель С.Э. обратилась в суд с иском, впоследствии уточнив его в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО "Комфортное жилье", Бондаренко А.А., ООО "Велес", ЗАО "Индустриальная строительная компания", в котором просила признать недействительным договор купли-продажи N "данные изъяты" от 20.05.2013 года, признать недействительным договор купли-продажи N "данные изъяты" от 05.07.2012 года, признать недействительной запись N "данные изъяты"356 от 10.06.2013 года в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать судебные расходы в размере 120000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры N "данные изъяты" в многоквартирном доме, расположенном по адресу: "данные изъяты". Бондаренко А.А. является собственником нежилого помещения N "данные изъяты" общей площадью 127,5 кв.м, расположенное в данном доме. При покупке квартиры, представители застройщика и УК "Комфортное жилье" заверяли истца, что нежилое помещение N "данные изъяты" - это чердак и он не будет использоваться ни под какие цели из-за соблюдения мер пожарной безопасности, что согласовалось со сведениями, размещенными на сайте застройщика. Бондаренко А.А. на основании договора купли-продажи N "данные изъяты" от 20.05.2013 года, заключенного с ООО "Велес", приобрел спорное нежилое помещение. ООО "Велес", в свою очередь, на основании договора купли-продажи N "данные изъяты" от 05.07.2012 года, заключенного с ЗАО "Индустриальная строительная компания" (24.10.2014 года реорганизовано в ООО "Индустриальная строительная компания") приобрело указанное помещение. Истец указывает, что спорное нежилое помещение первоначально было предназначено для использования в целях обслуживания жилого дома, отвечает требованиям общего имущества сособственников жилья, с учетом того, что Мантель С.Э., как и другие собственники согласия на отчуждения спорного имущества не давали, договор купли-продажи нежилого помещения N "данные изъяты" от 05.07.2012 года, заключенный между ЗАО "Индустриальная строительная компания" и ООО "Велес" является недействительным. Владение Бондаренко А.А. спорным нежилым помещением, по мнению истца, является незаконным.

В судебное заседание Мантель С.Э. не явилась, извещена; ее представитель исковые требования поддержал, просил удовлетворить их.

Представитель ООО "Комфортное жилье", ООО "Велес", ЗАО "Индустриальная строительная компания" в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Бондаренко А.А. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Третье лицо ООО УК "Управление и эксплуатация" в судебное заседание своего представителя не направило, извещено.

Решением суда от 18 марта 2015 года исковые требования Мантель С.Э. оставлены без удовлетворения.

Мантель С.Э. не согласилась с решением суда и подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как установлено материалами дела, 13.08.2008 года между Администрацией г.о. Звенигород и ЗАО "Индустриальная строительная компания" (застройщик) был подписан инвестиционный контракт на проектирование и строительство жилого дома с блоком нежилых помещений по адресу: "данные изъяты".

30.12.2011 года Администрацией г.о. Звенигород было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Из Протокола окончательного распределения имущества по инвестиционному контракту на проектирование и строительство жилого дома, нежилых помещений по вышеупомянутому адресу усматривается, что ЗАО "Индустриальная строительная компания" принадлежат 100% общей площади квартир, 100% общей площади нежилых помещений, в том числе в площадь нежилых помещений входит помещение N "данные изъяты", площадью 136,4 кв.м.

Право собственности на нежилое помещение N "данные изъяты" было зарегистрировано ЗАО "Индустриальная строительная компания" в 2012 г. на основании инвестиционного контракта от 13.03.2008 года, дополнительного соглашения от 03.11.2010 года N1 к инвестиционному контракту от 13.03.2008 года, дополнительного соглашения от 22.10.2010 года N2 к инвестиционному контракту от 13.03.2008 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2011 года; акта о результатах реализации инвестиционного контракта от 10.02.2012 года, протокола от 06.02.2012 года.

05.07.2012 года между ЗАО "Индустриальная строительная компания" и ООО "Велес" заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 136,4 кв.м, этаж мансарда, расположенное по адресу: "данные изъяты". Право собственности зарегистрировано 03.08.2012 года.

20.05.2013 года между ООО "Велес" и Бондаренко А.А. заключен договор купли-продажи N "данные изъяты" нежилого помещения N "данные изъяты". Право собственности Бондаренко А.А. зарегистрировано 21.06.2013 года.

Мантель С.Э. является собственником квартиры N "данные изъяты", расположенной в многоквартирном доме по адресу: "данные изъяты".

Согласно техническому паспорту, по состоянию на 14.12.2011 года общая площадь многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу, составляет 9482,6 кв.м, в том числе 5668,1 кв.м - жилые помещения, 2229,9 кв.м - нежилые помещения, 181,7 кв.м - технические помещения, 1402,9 кв.м - помещения общего пользования.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался ст.ст. 1, 160, 168, 209, 218, 421, 432, 454, 549-551, 554-556 ГК РФ, исходил из тех обстоятельств, что оспариваемые договоры купли-продажи заключены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доводы жалобы о том, что произошло уменьшение размера общего имущества, поскольку нежилое помещение находится на чердаке дома, на основании чего его передача возможна только с согласия всех собственников, являются несостоятельными.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Действительно, как правомерно указывает истец, по смыслу взаимосвязанных положений действующего гражданского и жилищного законодательства общее имущество собственников многоквартирного дома не может являться самостоятельным объектом, соответственно, не может являться самостоятельным предметом сделки купли-продажи.

Вместе с тем, из представленных доказательств усматривается, что спорное жилое помещение расположено на мансардном этаже, что подтверждается актом о результатах реализации инвестиционного проекта от 10.02.2012 г., протоколом окончательного распределения имущества по Инвестиционному контракту от 6.02.2012 г., а также кадастровым паспортом на указанное нежилое помещение. Таким образом, доводы жалобы о том, что помещение находится на чердаке, не подтверждается представленными доказательствами, а учитывая, что данное помещение расположено на мансардном этаже, оно не может быть отнесено к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома.

Судебной коллегией учитываются также те обстоятельства, что на момент принятия дома в эксплуатацию, нежилое помещение N "данные изъяты" не входило в общее имущество многоквартирного дома, после регистрации права собственности на нежилое помещение N "данные изъяты" как на отдельный объект недвижимого имущества за ЗАО "Индустриальная строительная компания", которое не было оспорено истицей, собственник имущества вправе был в порядке ст. 209 ГК РФ распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а учитывая, что первоначальное право собственности истицей не оспорено, заключенные в последующем сделки не могут быть признаны недействительными.

Доводы жалобы о нахождении в нежилом помещении элементов общих коммуникаций не подтверждены, в связи с чем судебной коллегией не принимаются во внимание.

Бондаренко А.А. проведена перепланировка нежилого помещения, после которой администрацией городского округа Звенигород выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20 ноября 2013 года.

По сути, исковые требования направлены на включение ранее сформированного самостоятельного объекта права в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, что невозможно, в силу наличия законных и не оспоренных оснований для формирования спорного помещения как самостоятельного объекта права.

Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства, выводы суда основаны на исследованных и доказанных обстоятельствах, определил правоотношения сторон и применил закон, подлежащий применению, нарушений норм материального и процессуального права допущено не было, оснований для отмены решения не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,-

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Звенигородского городского суда Московской области от

18 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу МантельС.Э. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи