Решение Архангельского областного суда от 03 июня 2015 г. по делу N 3-69/2015

Архангельский областной суд в составе:

председательствующего судьи Пыжовой И.А.,

при секретаре Орловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление мэрии г.Архангельска о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 23 декабря 2014 года N об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 57101 кв.м., расположенного по адресу: г.Архангельск, "адрес",

УСТАНОВИЛ:

мэрия г.Архангельска обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее по тексту - Комиссия) от 23 декабря 2014 года N об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 57101 кв.м., расположенного по адресу: г.Архангельск, "адрес".

В обоснование заявленных требований указала, что оспариваемым решением Комиссии была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости равной 125 450 897 руб. на основании отчета об оценке от 09.09.2014 N, составленного оценщиком Паршевым И.А. Вместе с тем указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка значительно отклоняется от кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 07.07.2014 в размере 389 232 963 руб. 57 коп. Поскольку кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления земельного налога, то столь значительное отклонение в стоимости объекта нарушает права заявителя как получателя земельного налога.

В представленных дополнениях к заявлению мэрия указала, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, представленный в Комиссию не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку содержит ряд недостатков существенно повлиявших на определение достоверной рыночной стоимости объекта. В частности, при сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, оценщиком не применены поправки на транспортную доступность, людские потоки и юридические права. Кроме того, в отчете содержится арифметическая ошибка, что, по мнению заявителя, в совокупности свидетельствует о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости земельного участка и, как следствие, незаконности оспариваемого решения Комиссии, определившей кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости на основании отчета несоответствующего требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании представитель мэрии г.Архангельска Бураков В.М. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и дополнении к заявлению.

Представил заявление об уточнении требований, в котором фактически заявлены новые, самостоятельные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости равной 169 127 452 руб. на основании заключения экспертов и отчета об оценке ООО "Земкадастр", составленных по результатам судебной экспертизы.

Определением суда от 03.06.2015 в принятии к производству суда данного заявления отказано.

В судебном заседании представители Управления Росреестра по АО и НАО Коляскина Е.А., Пантюшенкова А.Л. с заявленными требованиями не согласились по основаниям, изложенным в отзывах. Полагали, что рассмотрение данного спора, имеющего экономический характер, относится к подведомственности Арбитражного суда Архангельской области. По существу заявленных требований указали на необоснованность доводов заявителя. Полагают решение Комиссии законным, поскольку оно принято в пределах полномочий данного органа, с соблюдением процедуры, на основании представленных заявителем необходимых документов для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка. При этом в полномочия комиссии не входит анализ и оценка доводов относительно действительной и достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости. Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, полагают не опровергает правильность вывода оценщика Паршева И.А. Вместе с тем выводы экспертов ООО "Земкадастр считают противоречивыми и необоснованными.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. В представленном отзыве по существу заявленных требований своей позиции не высказали. Указали, что сведения об измененной кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании решения Комиссии от 23.12.2014 N 67.

Представитель Правительства Архангельской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. В представленном отзыве указали, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.07.2014, его кадастровая стоимость определялась филиалом ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, исходя из средних удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Архангельской области, утвержденных постановлением Правительства Архангельской области от 18.12.2012 N 595-пп, в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка". В этой связи полагают, что являются ненадлежащими заинтересованными лицами по настоящему делу.

Привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица Роздухов М.Е. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В представленных письменных отзывах выразил несогласие с заявленными мэрией г.Архангельска требованиями. Считает оспариваемое решение Комиссии законным и обоснованным. В представленных отзывах указал, что являясь собственником спорного земельного участка, он обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, предоставив все необходимые документы. При этом достоверность установленной в отчете оценщика Паршева И.А. рыночной стоимости земельного участка подтверждена экспертным заключением ООО "Российское общество оценщиков" Экспертный совет. В дополнении к отзыву указывает на обоснованность не применения оценщиком Паршевым И.А. поправок на транспортную доступность, людские потоки и юридические права. Полагает, что допущенная оценщиком арифметическая ошибка не повлекла занижение рыночной стоимости земельного участка. Выводы экспертов ООО "Земкадастр", содержащиеся в экспертном заключении и отчете, составленными по результатам проведенной судебной экспертизы, считает необоснованными.

Заслушав представителя заявителя Буракова В.М., представителей Управления Росреестра по АО и НАО Коляскину Е.А., Пантюшенкову А.Л., экспертов Паршева И.А., Казакову Ф.Б., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании пунктов 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

На территории муниципального образования "Город Архангельск" земельный налог введен решением Архангельского городского совета депутатов от 26.10.2005 N 51.

В силу п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности.

В соответствии с ч.1 ст.390 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее - порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 26 октября 2012 года N П/496 ( в редакции приказов от 14.05.2013 N П/189, от 25.06.2013 N П/240, от 24.01.2014 N П/28, от 19.06.2014 NП/286, от 29.09.2014 NП/453) была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

По делу установлено, что Роздухов М.Е., является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных и офисных зданий, развлекательного комплекса, объектов розничной торговли, объектов общественного питания, общей площадью 57 101 кв.м., адрес объекта: Архангельская область, г.Архангельск, территориальный округ Майская горка, пр.Ленинградский, с кадастровым номером N (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. "данные изъяты").

Кадастровая стоимость данного земельного участка, как вновь образованного, определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по АО и НАО, акт от 07.07.2014 N по состоянию на 07.07.2014г. и составила 389 232 963 руб.57 коп. (кадастровая справка л.д. "данные изъяты").

Роздухов М.Е. 12.12.2014 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее -положительное экспертное заключение) в случаях, установленных указанным Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Материалами дела подтверждается, что Роздуховым М.Е. к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка были приложены кадастровая справка, установленной формы, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости, отчет об оценке объекта недвижимости от 09.09.2014 N, составленный оценщиком ООО "РосОценка" Паршевым И.А. (л.д. "данные изъяты".), положительное экспертное заключение ООО "Российское общество оценщиков" Экспертный совет N от 03.12.2014 (л.д. "данные изъяты").

Согласно отчету об оценке от 09.09.2014 N составленного оценщиком ООО "РосОценка" Паршевым И.А. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 07.07.2014 составляет 125 450 897 руб. (л.д. "данные изъяты").

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее по тексту Комиссия) от 23.12.2014 N на основании представленных документов определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 125 450 897 руб.

При принятии решения комиссия исходила из установленного в результате рассмотрения заявления отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта, определенной в размере 389 232 963 руб. 57 коп. по состоянию на 07.07.2014, указанной в акте определения кадастровой стоимости земельных участков филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по АО и НАО от 07.07.2014, которое составляет более 30 процентов, а именно 68%.

Комиссия сочла представленный отчет об оценке соответствующим по форме и содержанию требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Закон), а также требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Также указано на соответствие требованиям законодательства положительного экспертного заключения.

Вместе с тем, суд находит убедительными доводы заявителя о не соответствии представленного заявителем отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со ст.11 Закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны, в том числе, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Кроме того, Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", а Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

По ходатайству заявителя определением суда от 18.03.2015 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Земкадастр". На разрешение экспертов поставлен вопрос о том, подтверждается ли рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, установленная отчетом об оценке от 09.09.2014, а если не подтверждается, то какова рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 07.07.2014.

По итогам судебной экспертизы ООО "Земкадастр" представлено заключение, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, установленная отчетом об оценке от 09.09.2014 не подтверждается.

Кроме того, в отчете N от 30.04.2015 приведены результаты расчета и итоговое значение рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 07.07.2014 составляет 169 127 452 руб.

Из экспертного заключения ООО "Земкадастр" (л.д.212-241 т.1) следует, что в ходе экспертизы проведена проверка отчета об оценке от 09.09.2014, составленного оценщиком Паршевым И.А. на соответствие законодательству в сфере оценочной деятельности и выявлены нарушения требований ст.11 Закона, а также требований ФСО N 1 и ФСО N 3.

Так, экспертами указано на не соответствие отчета требованиям:

- статьи 11 Закона, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования. Данное несоответствие выразилось в не выполнении оценщиком расчета поправок на местоположение и указание на равноценность территорий местоположения объектов аналогов и объекта оценки;

- статьи 11 Закона, согласно которой отчет не должен вводить в заблуждение. Данное несоответствие выразилось в некорректности и фактически отсутствии расчета поправки на транспортную доступность;

- п.4 ФСО N3, выразившееся в нарушении принципа проверяемости расчета стоимости, а именно в отсутствии описания расчета поправок по ценообразующим факторам: юридические права, местоположение объекта. Поправка на транспортную доступность приведена с технической ошибкой;

- п.17 ФСО N1, согласно которому, задание на оценку должно содержать, в том числе предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; в отчете об оценке отсутствуют ограничения при расчете рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости;

- п.15 ФСО N 3 выразившееся в отсутствие расчета поправки на юридические права - по объектам аналогам N 2, N 3 при выявленных ограничениях прав - аренда земельных участков; в отсутствии расчета и неприменении поправки на местоположение, несмотря на то, что объекты аналоги и объект оценки расположены в разных округах города, относительная ценность территорий которых не равноценна; в расчете поправки на транспортную доступность допущена техническая ошибка;

- статьи 11 Закона, выразившееся в отсутствии обоснования необходимости использования балансовой стоимости при оценке объекта, принадлежащего физическому лицу и др.

Кроме того, согласно заключению ООО "Земкадастр" в отчете об оценке отсутствует сравнительный анализ по таким факторам как: юридические риски, местоположение (относительная ценность территории), транспортная доступность.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства эксперт Казакова Ф.Б., будучи предупрежденной об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ пояснила, что существенными недостатками отчета является неприменение поправок на местоположение объектов аналогов и объекта оценки, а также поправок на людские потоки и транспортную доступность. Ссылаясь на представленный ООО "Земкадастр" отчет об оценке земельного участка пояснила, что при определении рыночной стоимости земельного участка следовало учитывать, что основными факторами, влияющими на стоимость земли под коммерческую застройку, является местоположение и площадь земельного участка. На стоимость земельного участка также влияют такие факторы как транспортная и пешеходная доступность. Объект оценки расположен в округе Майская Горка в общественно-деловой зоне, на главной транспортной артерии города, соединяющей центр города с южными микрорайонами города. При этом округ Майская Горка г.Архангельска наиболее востребован под строительство жилой застройки, коммерческих и промышленных объектов города. Кроме того, земельный участок примыкает к береговой полосе реки Северная Двина. Рядом с объектом оценки проходит дорога с интенсивным движением общественного транспорта (более 17 транспортных маршрутов). Объекты аналоги (экспертами ООО "Земкадастр" взяты аналогичные указанным в отчете оценщика Паршева И.А. объекты аналоги) расположены на автодорогах с низкой интенсивностью движения общественного транспорта, - до 4 маршрутов - аналог 2, либо с его отсутствием (аналог 1,3). Кроме того, объекты аналоги N 1, 3 имеют право аренды, тогда как объект оценки принадлежит лицу на праве собственности, поэтому необходимо применение поправки на вид права.

Данные пояснения эксперта подтверждаются обоснованными, развернутыми расчетами и сравнительным анализом стоимости объекта оценки и объектов аналогов, приведенными в отчете N от 30.04.2015 с приложением подробной информации, используемой в ходе оценки.

На основании вышеизложенного суд считает экспертное заключение ООО "Земкадастр" достаточным и достоверным доказательством, подтверждающим, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, указанная в отчете от 09.09.2014, не подтверждается.

При этом из пояснений оценщика Паршева И.А. в судебном заседании следует, что он не отрицает наличие в отчете арифметической (технической) ошибки. Убедительных доводов относительно отказа при оценке объекта от применения указанных выше поправок и отсутствия в отчете расчетов -обоснований такого отказа, оценщиком не приведено.

Более того, из протокола заседания Комиссии следует, что водящий в её состав представитель национального совета по оценочной деятельности голосовал - "против" принятия положительного решения и указал на аналогичные указанным в заключении ООО "Земкадастр" следующие недостатки представленного отчета: по объектам-аналогам N 1 и N 3 в части неприменения поправок на транспортные и людские потоки, так как объект оценки находится на одном из основных проспектов округа Майская Горка; на некорректность введения поправки на площадь по методике Власова А.Д., рассчитанной для земельных участков промышленного назначения, для Новосибирской области, и разработанная в 2005 году для расчета кадастровой стоимости; на допущенную арифметическую ошибку в расчете стоимости 1 м.кв. с учетом поправки на транспортную доступность (л.д.68).

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет об оценке от 09.09.2014 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, следовательно, он не мог быть принят Комиссией в качестве документа, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости для целей пересмотра кадастровой стоимости.

При этом наличие положительного заключения ООО "Российское общество оценщиков" Экспертный совет N от 03.12.2014 не опровергает выводов экспертов ООО "Земкадастр". Несоответствие отчета об оценке от 09.09.2014 требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждается совокупностью исследованных по делу доказательств.

Возражения представителей Управления Росреестра по АО и НАО, а также Роздухова М.Е., изложенные в письменных отзывах относительно выводов экспертов ООО "Земкадастр", суд отклоняет как необоснованные.

Эксперты ООО "Земкадастр", будучи предупрежденными об уголовной ответственности, изложили свои выводы последовательно, приведя подробный анализ, расчеты и обоснование несоответствия представленного Роздуховым М.Е. в Комиссию отчета, который содержит ряд очевидных недостатков, позволяющих сомневаться в его достоверности.

Доводы Управления Росреестра о неподведомственности спора Архангельскому областному суду суд находит несостоятельными в силу следующего.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) в редакции, действовавшей до 06.08.2014, предусматривал возможность оспаривания в арбитражном суде результатов определения кадастровой стоимости, а также решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (части 1 и 5 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции).

Федеральным законом от 04.06.2014 N 143-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами" в Закон об оценочной деятельности внесены изменения - из частей 1 и 5 статьи 24.19 исключено слово "арбитражный".

Данные изменения вступили в законную силу с 06.08.2014.

Таким образом, в Закон об оценочной деятельности внесены изменения, направленные на исключение дел по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости из компетенции арбитражного суда. К этой категории относятся и дела об оспаривании решений Комиссии.

При таких обстоятельствах заявленные мэрией города Архангельска требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 23 декабря 2014 года N подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

заявление мэрии г.Архангельска о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 23 декабря 2014 года N- удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 23 декабря 2014 года N об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 57101 кв.м., расположенного по адресу: г.Архангельск, "адрес" в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, равной 125 450 897 руб.

На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Архангельский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 8 июня 2015 года.

Судья И.А.Пыжова