Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-5676/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шмелева А.Л.,

судей Мадатовой Н.А., Колесник Н.А.

при секретаре Агатове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 16 марта 2015 года апелляционную жалобу Фураева Николая Викторовича

на решение Щелковского городского суда Московской области от 14 ноября 2014 года по делу по иску Морева Сергея Игоревича к Фураеву Николаю Викторовичу о выселении, освобождении нежилого помещения и земельного участка, по встречному иску Фураева Николая Викторовича к Мореву Сетргею Игоревичу об устранении препятствий в пользовании земельным участком и нежилым помещением, признании недействительным договора купли-продажи, обязании заключить договор купли - продажи, заслушав доклад судьи Шмелева А.Л., объяснения представителя Фураева Н.В. - Львовой Т.В.

УСТАНОВИЛА:

Фураевым Н. В. предъявлен иск к Мореву С. И. об устранении препятствий в пользовании земельным участком площадью 1020 кв. м и одноэтажного здания магазина с кафе общей площадью 266,70 кв. м по адресу: "данные изъяты" признании недействительным договора купли-продажи указанного имущества, заключенного между Моревым С.И. и Авдеевым С.В., обязании Морева С.И. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка и здания. Требования мотивировал тем, что 21 августа 2012 года между ним и Моревым С.И.были заключен договор аренды указанного имущества с правом его выкупа до истечения срока действия аренды. В нарушение условий договора аренды, Морев С.И. 02 июля 2013 года продал арендованное имущество Авдееву С. В., не уведомив об этом истца.

Представитель Морева С.И. иск не признал, настаивая на том, что предложение о выкупе арендованного имущества Морев С.И. не получал.

Представитель Авдеева С.В. иск не признал.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 14 ноября 2014 года в удовлетворении встречных исковых требований Фураеву Н.В. отказано.

В апелляционной жалобе Фураев Н.В. просит решение отменить, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Фураева Н.В., суд исходил из того, что Фураев Н.В. не выполнил условия договора заключенного от 21 августа 2012 года, не предпринял ни каких действий для выкупа выше указанного имущества по договору аренды, о чём свидетельствовали заявления стороны Морева С.И. о том, что предложений о выкупе имущества от Фураева Н.В. не было.

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может последующим основаниям.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства в силу ст. 310 ГПК РФ не допускается.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлено, что между Фураевым Н.В. и Моревым С.И. 21 августа 2012 года был заключен договор аренды указанного недвижимого имущества с правом последующего выкупа. Данное обстоятельство не требует доказывания, как установленное решением Щелковского городского суда Московской области от 15 апреля 2014 года, вступившим в законную силу 18 августа 2014 года.

Условиями договора было предусмотрено право Фураева Н.В., за установленную в договоре цену, выкупить арендуемое имущество, а также обязанность Морева С.И. арендуемое имущество продать Фураеву Н.В. (п. 2.5.2. договора аренды). Согласно п. 2.1.3. Морев С.И. обязан был в течение срока действия договора аренды не отчуждать объект третьим лицам.

Договор был заключен на срок 11 месяцев и истекал 21 июля 2013 года.

Фураевым Н.В., до истечения срока договора было направлено Мореву С.И. предложение о выкупе имущества, о чём свидетельствуют представленные в дело письмо-предложение, опись вложения в заказное почтовое отправление и квитанции об оплате почтового отправления от 22 июня 2013 года (л.д. 29-31).

Таким образом, Фураевым Н.В. надлежащим образом исполнена обязанность о направлении предложения о выкупе имущества и вывод суда о недоказанности факта получения Моревым С.И. предложения о выкупе имущества, как основании для отказа в удовлетворении иска нельзя признать правильными свидетельствует об обоснованности доводов апелляционной жалобы о неправильном распределении бремени доказывания по настоящему делу.

02 июля 2013 года Морев С.И., то есть, до истечения срока договора аренды, продал спорное арендованное имущество Авдееву С.В. за ту же цену, что была предусмотрена в договоре аренды с Фураевым Н.В.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон, не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обращаясь в суд с иском о признании договора недействительным, истец указывает на несоответствие его закону, поскольку договор купли-продажи состоялся несмотря на обязанность ответчика не отчуждать арендованное имущество до истечения срока аренды.

С учётом приведённых обстоятельств, судебная коллегия приходит к убеждению о том, что оспариваемая сделка, заключенная Моревым С.И. с нарушением обязательства, предусмотренного договором аренды, существенно нарушает права Фураева Н.В., как лица, имеющего преимущественное право на приобретение спорного арендуемого имущества.

Решение в части отказа в удовлетворении иска Фураева Н.В. к Мореву С.И. о признании недействительным договора купли-продажи нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с постановлением нового решения о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 1020 кв.м. и одноэтажного здания магазина с кафе по адресу: "данные изъяты" заключенный 02 июля 2013 года между Моревым С.И. и Авдеевым С.В.

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Поскольку, хоть договором аренды и был предусмотрен выкуп имущества за определённую цену, но как установлено, предложение о выкупе ответчиком не получено, а истцом ответчику денежные средства не перечислены (не имел реквизитов для зачисления денежных средств), судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований Фураева Н.В. об обязании Морева С.И. заключить договор купли-продажи земельного участка и здания и не препятствовать в пользовании имуществом.

Судебная коллегия исходит из того, что в данной ситуации вопрос перехода права на арендуемое имущество носит комплексный характер может быть разрешён сторонами с учётом выполнения как условий договора, так и положений ст. 624 ГК РФ.

С учётом изложенного, оснований для отмены решения суда в остальной части не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щелковского городского суда Московской области от 14 ноября 2014 года отменить в части отказа в удовлетворении иска Фураева Николая Викторовича к Мореву Сергею Игоревичу о признании недействительным договора купли-продажи.

В отменённой части постановить новое решение, в соответствии с которым, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 1020 кв.м. и одноэтажного здания магазина с кафе по адресу: "данные изъяты", заключенный 02 июля 2013 года между Моревым Сергеем Игоревичем и Авдеевым Сергеем Викторовичем.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Фураева Николая Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: