Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 24 июня 2015 г. по делу N 33-1517/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе: председательствующего судьи: Пачиной Л.Н.,

судей: Бучневой О.А., Босси Н.А.,

при секретаре: Калугиной И.А.

Рассмотрела в открытом судебном заседании 24 июня 2015 года гражданское дело по иску Климовой Н.В. к Комаровой Л.И., Комарову А.В., администрации Алгасовского сельсовета Моршанского района Тамбовской области о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на жилой дом

по апелляционной жалобе Комаровой Л.И. на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 12 февраля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Бучневой О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Климова Н.В. обратилась в суд с иском к Комаровой Л.И., администрации Алгасовского сельсовета Моршанского района Тамбовской области о признании права собственности на жилой дом, указав, что *** она по договору купли-продажи приобрела в собственность жилой дом, расположенный по адресу: ***. Согласно расписки от *** г., заверенной специалистом Алгасовского сельсовета Моршанского района Тамбовской области К., Комарова Л.И. получила от Климовой Н.В. *** руб. за принадлежащий Комаровой Л.И. дом ***, претензий к ней не имеет.

Согласно выписки из похозяйственной книги Алгасовского сельсовета Моршанского района Тамбовской области владельцем вышеуказанного жилого дома являлась К.А., которая умерла *** При продаже вышеуказанного жилого дома ответчик Комарова Л.И. утверждала, что данный жилой дом принадлежит ей, а умершая К.А. является ее родственницей. Впоследствии Комарова Л.И. стала отказываться от совершенной сделки, препятствовать дальнейшему оформлению перехода и регистрации права собственности, в связи с чем Климова Н.В. обратилась в дежурную часть ***. Постановлением от *** в возбуждении уголовного дела в отношении Комаровой Л.И. было отказано за отсутствием состава преступления и разъяснено право на обращение в суд для установления права собственности на домовладение.

Уточнив исковые требования просила признать сделку купли-продажи дома по адресу: *** состоявшейся и признать за ней право собственности на жилой дом по указанному выше адресу.

Определениями суда от 16 декабря 2014 г., от 04 февраля 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация Моршанского района Тамбовской области и сын Комаровой Л.И. - Комаров А.А.

Определением суда от 21 января 2015 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен супруг Комаровой Л.И. - Комаров А.В.

Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 12 февраля 2015 года иск Климовой Н.В. удовлетворен.

В апелляционной жалобе на указанное решение суда Комарова Л.И. ставит вопрос о его отмене, в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Указывает, что Климова Н.В. действительно просила у нее продать дом. При этом автор жалобы пояснила ей, что для оформления купли-продажи наследникам умершей К.А. необходимо вступить в наследство и получить свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок и попросила для этих нужд *** руб. Общая сумма была обговорена в *** руб. При написании расписки *** специалист сельсовета К. пояснила ей, что она получает *** руб., передает завещание и договор на энергоснабжение Климовой Н.,В., а в дальнейшем при оформлении и заключении договора она получит оставшуюся сумму денег.

Обращает внимание на то, что К. является родственником истца и в настоящий момент уже не работает в сельсовете. Она знала о том, что дом не принадлежит автору жалобы, так как в *** году она оформляла завещание К.А.

Ссылается на то, что она не имела права давать расписку и получать деньги за дом, так как не является собственником дома и не является наследником К.А. Указывает, что ее супруг знал о расписке, а сына они не ставили в известность о том, что он является наследником К.А.

Считает также, что продать дом без земельного участка и хозяйственных построек невозможно. Земельный участок под домом и хозяйственными постройками около *** соток принадлежит Комарову А.В. с *** года. По мнению автора жалобы, исполнить такое решение суда будет невозможно.

В возражении на апелляционную жалобу представитель Климовой Н.В. Шебалкин И.В. просит оставить апелляционную жалобу Комаровой Л.И. без удовлетворения, решение суда - без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав Комарову Л.И., ее представителя Старчикова Б.И., 3-е лицо Комарова А.А., поддержавших жалобу, Климову Н.В. и ее представителя Шебалкина И.В., возражавших против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Предъявляя исковые требования о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на жилой дом ***, Климова Н.В. в подтверждение заключения договора купли-продажи предоставила письменную расписку от ***.

Согласно данной расписки, Комарова Л.И. получила от Климовой Н.В. пятнадцать тысяч рублей за принадлежащий Комаровой Л.И. дом ***, при этом продавец указал, что никаких претензий к Климовой Н.В. не имеет.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами была заключена сделка, которая содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Климова Н.В. является добросовестным приобретателем жилого дома ***. Действия Комаровой Л.И. по продаже жилого дома *** были согласованы с наследниками умершей К.А. (собственником спорного дома)- Комаровым А.В. и Комаровым А.А. Желание продать дом было общим, что следует из пояснений Комаровых в судебном заседании. Стоимость дома была согласована сторонами в размере *** руб., что следует из текста расписки от ***.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно с п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Не соблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела следует, что *** умерла К.А., которой на праве собственности принадлежал жилой дом *** (л.д.7, 99)

При жизни К.А. составила завещание, которым принадлежащий ей дом с надворными постройками завещала в равных долях Комарову А.В. и Комарову А.А. Завещание удостоверено *** специалистом исполкома Алгасовского сельского Совета Моршанского района Тамбовской области (л.д.102).

В установленный законом срок для принятия наследства, наследники по завещанию к нотариусу с заявлением о принятии наследства по завещанию не обращались.

Право собственности на спорный жилой дом на момент рассмотрения дела зарегистрировано за К.А.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что совершенная Комаровой Л.И. и Климовой Н.В. сделка совершена с одобрения наследника К.А. -Комарова А.В. при согласовании всех существенных условий договора.

Данные выводы нельзя признать обоснованными, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, а также условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным.

В силу указанных норм права договор является заключенным в том случае, если каждая из сторон изъявила намерение (волю) приобрести для себя какие-либо гражданские права и обязанности и сторонами в требуемой форме определены все существенные условия соответствующей сделки.

Согласно ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (пункт 1). Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).

Ответчик Комаров А.В. в судебном заседании подтвердил, что он согласовал с Комаровой Л.И. продажу дома, при этом определив стоимость в размере *** руб. На продажу дома за *** рублей он не соглашался.

Его пояснения подтверждаются пояснениями Комаровой Л.И. и не опровергнуты Климовой Н.В., которая, согласно ее пояснениям данным в суде апелляционной инстанции, узнав о том, что Комарова Л.И. не является собственником проданного ею дома, с Комаровым А.В. не общалась, его отношение к состоявшейся сделке не выясняла.

Кроме того, Климова Н.В. пояснила, что она по договору купли-продажи приобретала дом с расположенным под ним земельным участком. Об этом она указывала и при обращении в ***, что подтверждается копией постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от *** (л.д.63).

Комарова Л.И. отрицает факт продажи Климовой Н.В. земельного участка под домом.

В представленной в подтверждение заключения договора купли-продажи расписке не указано о продаже земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Таким образом, нет оснований считать выводы суда о согласовании Комаровым А.В. всех существенных условий договора купли-продажи соответствующими обстоятельствам дела.

Поскольку сторонами существенные условия договора не согласованы, состоявшийся договор нельзя признать заключенным.

Доказательств одобрения сделки Комаровым А.В. на тех условиях, которые оговорены в расписке, не представлено.

Кроме того, при разрешении спора необходимо было учесть следующие обстоятельства.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из изложенных норм права следует, что отчуждение жилого дома, относящегося к недвижимому имуществу, без земельного участка, на котором он расположен, не допускается.

Как усматривается из пояснений сторон в суде апелляционной инстанции, между ними возник спор по вопросу использования земельного участка, на котором расположен дом.

Таким образом, оснований полагать, что представленная расписка о продаже дома соответствует требованиям закона, у суда первой инстанции не имелось, поскольку из совокупности представленных в дело сторонами доказательств, исследованных судебной коллегией по доводам апелляционной жалобы, следует вывод об отчуждении жилого дома без земельного участка, на котором он расположен, что противоречит закону.

Кроме того, сделка совершена лицом, не являющимся собственником недвижимого имущества, что не соответствует п.1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Представленная расписка о купле-продаже дома не соответствует требованиям закона, следовательно, признается судебной коллегией ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, законных оснований для удовлетворения исковых требований Климовой Н.В. не имеется.

Поскольку решение суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона, изложенным выше, его нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске по вышеизложенным основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 12 февраля 2015 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Климовой Н.В. к Комаровой Л.И., Комарову А.В., администрации Алгасовского сельсовета Моршанского района Тамбовской области о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на жилой дом отказать.

Председательствующий:

Судьи: