Апелляционное определение Московского городского суда от 22 января 2015 г. N 33-1831/15 (ключевые темы: водоотведение - договор найма жилого помещения - квартира - расторжение договора - одностороннее расторжение)

Апелляционное определение Московского городского суда от 22 января 2015 г. N 33-1831/15

Судья Васильева Е.В.

гр.д.N33-1831

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2015г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,

судей Демидовой Э.Э. и Вьюговой Н.М.,

при секретаре Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.,

дело по апелляционной жалобе представителя Чернышова Г.П. Туфан Е.Н. на решение Лефортовского районного суда г.Москвы от 19 сентября 2014 года, которым постановлено: в иске Чернышова _ к Захаровой _ о взыскании неосновательно удерживаемых денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, госпошлины, расходов по оказанию услуг представителя отказать,

установила:

Истец Чернышов Г.П. обратился в суд с иском к Захаровой А.В. о взыскании неосновательно удерживаемых денежных средств, процентов за пользование ими. В обоснование требований указал, что _ года между ним и Захаровой А.В. был заключен договор найма жилого помещения - 4-хкомнатой квартиры, расположенной по адресу: _., на срок с 16.08.2012 года по 15.07.2013 года с оплатой за наем в размере _ долларов США (п.4.1 Договора). Пунктом 4.4 договора предусмотрен также депозитный платеж в размере _ долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день внесения/возврата, который выполняет функции финансовой гарантии (страховки) целостности и сохранности сдаваемой в наем квартиры и содержащегося в ней имущества и подлежит возврату при прекращении договора в течение 5 дней с момента возврата нанимателем квартиры. Во исполнение условий договора _ г. истец произвел оплату в размере _. руб. В указанную сумму входила стоимость 1 месяца проживания и депозитный платеж. Квартира оказалась непригодной для проживания, поскольку в спальной комнате присутствовал резкий неприятный запах по причине отсутствия заглушки на фановой трубе, что было установлено комиссией ЗАО "Служба Сервиса Вашего Дома" в акте от 31 августа 2012 года. Поскольку запах пропитал всю мебель, шторы и обои, пользоваться данной квартирой было невозможно, истец с семьей не смог вселиться в квартиру и проживать в ней, в связи с чем 03.09.2012 г. обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора, возврате оплаты по нему. _ года между сторонами был подписан акт возврата квартиры, однако возвратить ему деньги ответчик отказалась ввиду разногласий относительно размера подлежащей возврату суммы. Уточнив требования, истец просит взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере _ долларов США по курсу ЦБ РФ на день внесения/возврата платежа, что по курсу ЦБ РФ на 19 сентября 2014 года составляет .. руб. .. коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в размере _ руб. _ коп. за период с 26.09.2012 года по 19.09.2014 года, расходы по оплате госпошлины в сумме _ руб. _ коп., расходы по оплате услуг представителя в размере .. руб. .. коп.

Истец Чернышов Г.П. в судебное заседание не явился, его представители Коткова Е.Н. и Карамышева М.Ю. уточненные исковые требования поддержали.

Ответчик Захарова А.В. и ее представитель Болгарова Т.В. в судебном заседании исковые требования не признали по доводам письменных возражений, указывая на то, что квартира была передана истцу в пригодном для проживания состоянии, до заключения договора он несколько раз ее осматривал и никаких претензий по качеству, в том числе, по наличию неприятного запаха, не высказывал. 30 августа 2012 года во второй половине дня истец в телефонном разговоре сообщил Захаровой А.В. о том, что в квартире стоит резкий неприятный запах канализации. 31 августа 2012 года в ходе обследования квартиры бригадой специалистов было обнаружено отсутствие заглушки на фановой трубе в технологической нише в квартире. На момент обследования в квартире действительно был резкий неприятный запах, который после установки заглушки пропал. Поскольку истец ссылался на то, что "психологически" продолжает чувствовать этот запах, ответчик предложила истцу предоставить на несколько дней на период дополнительного проветривания квартиры другое жилое помещение в десяти минутах ходьбы от квартиры ответчика, но истец от данного предложения отказался. 10 сентября 2012 года по инициативе истца был произведен осмотр спорной квартиры ответчика специалистами эксплуатирующей организации, зафиксировано отсутствие запаха в квартире. Полагает, что оснований, предусмотренных п.5.6 договора для одностороннего расторжения договора у истца не имелось, денежные средства возврату не подлежат, т.к. оплаченные дни им прожиты, а депозит в соответствии с п. 5.2 Договора должен быть удержан в качестве штрафа в связи с нарушением истцом 30-дневного срока, установленного п. 2.4.1 для уведомления о досрочном расторжении договора.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель Чернышова Г.П. Туфан Е.Н. по доводам апелляционной жалобы.

Ответчик Захарова А.В. в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом (л.д. 268), ее представитель Болгарова А.В. извещена (л.д. 271).

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и ее представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Чернышева Г.П. адвоката Туфан Е.Н, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене решения.

Судом первой инстанции установлено, что _ года между Захаровой А.В., как наймодателем, и Чернышовым Г.П., как нанимателем, был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с п.1.1. которого наймодатель на условиях настоящего договора предоставляет нанимателю во временное возмездное владение и пользование для проживания квартиру, состоящую из 4-х комнат, расположенную по адресу: _, квартира 5 и машиноместо, расположенное по адресу: _, машиноместо 8 сроком с 16.08.2012 года по 15.07.2013 года включительно.

По условиям договора наймодатель обязался передать нанимателю квартиру и имущество по акту приема-передачи, передать ключи и обеспечить свободный доступ в квартиру с 16.08.2012 года (п.2.1.2).

В соответствии с п.2.4.1 договора наниматель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор, уведомив наймодателя о данном решении не менее, чем за 30 дней до предполагаемого освобождения квартиры.

Согласно п.3.1 договора депозитный платеж выполняет функции финансовой гарантии (страховки) целостности и сохранности сдаваемой в наем квартиры и содержащегося в ней имущества. При прекращении действия договора страховой депозит возвращается наймодателем нанимателю в течение 5 дней с момента возврата нанимателем квартиры, имущества и ключей от квартиры наймодателю согласно акту возврата квартиры, подписанному сторонами.

Из суммы депозитного платежа наймодатель вправе удержать сумму в размере (п.3.2):

- неоплаченного нанимателем времени его проживания в квартире,

- неоплаченных нанимателем счетов за электроэнергию и телефон,

- суммы возмещения ущерба, причиненного квартире и имуществу (п.2.3.5).

По обоюдному письменному соглашению сторон сумма депозитного платежа может быть зачтена в оплату последнего или любого иного месяца проживания нанимателя в квартире (п.3.3 договора).

После возвращения депозитного платежа стороны делают отметку в акте сдачи квартиры об отсутствии финансовых претензий друг к другу (п.3.4 договора).

Оплата за наем квартиры составляет эквивалент _. долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в месяц (п.п. 4.1), депозитный платеж также равен _. долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день внесения/возврата.

При досрочном прекращении договора в соответствии с п.п.2.4.1 страховой депозит возвращается в соответствии с условиями п.п.3.1., 3.2. Если на момент подписания акта возврата квартиры имеются оплаченные нанимателем непрожитые дни, наймодатель обязан вернуть всю сумму переплаты в полном объеме (п.5.1 договора).

В случае нарушения нанимателем условий п.2.4.1, наймодатель обязан вернуть нанимателю в полном объеме денежную сумму за оплаченные и непрожитые дни. Депозитный платеж нанимателю не возвращается, а засчитывается в качестве штрафа за нарушение условий договора (п.5.2 договора).

Пунктом 5.6 заключенного сторонами договора найма жилого помещения от _. года предусмотрено право нанимателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если квартира в силу обстоятельств, не зависящих от нанимателя, окажется в непригодном для проживания состоянии.

16 августа 2012 года Захарова А.В. передала Чернышову Г.П. квартиру и имущество по акту.

21.08.2012 года Чернышов Г.П. произвел в пользу Захаровой А.В. оплату по договору найма жилого помещения от _. года за период с 16 августа по 16 сентября 2012 г., а также уплату депозитного платежа, всего в сумме _.

31 августа 2012 года в связи с обращением Чернышова Г.П. о наличии в квартире неприятного запаха комиссией ЗАО "Служба Сервиса Вашего Дома" в составе председателя - и.о. начальника участка N4 Минака В.В., членов комиссии: дежурного специалиста Агина А.Ю., инженера Ранцева П.А., был составлен акт, согласно которому при осмотре канализационного стояка, расположенного в районе дальней спальни, обнаружено отсутствие заглушки на канализационном стояке в технологической нише шкафа, находящегося в квартире. Комиссией были приняты следующие меры: установлена заглушка на канализационном стояке в технологической нише квартиры, причина возникновения запаха устранена, запах прекратился.

_ года истцом в адрес ответчика направлено заявление о досрочном расторжении договора найма, что подтверждается копией описи вложения в конверт (л.д. 34).

Актом обследования комиссии от 10 сентября 2012 года зафиксировано отсутствие в квартире запаха.

18.09.2014 года истец направил ответчику письмо с требованием о возврате денежных средств, одновременно предложив проект акта возврата квартиры от 20.09.2012 года (л.д.27). От подписания акта в редакции истца ответчик 20.09.2012 года отказалась, сославшись на несогласие с размером подлежащей возврату суммы (_ долларов США). В тот же день сторонами подписан акт возврата квартиры в другой редакции, по которому истец приняла от ответчика квартиру, имущество и ключи без каких-либо претензий. Вопрос о возврате денежных средств в этом акте сторонами не согласован.

30 сентября 2012 года истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием о возврате уплаченных по договору найма жилого помещения от 16.08.2012 года денежных средств и штрафа на основании п.5.7 договора в размере, эквивалентном _. долларам США.

05 октября 2012 года ответчиком в адрес истца направлено письмо, в котором предложено обсудить возможность и порядок возврата депозитного платежа, за вычетом стоимости неоплаченного времени владения и пользования квартирой (с 16 по 20 сентября 2012 года) и машиноместа.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 56 ГПК РФ, 310, 421, 431, 450, 620, 671, 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ и, дав оценку представленным доказательствам, в том числе пояснениям сторон, показаниям свидетелей, письменным документам, исходил из того, что квартира была передана наймодателем нанимателю в пригодном для проживания состоянии, претензий по наличию неприятного запаха при передаче ему квартиры он не высказывал, запах в квартире возник только 30 августа 2012 года вследствие отсутствия заглушки на канализационном стояке в технологической нише, и был устранен 31 августа 2012 года. Возврат жилого помещения истцом произведен 20 сентября 2012 года. Ввиду отсутствия доказательств непригодности жилого помещения для проживания, суд нашел необоснованным расторжение договора истцом в одностороннем порядке с нарушением установленного п. 2.4.1 Договора срока уведомления наймодателя об этом за 30 дней, а потому пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания денежных средств, уплаченных за прожитый месяц, депозита и процентов.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что не имеется оснований для взыскания денежных средств за прожитый период с 16.08.2012 г. (даты передачи истцу квартиры по акту) по 20.08.2012 г. (даты возврата квартиры ответчику по акту), поскольку достаточные и достоверные доказательства не вселения истца в квартиру и не проживания в ней, отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части направлены на переоценку доказательств по делу и не могут быть приняты во внимание.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для взыскания в пользу истца депозитного платежа по причине необоснованного одностороннего расторжения им договора с нарушением срока уведомления наймодателя об этом.

В соответствии с ч.1 ст.673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу ст.620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Одним из критериев непригодности жилого помещения для проживания п. 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 называет изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

После выявления в ходе обследования квартиры 31.08.2012 г. неприятного запаха воздух в квартире не исследовался на предмет соответствия санитарно-эпидемиологическим требованиям в указанную дату; при появлении запаха истец обоснованно усомнился в возможности проживания в квартире и 04.09.2012 г. обратился к ответчику с требованием о расторжении договора.

В общепринятом смысле предполагается отсутствие в жилом помещении, передаваемом в дорогостоящий найм, запаха канализации, а наличие такого запаха приводит к выводу о препятствующих пользованию жилым помещением недостатках. Доказательств того, что запах возник по вине нанимателя материалы дела не содержат.

Факт обнаружения в квартире постороннего неприятного запаха, зафиксированный актом от 31.08.2012 г. являлся достаточным основанием для обращения нанимателя к наймодателю с заявлением о досрочном расторжении договора найма без соблюдения предусмотренного п. 2.4.1 договора срока предупреждения об этом за 30 дней.

При таких обстоятельствах у ответчика не имелось причин для удержания с истца депозитного платежа в размере _ долларов США в качестве штрафа, а у суда были все основания для его взыскания за вычетом неоплаченного времени проживания.

Поскольку истец оплатил проживание за период с 16.08.2012 г. по 15.09.2012 г., а квартиру передал ответчику 20.09.2012 г., то из депозитного платежа подлежит удержанию сумма за 4 дня проживания в размере _. долларов согласно следующего расчета (_ долларов США / 30 дней Х 4 дня). Соответственно, взысканию подлежат _..долларов США (_-_), что по курсу ЦБ РФ на 24.07.2014 г. (_ руб. за 1 доллар) составляет _.руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчик неправомерно отказала истцу в возвращении депозитного платежа за вычетом прожитых дней, то на взыскиваемую сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26 сентября 2012 г. по 19 сентября 2014 года (721 день) в размере .. руб. 27 коп.

Всего подлежит взысканию _.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца должна быть взыскана госпошлина в размере _.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене по основаниям п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, с вынесением на основании ст. 328 ГПК РФ нового решения - о частичном удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Лефортовского районного суда г.Москвы от 19 сентября 2014 года отменить.

Взыскать с Захаровой _. в пользу Чернышова Григория Петровича __ и госпошлину в размере _.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий

Судьи