Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. N 33-10307/15 (ключевые темы: задаток - договор займа - договор купли-продажи недвижимого имущества - договор купли-продажи - притворная сделка)

Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. N 33-10307/15

Судья: Соленая Т.В.

Дело N 33-10307

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва 22 апреля 2015 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Строгонова М.В.,

судей Колосовой С.И., Моргасова М.М.,

при секретаре Барминой Ж.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовой С.И. дело по апелляционной жалобе ответчика Китиева Б*** Т*** на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 30 января 2015 года, которым постановлено:

Признать прекращенным обременение права собственности Внукова С*** Ю*** в пользу Китиева Б*** Т*** в виде залога (ипотеки):

земельного участка, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного и иного строительства, кадастровый номер ***, общей площадью 1430 кв. м, находящегося по адресу: ***

жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 192,4 кв. м, инв. N ***, лит. А-а-а1-а2, находящегося по адресу: *** кадастровый (или условный номер) ***;

жилого дома, назначение: жилое, 3-этажный, общей площадью 247,6 кв. м, инв. N ***, лит. Б,Б1,б,б1,б2,б3, находящегося по адресу: *** кадастровый (или условный номер) ***.

В удовлетворении исковых требований Китиева Б*** Т*** к Внукову С*** Ю*** о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать,

установила:

Внуков С.Ю. обратился в суд с исковым заявлением к Китиеву Б.Т. о прекращении ипотеки, с учетом уточнения исковых требований просил вынести решение о прекращении обременения права собственности Внукова С.Ю. в пользу в пользу Китиева Б.Т. в виде залога (ипотеки): земельного участка для категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного и иного строительства, кадастровый номер ***, общей площадью 1430 кв.м, находящегося по адресу: ***, жилого дома, назначение: жилое, 2-зтажный, общей площадью 192,4 кв.м, инв. N ***, лит. А-а-а1-а2, находящегося по адресу: *** кадастровый (или условный номер) ***, жилого дома, назначение: жилое, 3-этажный, общей площадью 247,6 кв.м, инв. N ***, лит. Б,Б1,б,б1,б2,б3, находящегося по адресу: *** кадастровый (или условный номер) ***.

В обоснование заявленных требований Внуков С.Ю. указал, что 13 сентября 2012 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 10 договора истец приобретал право собственности на указанные объекты недвижимого имущества с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности. 13.09.2012 года между истцом и ответчиком был заключен договор о задатке, в соответствии с которым Внуков С.Ю. передал ответчику денежные средства в размере *** руб. в счет приобретения недвижимого имущества. 20 сентября 2012 года договор купли-продажи и переход права собственности на недвижимое имущество были зарегистрированы. 20 сентября 2012 года произведена регистрация обременения - ипотеки в силу закона, поскольку, в соответствии с условиями договора, оплата имущества предусматривалась в течение трех дней с момента государственной регистрации договора. 20 сентября 2012 года между истцом и ответчиком произведен расчет по договору купли - продажи, что подтверждается распиской. Все обязательства по договору купли-продажи истцом исполнены, однако, ответчик в течение длительного времени не выполняет действий, предусмотренных законом, по снятию обременения с проданного имущества, чем нарушает права истца.

Китиев Б.Т., не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, обратился в суд со встречным иском к Внукову С.Ю., в котором просил признать договор купли-продажи от 13.09.2012 года, недействительным по основаниям п.2 ст.170 ГК РФ, ссылаясь на то, что не имел намерений продавать принадлежащее ему имущество в виде двух жилых домов и земельного участка. На момент заключения оспариваемого договора он остро нуждался в деньгах, в связи с чем согласился на предложения Внукова С.Ю. помимо договора займа заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. По мнению Китиева Б.Т., договор купли-продажи недвижимого имущества является притворной сделкой, поскольку оспариваемый договор купли-продажи фактически заключен с целью прикрытия договора займа денежных средств.

В заседании суда первой инстанции истец Внуков С.Ю., представители истца по доверенностям Копылов П.О., Новиков С.М., Борисоглебский Н.М. исковые требования поддержали в полном объеме, встречные исковые требования Китиева Б.Т. не признали, просили в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик Китиев Б.Т. в заседание суда первой инстанции не явился, надлежащим образом извещен, обеспечил явку своего представителя.

В заседании суда первой инстанции представитель ответчика по доверенности Погодин Е.Б. возражал против удовлетворения Внукова С.Ю., встречные исковые требования Китиева Б.Т. поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в заседание суда первой инстанции не явился.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик Китиев Б.Т., ссылаясь на то, что решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.

В заседании судебной коллегии ответчик Китиев Б.Т. (истец по встречному иску), представитель ответчика Коригов М.М. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Внукова С.Ю. и об удовлетворении встречного иска.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Внуков С.Ю., представители истца по доверенности Новиков С.М., Борисоглебский Н.М. возражали против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, полгали решение суда законным и обоснованным.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в заседание судебной коллегии не явился, извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представил, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявлял.

При таком положении дела судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, признав причины его неявки в судебное заседание неуважительными.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 2 статьи 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Внуков С.Ю. является собственником земельного участка для категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного и иного строительства, кадастровый номер ***, общей площадью 1430 кв.м, находящегося по адресу: ***, жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 192,4 кв.м, инв. N ***, лит. А-а-а1-а2, находящегося по адресу: *** кадастровый (или условный номер) ***, жилого дома, назначение: жилое, 3-этажный, общей площадью 247,6 кв. м, инв. N ***, лит. Б,Б1,б,б1,б2,б3, находящегося по адресу: *** кадастровый (или условный номер) ***.

Указанное имущество являлось предметом договора купли-продажи земельного участка и жилых домов, заключенного между Внуковым С.Ю. и Китиевым Б.Т. 13 сентября 2012 года.

По условиям договора купли-продажи от 13 сентября 2012 года земельный участок, а также два жилых дома проданы по цене *** руб. каждый. Договор предусматривал, что расчет между сторонами будет произведен полностью в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по г. Москве.

В пункте 1.4 договора купли-продажи стороны подтвердили отсутствие обстоятельств, вынуждающих заключить договор на крайне невыгодных для себя условиях.

13 сентября 2012 года между Внуковым С.Ю. и Китиевым Б.Т. заключен договор задатка, в соответствии с которым Внуков С.Ю. передал Китиеву Б.Т. денежную сумму в счет покупки указанного недвижимого имущества, находящегося по адресу: *** кадастровый (или условный номер) ***. В соответствии с п. 2 договора о задатке Китиев Б.Т. обязался заключить договор купли - продажи земельного участка и жилых домов и сдать необходимый пакет документов в Управление Росреестра по г. Москве не позднее 17 сентября 2012 года для переоформления права собственности на Внукова С.Ю.

Кроме того, в п.3 договора о задатке указано, что размер задатка составляет *** руб. и что Китиев Б.Т. получил указанный задаток в момент подписания договора о задатке (п. 4 договора).

Согласно материалам регистрационного дела, 14 сентября 2012 года Нагорняк Д.В., действующий от имени Китиева Б.Т., и Внуков С.Ю. обратились в Управление Росреестра по г. Москве с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, государственной регистрации права собственности, государственной регистрации ипотеки в силу закона, что подтверждается распиской о получении документов на государственную регистрацию. Из расписки усматривается, что срок регистрации определен до 20 сентября 2012 года, после проведения государственной регистрации соответствующие документы были получены Китиевым Б.Т. и Внуковым С.Ю.

В соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Разрешая спор, суд установил, что обратившись в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки в силу закона, Внуков С.Ю. и Китиев Б.Т. тем самым признавали, что между ними фактически заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

13 сентября 2012 года между Внуковым С.Ю. и Китиевым Б.Т. подписан акт приема - передачи недвижимого имущества, состоящего из земельного участка и двух жилых домов.

В соответствии с распиской, составленной 20 сентября 2012 года, Китиев Б.Т. получил от Внукова С.Ю. *** рублей за два дома и земельный участок, расположенные по адресу: ***, материальных претензий не имеет.

Из объяснений истца Внукова С.Ю. судом первой инстанции установлено, что между истцом и ответчиком Китиевым Б.Т. была достигнута договоренность о приобретении Внуковым С.Ю. указанного недвижимого имущества у Китиева Б.Т. за *** рублей, которые были Внуковым С.Ю. выплачены Китиеву Б.Т. в полном объеме частями: 13 сентября 2012 года в сумме *** руб., что подтверждается договором о задатке, и 20 сентября 2012 года *** рублей, что подтверждается распиской.

В суде первой инстанции представитель ответчика Китиева Б.Т. не отрицал, что ответчик получил от Внукова С.Ю. денежные средства в размере *** рублей, поскольку это подтверждается распиской. Вместе с тем, полагал, что к договору задатка необходима расписка на получение денежных средств.

Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, истец и ответчик достигли соглашения по всем его существенным условиям, в том числе определили стоимость имущества в размере *** руб. Расчеты между сторонами были произведены полностью, что подтверждается распиской Китиева Б.Т. в получении денежных средств в размере *** руб. и договором о задатке на сумму *** руб., в котором указано, что задаток продавец получил момент подписания настоящего договора о задатке. При этом подлинность подписей на договоре о задатке и в расписке ответчиком Китиевым Б.И. не оспаривалась.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, на основании совокупного анализа и системного толкования положений ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу, что истцом Внуковым С.Ю. обеспеченные залогом обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества исполнены в полном объеме, наличие записи об обременении в виде ипотеки нарушает права истца. Поскольку ответчиком Китиевым Б.Т. не были опровергнуты доводы и доказательства, на которых истец основывал свои исковые требования, суд отклонил возражения ответчика и удовлетворил первоначальный иск о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Китиева Б.Т. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным как притворную сделку, суд, со ссылками на положения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что Китиевым Б.Т. не представлено доказательств, подтверждающих факт заключения оспариваемого договора купли-продажи с целью прикрытия договора займа денежных средств.

Свои выводы суд мотивировал тем, что исходя из представленных по делу доказательств, действительная воля сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи была направлена на возникновение правовых последствий возмездного перехода права собственности на земельный участок и два жилых дома от Китиева Б.Т. к Внукову С.Ю. Об этом свидетельствуют последовательные действия участников сделки, направленные на осуществление государственной регистрации как самого договора купли-продажи с обременением в виде ипотеки в силу закона, так и перехода права собственности на недвижимое имущество от Китиева Б.Т. к Внукову С.Ю.

При этом допустимых и достоверных доказательств того, что спорный договор купли-продажи фактически выполнял функцию залога по обеспечению договора займа между Китиевым Б.Т. и Внуковым С.Ю., истцом по встречному иску (Китиевым Б.Т.) представлено не было.

Разрешая спор, суд верно указал, что в силу положений пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации - притворная сделка относится к сделкам, совершенным с пороком воли, характеризующими несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон. Сделка подлежит квалификации как притворная, если подтверждено, что воля сторон на момент совершения сделки не была направлена на установление соответствующих ей правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом отсутствие соответствующей воли предполагается у каждой из сторон данной сделки.

Вместе с тем, истец Внуков С.Ю. как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции отрицал наличие иных намерений, нежели на приобретение спорного недвижимого имущества, отрицал наличие между сторонами договора займа денежных средств.

Отклоняя доводы Китиева Б.Т. о том, что цена недвижимого имущества, указанная в заключенном договоре купли-продажи, в 4 раза ниже рыночной стоимости данного имущества, суд сослался на положения ст.ст.421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав о том, что стороны свободны в заключении договора , в том числе и в определении стоимости продаваемого имущества.

Договор купли-продажи недвижимого имущества по мотиву его кабальности Китиевым Б.Т. не оспаривался.

При таком положении дела суд пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения встречного иска Китиева Б.Т. и признания договора купли-продажи притворной сделкой не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Китиева Б.Т. о том, что фактически он имел намерение заключить именно договор займа, поскольку нуждался в денежных средствах, однако, помимо договора займа от 12.09.2012г., Внуков С.Ю. потребовал от него подписать договор купли-продажи недвижимого имущества, были предметом проверки и оценки суда первой инстанции и отклонены как несостоятельные с приведением в решении подробных, обоснованных мотивов, подвергать сомнению правильность которых у судебной коллегии нет оснований.

Кроме того, в подтверждение своих доводов о наличии договора займа от 12.09.2012г., Китиев Б.Т. каких-либо письменных доказательств не представил, истец наличие такого договора отрицал.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что земельным участком и жилыми домами он пользуется до настоящего времени и несет бремя содержания данного имущества, сами по себе не свидетельствуют о притворности сделки купли-продажи, кроме того, до вынесения решения Китиев Б.Т. фактически являлся залогодержателем. Вместе с тем, из объяснений, данных истцом Внуковым С.Ю. в заседании суда апелляционной инстанции, следует, что доступ на территорию, где находится спорное имущество, ограничен, поскольку ответчик постоянно меняет замки.

Утверждения заявителя жалобы о том, что стоимость данного имущества в настоящее время в 10 раз превышает стоимость, указанную в оспариваемом договоре купли-продажи, также не свидетельствует о притворности сделки, а иных оснований для признания договора купли-продажи недействительным, Китиевым Б.Т. заявлено не было.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд безосновательно установил цену сделки в размере *** руб., тогда как Китиев Б.Т. утверждал о том, что по договору займа он получил *** руб., а возвратить предполагалось *** руб. с учетом процентов, не основан на доказательствах, а потому не опровергает выводы суда первой инстанции и не может являться основанием для отмены решения.

В расписке о получении денежных средств в размере *** руб. Китиев Б.Т. не указал на то, что получил указанную сумму в качестве займа с учетом начисленных процентов. Доказательств, свидетельствующих о наличии договора займа на сумму *** руб., представлено не было.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд не дал должной оценки договору задатка на сумму *** руб., несостоятельна. Делая вывод о том, что обязательства по договору о задатке истцом Внуковым С.Ю. были выполнены, суд исходил как из условий договора купли-продажи, так и из условий договора о задатке, заключенном в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи. При этом из содержания договора о задатке следует, что задаток в указанном размере был получен Китиевым Б.Т. в день заключения договора в счет стоимости продаваемого имущества: двух жилых домов и земельного участка.

Довод заявителя жалобы о том, что суд при вынесении решения не дал правовую оценку тому обстоятельству, что согласно кадастровой выписке о земельном участке, место положение объекта недвижимого имущества изменилось в связи утверждением изменения границ между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью, основанием для отмены или изменения решения суда не является, поскольку суд разрешил спор в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, в пределах заявленных сторонами исковых требований.

Ссылка заявителя жалобы на то, что по договору купли-продажи недвижимости площадь земельного участка составляла 1430 кв.м., а Внуковым С.Ю. фактически зарегистрированы 2020 кв.м, несостоятельна, так как согласно копи свидетельства о государственной регистрации права собственности Внукова С.Ю. на земельный участок от 20.09.2012г., земельный участок составляет площадь , равную 1430 кв.м.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на иную оценку представленных по делу доказательств, не опровергают правильность выводов суда и не могут повлечь отмену постановленного по делу решения.

Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 30 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Китиева Б.Т. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: