Апелляционное определение Московского городского суда от 02 апреля 2015 г. N 33-10858/15 (ключевые темы: ипотека - земли сельскохозяйственного назначения - публичные торги - сельскохозяйственная продукция - обращение взыскания)

Апелляционное определение Московского городского суда от 02 апреля 2015 г. N 33-10858/15

Судья Целищев А.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

гр.д.N33-10858

02 апреля 2015 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.

и судей Грицких Е.А., Вьюговой Н.М.,

при секретаре Микаэлян К.И.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.

дело по апелляционным жалобам представителя ООО "РеспектГрупп" Трифонова А.А., представителя ООО "ЭмАйДжи-Файненс" Мысякина А.В. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 декабря 2014 года, которым постановлено: признать недействительными результаты публичных торгов от 02.09.2014 г., признанных несостоявшимися ООО "Респект-Групп", по продаже следующего имущества:

земельного участка для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью _. кв.м., кадастровый номер: _., адрес объекта: _.

дома, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь _ кв.м., кадастровый номер _.., расположенного по адресу: _.;

Признать недействительными результаты повторных публичных торгов от 29.09.2014 г., признанных несостоявшимися ООО "РеспектГрупп", по продаже следующего недвижимого имущества: земельного участка для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью _. кв.м., кадастровый номер: _., адрес объекта: _.;

дома, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь _. кв.м., кадастровый номер _., расположенного по адресу: _.;

Взыскать с ООО "РеспектГрупп" в пользу Чебурашкиной Е. М. судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере _.. и расходов на оплату услуг представителя в размере _.

установила:

Чебурашкина Е.М. обратилась в суд с иском к ООО "РеспектГрупп" о признании публичных торгов недействительными.

В обоснование исковых требований указала, что решением Мещанского районного суда г. Москвы 21 марта 2013 г. по гражданскому делу N 2-1009/13 со Станиславского В.А. в пользу ООО "ЭмАйДжи-Файненс" взыскана задолженность по договору займа, проценты, неустойка - всего _.. и обращено взыскание на заложенное имущество - принадлежащие ей земельный участок для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью _ кв.м., кадастровый номер: _ по адресу: _. и дом, назначение: нежилое, 4-этажный, общей площадью _ кв.м. по тому же адресу. Определен способ реализации земельного участка и дома в виде продажи с публичных торгов. Определена начальная продажная стоимость земельного участка и дома в размере _. руб. 00 коп.

На основании названного решения суда, выдан исполнительный лист, Останкинским ОСП УФССП РФ по г. Москве возбуждено исполнительное производство, в рамках которого 02.09.2014 г. в 12:00 по адресу: _.. организованы и проведены торги.

Данные торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в торгах, в связи с чем, на 15 % была снижена первоначальная продажная цена объектов, т.е. до _. руб.

Повторные торги проведены 29.09.2014 г. в 12:00 по адресу: _. и также признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в них.

Истец полагает, что торги организованы с нарушением сроков их назначения, установленных ст. 68 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в силу которой не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Поскольку в решении суда не указана стоимость каждого объекта в отдельности, то недопустимость реализации одного объекта (земельного участка) в данном случае влечет невозможность реализации другого объекта (находящегося на нем дома). Несоответствие подготовки и организации предстоящих торгов действующему законодательству, по мнению истца, сделало невозможным участие в них потенциальных покупателей в силу большой вероятности признания торгов недействительными и, как следствие, признания недействительным заключенного в результате торгов договора.

При таких обстоятельствах истец просит суд признать недействительными результаты публичных торгов от _ г. и повторных торгов от _ г., взыскать с ООО "РеспектГрупп" в ее пользу судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере _. и расходов на оплату услуг представителя в размере _.

Представитель истца Чебурашкиной Е.М. Ю А.Д. в судебном заседании требования поддержал.

ООО "Респект Групп" в суд представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее ответчик представил письменные возражения на иск, в которых указал на необоснованность заявленных требований, неприменимость к возникшим правоотношениям ст. 68 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Представитель третьего лица ООО "ЭмАйДжи-Файненс" против удовлетворения иска возражал, поддержал позицию ответчика.

Третье лицо - представитель Останкинского ОСП УФССП России по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещался надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представитель ООО "РеспектГрупп" Трифонов А.А., представитель ООО "ЭмАйДжи-Файненс" Мысякин А.В. по доводам апелляционных жалоб.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Чебурашкиной Е.М., Станиславского В.А., представителей третьего лица ООО "ЭмАйДжи-Файненс" Чухрова В.А. и Крахина С.А., представителя третьего лица УФСС по Москве по Останкинскому отделу ОСП Курзина С.Н., обсудив вопрос о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене обжалуемого решения.

Материалами дела подтверждается, что решением Мещанского районного суда г. Москвы 21 марта 2013 г. по гражданскому делу N 2-1009/13 в пользу ООО "ЭмАйДжи-Файненс" со Станиславского В.А. взыскана задолженность в общем размере _ руб., а также обращено взыскание по договору залога с Чебурашкиной Е.М. на принадлежащие ей земельный участок для садоводства категории земель сельскохозяйственного назначения площадью _ кв.м. и расположенный на нем 4-х этажный дом (назначение нежилое), общей площадью _ кв.м. по адресу: _ путем продажи с публичных торгов. Установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере _.

На основании названного решения суда взыскателю выдан исполнительный лист. 09.09.2013 г. Останкинским ОСП УФССП РФ по г. Москве возбуждено исполнительное производство.

19.09.2013 г. судебным приставом-исполнителем Останкинского ОСП УФССП России наложен арест на имущество.

09.06.2014 г. заложенное имущество передано судебным приставом-исполнителем для реализации на открытых торгах в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве (далее - ТУ Росимущества по Москве).

ТУ Росимущества по Москве поручением от 30.06.2014 г. уполномочило ООО "РеспектГрупп" совершать от имени ТУ Росимущества по Москве юридические и иные действия по реализации на открытых торгах данного имущества.

06.08.2014 г. ООО "РеспектГрупп" в газете "Ежедневные новости. Подмосковье" N 142 (3322) опубликовало извещение о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества, аукцион был назначен на 02.09.2014 г. в 12:00 по адресу: _.

Данные торги по реализации спорного арестованного имущества признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в торгах, в связи с чем, на 15 %, т.е. до _ рублей была снижена первоначальная продажная цена объектов.

09.09.2014 г. ООО "РеспектГрупп" в газете "Ежедневные новости. Подмосковье" N 166 (3346) опубликовало извещение о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества, аукцион был назначен на 29.09.2014 года в 12:00 по тоже же адресу.

Эти торги по реализации спорного арестованного имущества также признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в торгах.

В соответствии с ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции руководствовался приведенной нормой закона и исходил из того, что рассматриваемые торги были организованы с нарушением сроков их назначения, поскольку земельный участок для садоводства, принадлежащий Чебурашкиной Е.М. относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, что препятствовало его реализации до 1 ноября; недопустимость реализации земельного участка, влечет за собой невозможность реализации находящегося на нем дома. В связи с этим, несоответствие подготовки и организации предстоящих торгов действующему законодательству сделало, по мнению суда, невозможным участие в них потенциальных покупателей и влечет их недействительность.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они основаны на неверном толковании норм закона и неправильном определении имеющих значение для разрешения спора обстоятельств.

По смыслу п. 3 ст. 68 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается обращение взыскания лишь на заложенные земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которых производятся сельскохозяйственные работы, выращивается урожай. Именно в связи с необходимостью реализации произведенной или произведенной и переработанной на таких земельных участках сельскохозяйственной продукции законодательно установлено ограничение на обращение взыскания.

Каких-либо данных о том, что на земельном участке Чебурашкиной Е.М., расположенном на территории СНТ, производятся сельскохозяйственные работы, перерабатывается сельхозпродукция для последующей реализации, в деле не имеется. Более того, установленное законодателем ограничение действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

В данном случае ипотекой было обеспечено обязательство Станиславского В.А. перед ООО "ЭмАйДжи-Файненс" по договору займа, возврат (исполнение) которого было предусмотрено в срок 6 июня 2012 г.

Решение Мещанского районного суда г.Москвы от 21 марта 2013 г. об обращении взыскания на заложенное имущество вступило в законную силу 30 апреля 2013 г. Исполнительный лист предъявлен на исполнение 09 сентября 2013 г.

Таким образом, установленное законом ограничение на обращение взыскания действовало, с учетом срока исполнения обязательств, установленного договором займа - до 01 ноября 2012 г., а с учетом исполнения принятого в 2013 г. решения суда - до 01 ноября 2013 г.

К торгам, состоявшимся в 2014 г. указанное ограничение не применимо, на что обоснованно указано представителями ответчика и третьего лица в апелляционных жалобах.

При таких обстоятельствах, торги не могли быть признаны недействительными по заявленным истцом основаниям.

Обжалуемое решение подлежит отмене на основании пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением в соответствии со т. 328 ГПК РФ нового решения - об отказе в удовлетворении заявленных Чебурашкиной Е.М. требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 декабря 2014 г. отменить.

В удовлетворении требований Чебурашкиной _.. к ООО "РеспектГрупп" о признании недействительными результатов публичных торгов от 02.09.2014 г. и от 29.09.2014 г. - отказать.

Председательствующий:

Судьи: