Решение Московского городского суда от 26 февраля 2015 г. N 3-16/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0016/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Мосрентген" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мосрентген" обратилось в суд с названным заявлением и просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2013 года в размере его рыночной стоимости - *** рублей. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости. В обоснование заявленных требований ООО "Мосрентген" ссылается на то, что является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

В настоящем судебном заседании представители заявителя ООО "Мосрентген" (по доверенности) Островская А.С., Прокофьева Д.С. заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Мартьянов С.В., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали их требования. Считали, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания дела извещён своевременно и надлежащим образом, направил письменные возражения по заявленным требованиям, в которых указал, что заявителем не представлено доказательств того, что действия Управления Росреестра по Москве не соответствуют Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просил отказать в удовлетворении заявленных требований, рассматривать дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённый о времени и месте судебного разбирательства, не явился.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Мосрентген" на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** (далее Земельный участок), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ***.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года в размере *** рублей.

В соответствии со статьёй 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, участвующие в деле лица должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявителем в качестве доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт N 14020/05-14К от 11 июня 2014 года, составленный оценщиком ***, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2013 года составляет *** рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость Земельного участка.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества, проведена оценщиком ЗАО "Центральная Финансово-Оценочная Компания" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256.

Согласно пункту 6 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки, в отчёте об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

На странице 10 отчёта указано, что рыночная стоимость земельного участка определяется без учёта стоимости имеющихся на нём улучшений (объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций, элементов благоустройства).

Следовательно, оценщик, определяя рыночную стоимость Земельного участка, не учитывал такой существенный ценообразующий фактор как наличие на объекте оценки инженерных коммуникаций. Из таблицы 12 отчёта (листы отчёта 70-71) видно, что оценщик к стоимости аналогов 2 и 3, имеющих инженерные коммуникации, как и Земельный участок заявителя, применил понижающий коэффициент, снизив их стоимость на 17% (т. 1 л.д. 227). При этом представители заявителя не отрицали в судебном заседании, что на Земельном участке имеются инженерные коммуникации, сам оценщик на странице 69 отчёта указывает на удорожание земельного участка имеющего коммуникации, в зависимости от их вида, от 5% до 15% (т. 1 л.д. 225). Таким образом, цена Земельного участка, отражённая в отчёте, занижена, как минимум, на 17%.

В разделе 3.3 отчёта (страницы отчёта 39-50) приведён обзор рынка, в котором оценщик проанализировал земельный рынок Московской области по итогам 2012 года.

Однако объектом оценки являлся Земельный участок, расположенный в Новомосковском округе г. Москвы, который отличается по ценовой политике земельного рынка территории старой Москвы и земельного рынка Московской области. Это обстоятельство является общеизвестным и не требует доказывания (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное суд считает, что отчёт, представленный заявителем не соответствует требованиям пункта 6 ФСО N 2, поскольку не определяет наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции и пункта 8 ФСО N 3, так как не содержит анализ рынка объектов оценки.

Пунктом 4 ФСО N 3 предусмотрено, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); состав и последовательность представленных в отчёте об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчёт стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Применение оценщиком в отчёте, представленном заявителем, средней величины скидки на торг в размере 15%, расчёт которой произведён на основании информации, якобы полученной в ходе обзвона риэлторов (л.д. 67 отчёта), не подтверждено документально, а именно: отсутствуют доказательства предоставления скидок, не указан точный перечень компаний предоставивших ту или иную скидку, их адреса, телефоны, размеры скидок в конкретной компании, не указано с какими именно представителями правообладателей земельных участков - объектов-аналогов проводились телефонные переговоры и их результат.

Следовательно, названный отчёт заявителя не содержит доказательств и подтверждения, что информация о применённой в процессе исследования средней скидки на торг была получена от собственников объектов-аналогов, компаний, предоставляющих риэлтерские услуги по продаже этих объектов. При этом, с учётом производства оценки на дату 1 января 2013 года, состав и последовательность представленных в отчёте об оценке материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчёт стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N 3 (принципов обоснованности и проверяемости).

В отчёте, представленном заявителем указаны объекты-аналоги, объявления о намерении продажи которых размещены в сети Интернет. Однако, размещённые в сети Интернет объявления о намерении заключить сделку, невозможно проверить на предмет соответствия обстоятельств, изложенных в объявлении, действительности, так как в объявлениях, на которых основывается представленный заявителем отчёт, нет сведений, по которым мог бы быть проверен факт существования земельных участков, о продаже которых объявлено, поскольку не указаны их кадастровые номера.

Следовательно, представленный заявителем отчёт не является достоверным, поскольку основывается на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, так как невозможно установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях, положенных в основу отчёта.

Тогда как Пунктом 19 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям, в том числе, достоверности, то есть позволять пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости Земельного участка.

Ссылки представителей заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Суд отклоняет доводы представителей ООО "Мосрентген" о несоответствии, представленного Департаментом городского имущества города Москвы, отчёта об оценке рыночной стоимости Земельного участка требованиям действующего законодательства, поскольку сама по себе недостоверность названного отчёта не может повлиять на принимаемое судом решение по настоящему спору, так как обязанность по доказыванию несоответствия кадастровой стоимости Земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. Отчёт, представленный заинтересованным лицом, не лёг в основу рассматриваемых судом требований ООО "Мосрентген".

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Мосрентген" не представил, участвующие в рассмотрении дела представители заявителя от проведения судебной экспертизы отказались.

Таким образом, ООО "Мосрентген" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные им требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Мосрентген" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: