Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 мая 2015 г. по делу N 3г-165/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело N 3-165/2015

06 мая 2015 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Аминеве И.Р.,

с участием представителя заявителя ООО "Авалон" - Мельниковой О.П., представителя Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан Никифоровой Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Авалон" (далее ООО "Авалон) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Авалон", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: ... , обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной массовой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан в размере ... руб. не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете "Об определении рыночной стоимости земельного участка" от 15.09.2014 г. N ... , выполненном ИП З.И.А. и подтвержденного заключением эксперта Общероссийской общественной организации " ... " N ... от 19.09.2014г. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за земельный участок, используемый обществом при осуществлении уставной деятельности.

В качестве заинтересованных лиц по делу признаны Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительство Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрация муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан,Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В судебном заседании представитель ООО "Авалон" Мельникова О.П., действующая по доверенности от 08.04.2015г., заявленные требования поддержала, указав при этом, что согласна с выводами эксперта по первоначально назначенной судом экспертизе. Заключение эксперта по повторной судебной экспертизе, по мнению представителя заявителя, не может быть признано допустимым доказательством по делу ввиду допущенных экспертом нарушений федеральных стандартов оценки при проведении исследования методом сравнительного подхода.

Представитель Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан Никифорова Л.Р., действующая по доверенности от 12.01.2015 года, с заявленными требованиями не согласилась, указав, что заключение эксперта по повторной судебной экспертизе является надлежащим доказательством по делу, в соответствии с которым следует установить рыночную стоимость спорного земельного участка.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, согласно которой неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что ООО "Авалон" из земель населенных пунктов предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ...

Договор аренды N ... от 03.10.2012 г. заключен с Администрацией муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан сроком до 02.10.2015 года на основании постановления главы Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан N 2266 от 03 октября 2012 года.

Согласно кадастровому паспорту N ... от 24.02.2015 г. данный земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, на кадастровый учет земельный участок поставлен 20.03.2012 года.

Согласно расчетам годовой арендной платы, являющихся неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, размер арендной платы, рассчитанный по специальной формуле, напрямую связан с кадастровой стоимостью земельного участка.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2012 года N 497 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан", опубликованным 12.02.2013 года в "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан", а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 25.01.2013 г. http://www.npa.bashkortostan.ru.

По предоставленным ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан данным следует, что земельный участок с кадастровым номером ... был поставлен на государственный кадастровый учет 20.03.2012 года с учетными характеристиками: категория земель "земли населенных пунктов", значение площади " ... кв.м", вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий после формирования Перечня объектов оценки (сформирован по состоянию на 01.01.2012 года), тем самым его кадастровая стоимость не была определена в рамках выполнения оценочных работ и, соответственно, Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2012 года N 497 не утверждена. Сведения в государственный кадастр недвижимости о земельном участке внесены 11.02.2013 года года, кадастровая стоимость рассчитана по удельному показателю 9-й группы разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" в размере ... руб./кв.м и составила ... руб.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на государственный кадастровый учет 11 февраля 2013 года, кадастровая стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006г. N 222.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, заявитель обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предоставив отчет об оценке от 15.09.2014 г. N ... , выполненный ИП З.И.А. и подтвержденный положительным экспертным заключением эксперта Общероссийской общественной организации " ... " N ... от 19.09.2014 года. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 20 марта 2012 года определена в размере ... руб.

Решением комиссии от 09 декабря 2014 года в удовлетворении заявления ООО "Авалон" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отказано. При этом комиссия указала, что в нарушение положений пункта 12 ФСО N3 при корректировке на местоположение не проведен анализ данных значений на соответствие рыночным условиям; нарушены п.22 ФСО N1 в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов NN1,2,4,5, а также неверно указана цена аналога N3, не соответствующая приложению к отчету на скриншоте объявления о продаже.

В соответствии со ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущим за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером ... внесены в государственный кадастр недвижимости 11.02.2013 года как в отношении вновь образованного земельного участка, отчет по оценке рыночной стоимости земельного участка, определенной на 20.03.2012 года, не является надлежащим доказательством по делу.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено экспертам ООО " ... ".

Согласно экспертному заключению эксперта ООО " ... " Г.Г.М. от 27.03.2015 года N ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ... определена в размере ... руб. по состоянию на 11 февраля 2013 года.

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьями 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его недостоверным и недопустимым, поскольку установлены допущенные экспертом грубые нарушения федеральных стандартов оценки при проведении исследования методом сравнительного подхода.

Так установлено, что один из трех выбранных объектов-аналогов земельный участок, расположенный в с. ... района Республики Башкортостан (аналог N1), указанный в заключении по виду разрешенного использования: для размещения производственных и складских помещений, фактически принадлежит физическому лицу на праве собственности для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок с правом возведения индивидуального жилого дома). Таким образом, объект оценки и объект-аналог находятся в разных территориальных зонах населенного пункта. В соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки Красноусольского сельсовета земельный участок по адресу: ... (объект оценки) находится в промышленной зоне села, аналог N3 по адресу: ... относится к селитебной (жилой застройке) села.

Кроме этого, сведения об аналогах N2 и N3, расположенных в г. ... и г. ... Республики Башкортостан, невозможно проверить, поскольку в экспертном заключении отсутствуют данные об источниках информации.

В соответствии с пунктами 19, 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

При оценке применяется сравнительный подход, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Указанные требования экспертом нарушены, в связи с чем величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, указанная в заключении эксперта Г.Г.М. ООО " ... " N ... от 27.03.2015 года, является недостоверной.

По ходатайству представителя заинтересованного лица Администрации муниципального района Гафурийский район Республики Башкортостан судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Консалтинговый центр ... " Б.Н.В.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "Консалтинговый центр ... " Б.Н.В. от 28.04.2015 года N ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ... определена в размере ... руб. по состоянию на 11 февраля 2013 года.

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, в качестве одного из доказательств, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, учитывая, что имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования, и экспертом соблюдены требования, содержащиеся в статьях 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, статьях 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. N 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы четыре аналога земельных участков по назначению - для размещения производственной базы, расположенных в населенных пунктах с равной удаленностью от г.Уфы, также как и объект сравнения, с типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, умеренно выгодного местонахождения. Информация получена по данным, имеющихся в открытом доступе в сети "Интернет" и базы данных отдела аналитики и консалтинг агентства недвижимости "Авеню" по продаже земельных участков в 4 квартале 2011 года. В заключении произведены корректировки по местоположению, масштабу, дате сделки с применением коэффициента скидки на торг.

При указанных обстоятельствах довод представителя заявителя в судебном заседании о признании заключения эксперта по повторной экспертизе недостоверным доказательством суд не может признать обоснованным и аргументированным, поскольку в обоснование данного заявления представителем указано на отсутствии в заключении ссылки на Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки (ФСО N1. ФСО N2, ФСОN3, ФСО N7), отсутствует описание исследования, анализ рынка. При описании доходного подхода исследования указано, что объект оценки является застроенным участком, что не соответствует действительности. Не учтено, что на участке (аналог N1) имеется железобетонный забор, корректировка не проведена. Участок находится вдоль трассы, а исследуемый объект - в населенном пункте. В отношении аналога N2 имеются улучшения, что также не скорректировано. По аналогам N3 и N4, размещенным на сайте, отсутствуют данные о собственнике. Экспертом некорректно проведена корректировка на местоположение, поскольку г.Стерлитамак является крупным городом. Кроме этого эксперт ссылается на литературу, которая не полностью указана в списке ссылок на первоисточники.

Указанные доводы не опровергают выводы эксперта по определению величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определенной в оспариваемом заключении эксперта, поскольку отсутствие в списке используемой литературы ссылок на ГПК РФ, учебные пособия отдельных авторов не свидетельствует о том, что данные учебные пособия не существуют и ими не руководствуются профессиональные оценщики при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.Утверждение представителя заявителя на отсутствие ссылок на федеральные стандарты оценки не соответствует действительности, поскольку указанные нормативные акты указаны экспертом как в списке используемой литературы, так и непосредственно в исследовательской части заключения. Нарушения, допущенные при описании доходного подхода по оценке, не имеют существенного значения, поскольку экспертом использовался сравнительный метод исследования. Нахождение аналога N1 непосредственно вблизи трассы не свидетельствует о неправильно выбранном объекте для сравнения, поскольку населенный пункт - село ... также находится в непосредственной близости от крупной автодороги. Аналоги, расположенные в г. ... , также как и объект сравнения, находящийся в курортной зоне Республики Башкортостан, пользуются повышенным спросом ввиду выгодного местоположения. Кроме этого, соответствующие корректировки по местоположению экспертом в данном случае применены исходя из стоимости коммерческой недвижимости в указанных населенных пунктах.

Изучив заключение эксперта, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков установлена экспертным путем в ходе назначенной судом повторной экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта представителем заявителя по делу не представлены, суд полагает заключение повторной экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, установленном экспертом Б.Н.В. ООО "Консалтинговый центр " ... " N ... от 28.04.2015 года.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст.12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... , по состоянию на 11 февраля 2013 года в размере ... руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова