Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 08 апреля 2015 г. по делу N 33-8183/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Глумовой Л. А.

судей Алибердовой Н. А., Наумова Ал. А.,

при секретаре Трофимове М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 8 апреля 2015 года апелляционную жалобу Афанасьева С.В. на решение Волоколамского городского суда Московской области от 10 февраля 2015 года по гражданскому делу по иску Афанасьева С.В. к Администрации Волоколамского муниципального района МО о расторжении договора аренды,

заслушав доклад судьи Глумовой Л.А.

объяснения представителя Администрации Волоколамского муниципального района МО по доверенности Комарова И.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Афанасьев С.В. обратился в суд с указанным иском к Администрации Волоколамского муниципального района Московской области о расторжении договора аренды земельного участка N "данные изъяты" от 11 декабря 2013 года и аннулировании свидетельства о государственной регистрации права собственности на хозяйственную постройку.

В обоснование требований указал, что между Администрацией Волоколамского муниципального района и ним по итогам аукциона был заключен договор аренды земельного участка площадью 2500 кв.м., с кадастровым номером N "данные изъяты", категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: "данные изъяты" сельское поселение Спасское д. Коняшино поз. 18. На данном участке он установил хозпостройку, которую зарегистрировал в регистрационной палате. "данные изъяты" истец написал заявление о выкупе участка в собственность как собственник объекта -хозстроения. До настоящего времени не получил ответа по поводу выкупа земельного участка, что нарушает его гражданские права. Арендная плата на земельный участок продолжает начисляться. "данные изъяты" истец обратился в А. с заявлением о расторжении данного договора, в чем ему было отказано по причине задолженности по арендной плате. Данный договор аренды носит кабальный характер. Приобретая право аренды на земельный участок на аукционе, он предполагал, что сможет оформить земельный участок в собственность. Однако, А. чинит ему препятствия в виде затягивания процесса выкупа земельного участка, а арендная плата превысила рыночную стоимость участка, платить задолженность по арендной плате для него не представляется возможным.

А. В. муниципального района "данные изъяты" обратилась в суд со встречным иском к Афанасьеву С.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды спорного земельного участка, указав, что согласно договора аренды земельного участка от "данные изъяты" "данные изъяты" арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2500 кв.м., с кадастровым номером N "данные изъяты", по адресу: "данные изъяты" д. "данные изъяты" сроком с "данные изъяты" по "данные изъяты" года. Размер арендной платы установлен п.3.1 договора, приложение "данные изъяты" к договору, составляет 50500 рублей в месяц и начисляется с "данные изъяты" года. В соответствии с договором за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. В период с января 2014 года по настоящее время Афанасьев С.В. не платил арендную плату, которая по состоянию на "данные изъяты" составляет 729885 руб. 79 коп., в том числе: задолженность по арендной плате- 670509 руб.68 коп., пени - 59376 руб. 11 коп. Требование А. погасить задолженность по арендной плате арендатор не исполнил, ссылаясь на отсутствие у него денежных средств.

В судебном заседании истец требования поддержал. Требования по встречному иску не признает, поскольку арендная плата не должна начисляться с момента его обращения к А. о расторжении договора аренды земельного участка.

Представитель Администрации Волоколамского муниципального района Московской области ходатайствовал о рассмотрении данного иска в свое отсутствие.

Решением суда иск Афанасьева С.В. удовлетворен. Встречный иск Администрации Волоколамского муниципального района Московской области - удовлетворен, взыскано с Афанасьева С.В. 729885.68 рублей арендной платы и пени.

Афанасьевым С.В. подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное в части удовлетворенного встречного искового заявления.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как разъяснено в абз. 1 п. 2. Постановления N 23 Пленума Верховного суда РФ "О судебном решении" от 19.12.2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как было установлено судом первой инстанции, согласно договора аренды земельного участка от 11.12.2013 года N 583\2013 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2500 кв.м., с кадастровым номером N "данные изъяты", по адресу: "данные изъяты" д. Коняшино поз. 18, сроком с "данные изъяты" по "данные изъяты" года. Размер арендной платы установлен п.3.1 договора, приложение "данные изъяты" к договору, составляет 50500 рублей в месяц и начисляется с "данные изъяты" года. В соответствии с договором за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

15.09.2014 года Афанасьев С.В. обратился в Администрацию с заявлением о расторжении данного договора, в чем ему было отказано по причине задолженности по арендной плате. С декабря 2013 года Афанасьевым С.В. не оплачивается арендная плата.

Решение суда в части разрешения иска Афанасьева С.В. не обжаловано.

Разрешая встречные исковые требования и определяя период задолженности Афанасьева С.В. по уплате арендной платы и пени, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды подлежит расторжению, в связи с чем требования Администрации Волоколамского муниципального района Московской области подлежат удовлетворению в полном объеме, арендная плата подлежит взысканию по февраль 2015 года.

Судом обоснованно указано, что согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установив, что обязательства по внесению платы за аренду земельного участка за период с декабря 2013 года ответчиком не исполнены, суд обоснованно пришел к выводу о взыскании образовавшей задолженности.

Однако судебная коллегия, не может согласиться с выводом суда о том, что арендная плата подлежит взысканию за период по февраль 2015 года и, как следствие, с выводом суда о размере подлежащих взысканию неуплаченных платежей по арендной плате и пени по следующим основаниям.

Статьей 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Статьей 450 ГК РФ, предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможно:

- по соглашению сторон, иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;

- по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором;

- в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Согласно пункту 6.2 заключенного сторонами договора аренды правом на односторонний отказ от договора аренды в случаях предусмотренных указанным пунктом обладает исключительно арендодатель. Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды предусмотрен п. 6.4 договора лишь в случае неисполнения обязательств арендодателем.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Если в договоре аренды не согласовано право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) он не вправе заявить о таком отказе и прекратить вносить арендную плату.

Поскольку сведений о подписании сторонами договора соглашения о его расторжении в материалы дела не представлено, односторонний отказ от исполнения договора арендодателем не заявлялся, следовательно, доводы Афанасьева С.В. о том, что в связи с его обращением в Администрацию с заявлением от 15.09.2014 года о расторжении договора аренды не должны начисляться арендные платежи являются необоснованны и справедливо не приняты судом.

Однако, из материалов дела следует, что арендодатель отказался от расторжения договора во внесудебном порядке и соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто, в связи с чем у арендатора возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке. Данным правом арендатор воспользовался, предъявив иск по настоящему делу.

Как установлено судом первой инстанции, арендатор выполнил все условия пункта 4.4.10 договора аренды, арендодатель был заранее (15.09.2014 г.) предупрежден о намерении арендатора прекратить арендные отношения в связи с неплатежеспособностью, однако арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора (письмо от 14.10.2014 года).

В разумные сроки - в ноябре 2014 года Афанасьев С.В. обратился в суд с указанным иском о расторжении договора аренды, указывая на невозможность выполнения обязательств ввиду материального затруднения.

В соответствии с п. 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 статьи 10 ГК РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что по истечении трехмесячного срока с даты направления заявления от 15.09.2014 года в соответствии с п. 4.4.10 договора Афанасьевым С.В. земельный участок использовался. При этом Администрацией не приведено убедительных доводов невозможности принятия земельного участка по акту приема-передачи с 15.12.2014 года.

Кроме того, имея сведения о наличии длительной задолженности по оплате арендной платы, Администрация не воспользовалась правом, предоставленным п.6.2 и п. 4.1.3. Договора на одностороннее расторжение договора, напротив, умышленно увеличивая срок аренды, создавала препятствия в расторжении договора во внесудебном порядке.

Исходя из смысла статьи 614 ГК РФ, обязанность арендатора вносить арендные платежи возникает только при фактическом пользовании им недвижимым имуществом.

Установив обстоятельства неиспользования земельного участка Афанасьевым С.В. и уклонения арендодателя от получения земельного участка по акту приема-передачи, а также факт злоупотребления правом, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу, что основания для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения за период после 15.12.2014 года отсутствуют.

Довод Афанасьева С.В. о том, что он не должен платить арендную плату, поскольку договор нельзя признать заключенным, так как на заключение договора аренды не дала своего нотариального согласия его супруга, судом первой инстанции обоснованно признан несостоятельным.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению в части размера взысканной с Афанасьева С.В. суммы долга по арендной плате и пеней. Необходимо взыскать с Афанасьева С.В. в пользу Администрации Волоколамского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате в размере 569509 рублей 68 коп. и пени в размере 46651 рублей 90 коп.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, что предусмотрено положениями ст. 67 ГПК РФ. Оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не находит.

Оснований для иной правовой оценки спорных правоотношений, указанных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит, поскольку таковая оценка основана на ошибочном применении норм материального права.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Волоколамского городского суда Московской области от 10 февраля 2015 года - изменить в части размера взысканной задолженности по арендной плате и пени.

Взыскать с Афанасьева Сергея Валентиновича в пользу Администрации Волоколамского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка "данные изъяты" от 11.12.2013 года, в размере 569509 (пятьсот шестьдесят девять тысяч пятьсот девять) рублей 68 коп. и пени в размере 46651( сорок шесть тысяч шестьсот пятьдесят один) рублей 90 коп.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи