Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 25 июня 2015 г. по делу N 33-2924/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кудряшова В.К.,

судей областного суда Коваленко А.И., Федотовой Е.В.

при секретаре Лобановой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агаджаняна К.Г. к Несунцу В.М. о регистрации договора купли-продажи от (дата) года, по иску Несунц С.К. к Несунцу В.М., Агаджаняну К.Г. о признании недействительным договора купли-продажи от (дата) года, по апелляционной жалобе Агаджаняна К.Г. на решение Беляевского районного суда Оренбургской области от 19 января 2015 года.

Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Агаджанян К.Г. обратился в суд с иском к Несунцу В.М. о регистрации договора купли-продажи от (дата) года, указав, что (дата) года между Несунцем В.М. и Агаджаняном К.Г. заключен договор купли-продажи, предметом которого является *** доля склада строительных материалов со встроенным магазином по адресу: (адрес). Согласно действующему законодательству переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю должен пройти государственную регистрацию, от которой ответчик Несунц В.М. уклоняется.

Просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от (дата) года от Несунца В.М. к Агаджаняну К.Г. на *** долю склада строительных материалов по адресу: (адрес), назначение нежилое, общей площадью *** кв. метров, кадастровый номер N;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать договор купли-продажи от (дата) года, заключенный между Несунцем В.М. и Агаджаняном К.Г., на *** долю склада строительных материалов расположенного по адресу: (адрес) назначение нежилое, общей площадью *** кв. метров, кадастровый номер N.

В ходе рассмотрения дела к участию в нем привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ОАО "Россельхозбанк" и Несунц С.К.

Решением Беляевского районного суда Оренбургской области от 19 января 2015 года в удовлетворении иска Агаджаняна К.Г. к Несунцу В.М. о регистрации договора купли-продажи от (дата) года отказано.

С таким решением суда не согласился истец Агаджанян К.Г., в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, основанное на неверном толковании норм материального права.

Определением судебной коллегии от 19 мая 2015 года судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации в связи с принятием судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, а именно Агаджаняна Б.А., являющегося стороной соглашения от (дата) года об инвестировании строительства объекта. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, был привлечен Агаджанян Б.А.

При рассмотрении судом апелляционной инстанции дела по правилам производства в суде первой инстанции третье лицо Несунц С.К. обратилась в суд с иском к Несунцу В.М., Агаджаняну К.Г. о признании договора купли-продажи от (дата) года недействительным, указав на то, что нотариального согласия на заключение сделки от (дата) года с Агаджаняном К.Г. с ценой договора в сумме *** рублей она не давала и не могла дать. Цена в договоре купли-продажи от (дата) года была умышленно занижена в целях уклонения от налогообложения.

На основании статей 166, 169 ГК РФ Несунц С.К. просила признать недействительным договор купли-продажи от (дата) года *** доли склада строительных материалов со встроенным магазином по адресу: (адрес) по цене *** руб.

В судебном заседании истец Агаджанян К.Г., представитель Москвин А.Н., представитель Агаджаняна Б.А. - Каграманов С.Р. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить, при этом возражали против удовлетворения исковых требований Несунц С.К.

Ответчик Несунц В.М., представитель Дудник В.Н. и третье лицо Несунц С.К., возражали против удовлетворения исковых требований Агаджаняна К.Г., поддержали исковые требования Несунц С.К.

Третье лицо Агаджанян Б.А., представитель третьего лица ОАО "Россельхозбанк" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили. В силу положений ст. 167 ГПК Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика, пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Принятое по делу решение приведенным требованиям не отвечает.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов апелляционных жалобы, представления в случае принятия судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что суд первой инстанции, разрешая дело по иску Агаджаняна К.Г. к Несунцу В.М. о регистрации договора купли- продажи от (дата) года, не привлек к участию в деле Агаджаняна Б.А., являющегося стороной соглашения от (дата) года об инвестировании строительства объекта, находящегося по адресу: (адрес) согласно которому ему должна быть передана *** доля на спорный объект недвижимого имущества, и принятое решение может повлиять на его права и обязанности по отношению к сторонам спора.

При таких обстоятельствах решение суда от 19 января 2015 года противоречит нормам гражданского процессуального законодательства Российской Федерации, его нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело рассмотрению по существу.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ст. 164 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений статей 131, 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В свою очередь, согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, за Несунцем В.М. зарегистрировано право собственности на склад строительных материалов со встроенным магазином, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: (адрес), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от (дата) года.

(дата) года между Несунцем В.М. (продавец) и Агаджаняном К.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал *** долю склада строительных материалов со встроенным магазином, расположенного по адресу: (адрес) за *** рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В соответствии с п. 5 продавец передает покупателю *** долю отчуждаемого недвижимого имущества и относящиеся к нему документы в момент подписания сторонами договора, который одновременно будет иметь силу и акта передачи недвижимого имущества.

Из содержания договора купли-продажи от (дата) года следует, что договор сторонами исполнен, предмет договора передан истцу, которым за приобретаемое имущество ответчику уплачены денежные средства в обусловленном договором размере.

Однако государственная регистрация перехода права собственности на *** долю объекта недвижимости к Агаджаняну К.Г. не произведена.

Согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее -СК РФ) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

При совершении сделки купли-продажи от (дата) года было получено нотариально удостоверенное согласие супруги продавца Несунц С.К. от (дата) года на продажу супругом Несунцем В.М. за цену и на условиях по своему усмотрению *** доли склада строительных материалов со встроенным магазином.

Принимая во внимание, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор совершен в установленном законом форме и одновременно является актом приема - передачи продаваемого объекта, судебная коллегия приходит к выводу, что требования о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от (дата) года от Несунца В.М. к Агаджаняну К.Г. на *** долю склада строительных материалов со встроенным магазином общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: (адрес) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, в части иска Агаджаняна К.Г. обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать договор купли-продажи от (дата) года в удовлетворении должно быть отказано, поскольку на момент подписания указанного договора купли-продажи, государственной регистрации подлежали только договоры купли - продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. То есть договор купли-продажи склада строительных материалов со встроенным магазином не подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, предусмотренного п. 4 ст. 165 ГК РФ, подлежат отклонению, поскольку срок исковой давности, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ), применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу названного Федерального закона.

Поскольку спорные правоотношения возникли до указанной даты, применению подлежат положения указанной статьи в редакции, действующие на дату подписания договора купли-продажи между сторонами, то есть общие положения о сроке исковой давности, предусматривающие трехгодичный срок, который истцом пропущен не был.

Кроме того, сам договор купли-продажи от (дата) года не подлежит государственной регистрации, и заключен с момента его подписания сторонами, и положения вышеприведенной нормы Кодекса к отношениям по государственной регистрации перехода права собственности не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 169 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Положения данной статьи Кодекса применимы в том случае, если сделка нарушила требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, то есть направленных на охрану и защиту основ конституционного строя, прав и свобод человека и гражданина, обороноспособности, безопасности и экономической системы государства.

Как следует из содержания договора, стоимость продаваемого объекта определена в сумме *** руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора полностью.

Доводы ответчика Несунца В.М. и третьего лица Несунц С.К. о том, что в договоре купли-продажи стоимость объекта существенно занижена, не свидетельствует о том, что указанный договор совершен с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, поскольку, заключая указанный договор, стороны определили его условия, в том числе стоимость продаваемого объекта, что соответствует принципу свободы договора, закрепленному статьями 1 и 421 ГК РФ, и не нарушает основ правопорядка и нравственности.

Утверждения о том, что оспариваемый договор является притворной сделкой, не подтверждены соответствующими доказательствами.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы признана недействительной может быть лишь сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Обстоятельств того, что подписывая оспариваемый договор купли-продажи, стороны имели в виду другую сделку, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Не является основанием для признания недействительным договора купли - продажи от (дата) года то обстоятельство, что объект недвижимости был передан Несунцем В.М. в залог банку по договору ипотеки, поскольку сам договор купли - продажи был заключен до передачи объекта в ипотеку, и *** доля объекта недвижимости является предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли - продажи.

Доводы Несунц С.К. о том, что она не давала согласия на продажу объекта по заниженной цене, не являются основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку условия, на которых был заключен договор купли - продажи, не противоречит выданному Несунц С.К. нотариально удостоверенному согласию на совершение сделки. Доказательств того, было дано согласие на продажу по другой цене, суду не представлено, само выданное нотариальное удостоверенное согласие на продажу объекта за цену и на условиях по своему усмотрению от (дата) года Несунц С.К. не оспаривалось.

То обстоятельство, что ранее выданное согласие было отозвано (дата) года, не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку на момент заключения договора такое согласие было получено в установленном законом порядке, и последующий его отзыв не влияет на законность совершенной сделки.

С учетом того, что истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере *** руб., на основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать указанные расходы по уплате государственной пошлине.

На основании ст. 98 и ст. 103 ГПК РФ с ответчика Несунца В.М. в доход бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере *** руб., исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли - продаже.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Беляевского районного суда Оренбургской области от 19 января 2015 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Агаджаняна К.Г. к Несунцу В.М. удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от (дата) года от Несунца В.М. к Агаджаняну К.Г. на *** долю склада строительных материалов со встроенным магазином, назначение нежилое, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: (адрес)

В удовлетворении остальной части исковых требований Агаджаняна К.Г. отказать.

Взыскать с Несунца В.М. расходы по государственной пошлине в пользу Агаджаняна К.Г. в размере *** рублей, в доход бюджета в размере *** рублей.

В удовлетворении исковых требований Несунц С.К. к Несунцу В.М., Агаджаняну К.Г. о признании недействительным договора купли-продажи от (дата) года отказать.

Председательствующий:

Судьи: