Решение Московского городского суда от 23 марта 2015 г. N 3-2/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0002/2015 по заявлениям Закрытого акционерного общества "Предприятие "Альфа" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "Предприятие "Альфа" 12 сентября 2014 года обратилось в Московский городской суд с названными заявлениями и просит: установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее земельный участок 1), по состоянию на 1 января 2013 года в размере его рыночной стоимости - *** рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее земельный участок 2), по состоянию на 1 января 2013 года в размере его рыночной стоимости - *** рублей. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Свои требования ЗАО "Предприятие "Альфа" мотивирует тем, что является арендатором указанных земельных участков, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, поскольку арендная плата за земельные участки установлена в процентах от их кадастровой стоимости.

Определением суда от 10 ноября 2014 года гражданские дела по заявлениям ЗАО "Предприятие "Альфа" об установлении кадастровой стоимости земельных участков 1 и 2 равной их рыночной стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости объединены в одно производство (т. 2 л.д. 173-174).

В настоящем судебном заседании представители заявителя ЗАО "Предприятие "Альфа" (по доверенности) Нестерова Е.В., Лыхина Т.Р. заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленных заявителем отчётах, о величине рыночной стоимости объектов оценки не могут быть признаны обоснованными. Представили отчёты об оценке рыночной стоимости, согласно которым, рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2013 года земельного участка 1 составляет *** рублей, земельного участка 2 - *** рубль.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ЗАО "Предприятие "Альфа" на основании договора от *** года N *** предоставлен в аренду до 26 марта 2061 года земельный участок 1 (т. 2 л.д. 16-33). На основании договора от *** года N *** заявителю предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок 2 (т. 1 л.д. 7-18).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельные участки 1 и 2 производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года в размере *** рублей. Кадастровая стоимость земельного участка 2 по состоянию на 1 января 2013 года установлена в размере *** рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЗАО "Предприятие "Альфа" представило отчёт об оценке от 14 апреля 2014 года N 1404/14-703, выполненный по заказу заявителя *** (далее отчёт N 1404/14-703), в котором рыночная стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей. Согласно отчёту от 14 апреля 2014 года N 1404/14-702, выполненному по заказу заявителя также Закрытым акционерным обществом *** (далее отчёт N 1404/14-702) рыночная стоимость земельного участка 2 по состоянию на 1 января 2013 года составила *** рублей.

Согласно положительным заключениям от 16 июня 2014 года N 1869/2014-2 и N 1869/2014-1, подготовленными Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчёты NN 1404/14-703, 1404/14-702 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, требованиям технического задания договора на оценку. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 июля 2014 года NN 51-2389/2014, 51-2390/2014 отклонены заявления ЗАО "Предприятие "Альфа" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1 и 2.

В соответствии со статьёй 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком *** с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256.

Согласно пункту 6 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки, в отчёте об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела видно, что при оценке земельных участков 1 и 2 оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж и доходный подход, в рамках которого использовал метод остатка.

Согласно пункту 13 ФСО N 1 доходный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно подпунктам "а", "б" пункта 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее Методические рекомендации) применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

На страницах 50-51 отчёта N 1404/14-703 и страницах 51-52 отчёта N 1404/14-702 оценщиком проводится корректировка объектов-аналогов по месту положения на основании сопоставления цен на жилые объекты по районам города Москвы. Аналогичная корректировка применена оценщиком в рамках доходного подхода.

Вместе с тем, объекты оценки (земельные участки 1 и 2) имеют разрешённое использование "под строительство и эксплуатацию автотехцентра по ремонту и отстою большегрузных автомобилей". Указанные объекты имеют отличные от жилых ценообразующие факторы, такие как близость к крупным транспортным автомагистралям, отсутствие плотной застройки, нахождение за пределами МКАД (с учётом введённого моратория на въезд, в определённое время суток, в г. Москву большегрузного транспорта).

Следовательно, оценщик, определяя рыночную стоимость земельных участков 1 и 2, применил неверные корректировки на местоположение. При этом Методическими рекомендациями местоположение и окружение земельного участка отнесено к наиболее важным факторам стоимости.

Кроме того, пунктом 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчёте, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчёте информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчёту об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Из приложенных к отчёту скриншотов интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов следует, что в двух из трёх объявлениях, взятых за основу метода сравнений продаж, отсутствует дата, на которую были размещены предложения по продаже объектов-аналогов.

В отчётах, в рамках сравнительного подхода, отсутствует описание формы и рельефа земельных участков, обеспеченность подъездными путями, расположения относительно центров ценообразования, что не позволяет произвести сравнение объектов оценки и объектов-аналогов по всем ценообразующим факторам.

Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3 (принципы обоснованности и проверяемости).

В отчётах, представленных заявителем, указаны объекты-аналоги, объявления, о намерении продажи которых, размещены в сети Интернет. Однако, размещённые в сети Интернет объявления о намерении заключить сделку, невозможно проверить на предмет соответствия обстоятельств, изложенных в объявлении, действительности, так как в объявлениях, на которых основываются представленные заявителем отчёты, нет сведений, по которым мог бы быть проверен сам факт существования земельных участков, о продаже которых объявлено, так как не указаны их кадастровые номера.

Следовательно, представленные заявителем отчёты не являются достоверными, поскольку основываются на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, так как невозможно установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях, положенных в основу отчётов.

Тогда как пунктом 19 ФСО N 1 предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям, в том числе, достоверности, то есть позволять пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчётов.

Такие отчёты не являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанных в них итоговых величин рыночной стоимости земельных участков 1 и 2.

Ссылки представителей заявителя на наличие положительных экспертных заключений, полученных на указанные выше отчёты об оценке, подлежат отклонению, поскольку данные заключения является одним из видов письменных доказательств, которые не являются для суда обязательным и подлежат оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленными положительными экспертными заключениями, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчётов об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертных заключениях выводы.

Суд отклоняет доводы представителей ЗАО "Предприятие "Альфа" о несоответствии, представленного Департаментом городского имущества города Москвы, отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков 1 и 2 требованиям действующего законодательства, поскольку сама по себе недостоверность названного отчёта не может повлиять на принимаемое судом решение по настоящему спору, так как обязанность по доказыванию несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости лежит на заявителе. Отчёт, представленный заинтересованным лицом, не лёг в основу рассматриваемых судом требований ЗАО "Предприятие "Альфа". Этот отчёт даёт иллюстрацию того, что рыночная стоимость земельных участков, в отсутствии ошибок, допущенных в отчётах представленных заявителем, может быть иной, чем требует установить ЗАО "Предприятие "Альфа".

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ЗАО "Предприятие "Альфа" не представило, участвующие в рассмотрении дела представители заявителя от проведения судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости земельных участков 1 и 2 отказались.

Таким образом, ЗАО "Предприятие "Альфа" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельных участков 1 и 2 по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные им требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Закрытого акционерного общества "Предприятие "Альфа" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: