Решение Московского городского суда от 1 апреля 2015 г. N 3-95/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-95/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "НИКС.РУ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НИКС.РУ" (далее - ООО "НИКС.РУ") 19 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.

Свои требования ООО "НИКС.РУ" мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заявителя ООО "НИКС.РУ" (по доверенности) Мелюх А.В. в судебном заседании поддержала заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, требование заявителя не признал, считал, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 ГПК РФ в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Юбилейное" на основании договора долгосрочной аренды земельного участка от 10 октября 1995 года N * предоставлен в аренду на 25 лет земельный участок, расположенный по адресу: г.Москва, *.

23 мая 2005 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО * "*" заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 10 октября 1995 года N *, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме перешли от ООО * "*" к ООО "НИКС.РУ".

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "НИКС.РУ" представило отчет об оценке от 21 октября 2014 года N DB2014-10606 (далее отчет N DB2014-10606), выполненный по заказу заявителя ООО "*", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 43 109 735, 61 рублей.

Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному заключению от 05 ноября 2014 года N4001/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет N DB2014-10606 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05 декабря 2014 года N 51-3271/2014 отклонено заявление ООО "НИКС.РУ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 256, от 25 сентября 2014 года N 611.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из отчета N DB2014-10606 видно, что при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод прямого сравнения продаж.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N 7), установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Внутри и в непосредственной близости от внешней границы Садового кольца, где расположен объект оценки, продажи свободных земельных участков носят единичный характер, что подтверждается содержанием отчета N DB2014-10606, в котором для расчета рыночной стоимости объекта оценки не приводится ни одного объекта-аналога, близкого по характеристикам местоположения с объектом оценки.

В силу пункта 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В отчете N DB2014-10606 в рамках сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости объекта оценки используются 11 объектов-аналогов.

По большинству объектов-аналогов не представлено адресных ориентиров, достаточных для определения точного местоположения объектов. Местонахождение четырех объектов-аналогов (объекты-аналоги NN 29, 31, 26, 39) определено относительно ближайшей станции метрополитена (без указания удаленности от станции метрополитена); по другим четырем объектам-аналогам (объекты -аналоги NN 1, 12, 30, 43) местоположение определено до уровня улицы без указания номера дома и расстояния до станции метрополитена. Только по трем объектам-аналогам можно установить достаточно точное местоположение, так как в объявлениях указана улица и расстояние до метро.

Отсутствие точной адресной привязки объектов-аналогов не позволяет определить характеристики локального местоположения земельных участков (расстояние до станции метрополитена, характеристики окружающей застройки), что делает невозможным сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по локальным факторам местоположения. При этом расстояние до станции метрополитена и местоположение относительно линии застройки являются одними из основных ценообразующих факторов для земельных участков под объектами торговли и общественного питания.

Пунктом 19 ФСО N 1 предусмотрено, что информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен привести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3), в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Согласно отчету N DB2014-10606, ценообразующий фактор местоположения определяется на основании данных опроса специалистов ведущих риэлторских организаций и консалтинговых компаний г.Москвы, указанных в разделе "Анализ рынка объекта оценки" (страница 63 отчета). Фактор местоположения включает в себя три составляющих: близость к центральному деловому району, близость к транспортным узлам (метро, пересадочные узлы), престижность района/окружения. По указанным трем факторам местоположения в разделе "Анализ рынка объекта оценки" представлены таблицы, содержащие экспертные бальные оценки. В качестве источника данных представленных экспертных оценок на странице 39 отчета NDB2014-10606 указан следующий перечень источников:

исследования рынка недвижимости - Jones Land LaSalle, Cushman & Wakefied, Colliers, Knight Frank - 2011-2012;

"Справочник оценщика недвижимости 2012" под редакцией Лейфера Л.А.;

информационные бюллетени RWAY.

В указанных источниках данных не представлены ссылки на конкретные публикации с указанием номера, даты публикации, автора.

Кроме того, в отчете NDB2014-10606 не указаны привлеченные к опросу специалисты, их квалификация и степень участия в проведении оценки.

Вышеизложенное является нарушением требований пункта 19 ФСО N 1 (соответствие информации, используемой при проведении оценки, требованиям достаточности и достоверности), пункта 10 ФСО N 3.

Согласно подпунктам "а", "б" пункта 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть основан оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Пунктом 22 ФСО N 7 определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

На страницах 62, 70 отчета N DB2014-10606 оценщиком проводится корректировка объектов-аналогов на площадь земельного участка на основании исследования влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость, проведённого директором Сибирского научного центра "Экопрогноз" Власовым А.Д. в городе Новосибирске в 2005 году для земельных участков под промышленными объектами (журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 1, 2005 год).

При этом в отчете N DB2014-10606 оценщик не приводит обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки (01 января 2013 года) для региона объекта оценки (информация, приведённая в указанном исследовании, устарела и не учитывает региональных особенностей рынка земельных участков города Москвы).

Кроме того, соответствующая корректировка действительна для земельных участков под производственную застройку, тогда как объекты-аналоги - торговые, а вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г.Москва, *, стр.1, - "эксплуатация здания под кафе и благоустройство территории".

Следовательно, оценщик, определяя рыночную стоимость земельного участка, применил неверную корректировку на площадь земельного участка.

В отчете N DB2014-10606 в качестве объектов-аналогов используются незастроенные участки под коммерческую застройку, при этом большая часть объектов представляет собой инвестиционные проекты (в состав цены предложения входят обязательства по строительству объектов определённого назначения и площади, проектно-сметная документация и прочие сопутствующие затраты).

Так, в цену продажи земельных участков по объектам-аналогам входят:

Аналог 22 - согласованный проект комплекса (эскиз) 2000 кв.м;

Аналог 29 - проект на строительство ТЦ площадью 5500 кв.м;

Аналог 30- продажа инвестпроекта на строительство ТЦ 1200 кв.м, все документы имеются;

Аналог 31- проект 3-х этажного здания торгово-выставочного центра;

Аналог 33 - полностью согласованный проект развлекательного комплекса на 5500 кв.м;

Аналог 26 - проект автомойки на 4 поста 341 кв.м, можно начинать строить, все разрешения и согласования, ордер на строительство;

Аналог 45 - проект здания общей площадью 825 кв.м. Все документы для начала строительства готовы.

Применение названных характеристик объектов недвижимости требует внесения корректировок, величина которых должна быть обоснована, однако оценщик в расчетах не учитывает наличие инвестиционного проекта и не вносит корректировок на наличие и параметры инвестиционного проекта к ценам объектов-аналогов.

Кроме того, разброс цен предложений объектов-аналогов составляет от 7 000 рублей до 78 000 рублей за кв.м (расхождение более чем в 10 раз); скорректированная стоимость объектов-аналогов имеет разброс от 17 000 до 82 000 рублей за кв.м (расхождение в 4,8 раза); коэффициент вариации конечной выборки по скорректированным значениям объектов-аналогов составляет 52 % при допустимом значении не более 20 %.

Таким образом, представленная выборка объектов-аналогов не является сопоставимой с объектом оценки.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета NDB2014-10606.

Такой отчет NDB2014-10606 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчет NDB2014-10606, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "НИКС.РУ" не представило.

Таким образом, ООО "НИКС.РУ" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "НИКС.РУ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина