Решение Московского городского суда от 10 апреля 2015 г. N 3-89/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0089/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Викс" об оспаривании кадастровой стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Викс" 30 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит: признать недействительными результаты определения кадастровой стоимости земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее земельный участок), утверждённые постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года с 1 января 2013 года стоимостью ***рублей. Установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере ***рублей. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Свои требования ООО "Викс" мотивирует тем, что на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N М-02-044771 от 15 апреля 2014 года является Арендатором 1 земельного участка. Его доля для расчёта арендной платы составляет 757/1000. В собственности ООО "Виск" на земельном участке находится нежилое здание площадью ***кв.м. (стр. 12). Арендатором 2 земельного участка является Общество с ограниченной ответственностью "Ольгир", его доля для расчёта арендной платы составляет 243/1000. В собственности ООО "Ольгир" на данном земельном участке находятся нежилые здания площадью *** (стр. 11), площадью *** (стр. 20), площадью *** (стр. 21). В настоящее время договор аренды земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы с ООО "Ольгир" не продлён в виду наличия в собственности ООО "Ольгир" здания, расположенного по адресу: ***, с признаками самовольной постройки. В соответствии с п. 3.4 названного договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендатора об изменении ставок арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчётом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений в договор.

В настоящем судебном заседании представители заявителя ООО "Викс" (по доверенности) Кротов А.В., действующий на основании Устава генеральный директор заявителя Тюляков Г.В., являющийся также представителем заинтересованного лица ООО "Ольгир", заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Прытков В.В. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились. От Корнушкаева Э.В., представляющего Управление Росреестра по Москве, поступил письменный отзыв на заявленные требования, в котором последний требования ООО "Викс" не признал, считал Управление Росреестра по Москве не надлежащим ответчиком, в связи с чем просил в удовлетворении заявленных требований отказать, дело рассматривать в отсутствие представителя Управления.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Викс" является арендатором земельного участка на основании договора аренды от 15 апреля 2014 года N М-02-044771 с множественностью лиц на стороне арендатора. Согласно приложению 2 к названному договору, ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости, установленной в размере ***рублей, доля заявителя для расчёта арендной платы составляет 757/1000 (т. 1 л.д. 51-65).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года в размере 304 959 844 рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Викс" представило отчёт об оценке от 23 октября 2014 года N 00004/2014, выполненный по заказу заявителя *** (далее отчёт N 00004/2014), в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере ***рублей.

Согласно положительному заключению от 5 ноября 2014 года N 3932/2014, подготовленному ***, отчёт N 00004/2014 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку. Выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2014 года N 51-3196/2014 отклонено заявление ООО "Викс" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком *** с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256.

Статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки, в частности данной нормой предусмотрено, что отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 6 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки, в отчёте об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела видно, что при оценке земельного участка оценщик применил доходный подход, в рамках которого использовал метод остатка.

Согласно пункту 13 ФСО N 1 доходный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Пунктом 21 ФСО N 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

В представленном отчёте N 00004/2014, на странице 49 (таблица 14), указано, что ставки арендной платы по всем аналогам включают налог на добавленную стоимость и эксплуатационные расходы. Вместе с тем, исходя из приложенных к отчёту копий объявлений о сдаче в аренду объектов-аналогов видно, что в ставке арендной платы коммунальные платежи и налог на добавленную стоимость указаны только по объектам - аналогам N 1 и N 5, по аналогу N 2 имеется информация, что коммунальные платежи не включены в ставку арендной платы, по остальным объектам-аналогам не имеется информации по структуре ставки арендной платы.

Из изложенного следует, что оценщиком при составлении отчёта нарушен пункт 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).

На страницах 66-67 отчёта N 00004/2014, в таблице 27, приведены расчёты расходов, в состав которых включены земельные платежи. При этом производя оценку объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2013 года, оценщик учитывает расходы по арендной плате от кадастровой стоимости действующей с 1 января 2014 года, что является нарушением пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

На страницах 74-77 отчёта N 00004/2014, в таблице 32, оценщиком определяется физический износ улучшений земельного участка методом срока жизни. При этом оценщик берёт начало возрасту строений 11 и 12 от 2004 года - даты последнего капитального ремонта названных зданий, определяя в итоге их физический износ в размере 11,5%. Суд считает данные показатели существенно заниженными, поскольку производство капитального ремонта зданий не влечёт замену фундамента, несущих стен, перекрытий, иных подобных конструкций, в связи с чем лишь частично уменьшает величину физического износа. Из технического паспорта БТИ по состоянию на 2009 год следует, что по строению 11 износ фундамента, капитальных стен и перекрытий определён в размере 40%, по строению 12 износ фундамента составляет 40%, капитальных стен и перекрытий 45%. Снижение процента износа улучшений на земельном участке увеличивает их стоимость, что при применении метода остатка приводит к уменьшению итоговой стоимости самого земельного участка.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Требования ООО "Викс" о признании недействительными результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, утверждённые постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП, также подлежат отклонению, поскольку связаны с установлением рыночной стоимости земельного участка на основании отчёта N 00004/2014, который судом подвергнут критике. При обращении в суд с настоящими требованиями достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении заявителем не оспаривались. При этом суд учитывает, что само по себе установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, не означает оспаривание ранее установленной кадастровой стоимости в результате массовой оценки стоимости земель.

Ссылки представителей заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "Викс" не представило, участвующие в рассмотрении дела представители заявителя не заявляли ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, ООО "Викс" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные им требования подлежат отклонению в полном объёме.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд также учитывает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка уже была установлена на момент заключения договора аренды земельного участка с ООО "Викс" и заключая данный договор, исходя из положений статей 421, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявитель согласился с размером этой стоимости и подлежащих уплате арендных платежей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Викс" об оспаривании кадастровой стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: