Московский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Найденовой Л.А.,
при секретаре Крютченко А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N3-322/15 по заявлению Салькова Д. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Сальков Д.В. обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности двух земельных участков: земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" и земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" расположенных по адресу: "данные изъяты"
Заявитель просил суд принять решение об определении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в Отчетах, подготовленных по заказу заявителя и получивших положительные экспертные заключения.
В обоснование требований заявитель ссылался на то, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, которая была утверждена Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N566-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области" (далее - Распоряжение N566-РМ), повлекла неправомерное увеличение земельного налога.
Представитель заявителя в судебном заседании полностью поддержала заявленные требования.
Представители заинтересованного лица: Министерства имущественных отношений - возражали против удовлетворения заявленных требований, в удовлетворении заявления просили отказать.
Иные заинтересованные лица, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания, не обеспечили явку в суд своих представителей.
Суд, выслушав пояснения представителя заявителя, представителей Министерства имущественных отношений "данные изъяты", допросив в качестве свидетеля О. "данные изъяты" исследовав материалы дела, полагает в удовлетворении заявленных требований отказать. При этом суд исходит из следующего.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 1 и ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п.1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с п.1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Налоговая база - в соответствии с п.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ - определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Понятие кадастровой стоимости определено в п.3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135).
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).
Судом исследованы представленные заявителем свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 8, 9) и кадастровые выписки о земельных участках (л.д. 10-16, 17-24), из которых установлено, что Салькову Д.В. на праве собственности принадлежат:
- земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 20538 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, адрес объекта: "данные изъяты"
- земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 87452 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: "данные изъяты"
Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N566-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Московской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков указанной категории, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости данных земель по муниципальным районам, городским округам Московской области - по состоянию на 01 января 2013 года.
Распоряжением N566-РМ кадастровая стоимость принадлежащих заявителю земельных участков установлена по состоянию на 01 января 2013 года:
- с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 20 538 кв. м - в размере 298 608759,54 рублей;
- с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 87452 кв.м - в размере 362667322,36 рублей.
Обращаясь с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащих ему указанных земельных участков Сальков Д.В. ссылался на то, что рыночная стоимость этих земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости и составляет, соответственно, 41190 000 рублей и 157666000 рублей.
Заявитель просил принять решение об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере указанной рыночной стоимости.
В подтверждение действительной рыночной стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" заявитель представил Отчет N17 от 05 ноября 2014 года, в подтверждение действительной рыночной стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - Отчет N18 от 05 ноября 2014 года. Оба отчета подготовлены оценщиком "данные изъяты" Заявителем представлены также положительные экспертные заключения на указанные отчеты: N174 от 05 февраля 2015 года на отчет об оценке N17 и N172 от 05 февраля 2015 года на отчет об оценке N18, выполненные экспертом "данные изъяты"
Оценив доводы заявителя и представленные в их обоснование доказательства, доводы представителей заинтересованного лица суд полагает, что законных оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, при этом исходит из следующего.
Исследовав Отчет N17 от 05 ноября 2014 года и Отчет N18 от 05 ноября 2014 года суд приходит к выводу, что указанные отчеты не соответствуют требованиям нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N256 (далее - ФСО N1).
В соответствии с п.18 ФСО N1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Пункт 19 ФСО N1 устанавливает, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В соответствии с требованиями п.20 ФСО N1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Требования к отчету об оценке устанавливает Федеральный стандарт оценки N3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N254 (далее - ФСО N3). Согласно п. 2 ФСО N3 настоящий федеральный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с п.4 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. Установлено, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены Федеральным стандартом оценки N4 (ФСО N4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N256.
Оценка недвижимости производится в соответствии с Федеральным стандартом недвижимости N7 (ФСО N7), утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N611.
Как видно из отчетов рыночная стоимость оцениваемых земельных участков определена по состоянию на 01 января 2013 года.
Из отчетов следует, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки рассчитана в процессе проведения оценки с применением сравнительного подхода, в рамках которого использован метод сравнительного анализа продаж (Отчеты, л. 26).
Пункт 13 ФСО N1, пункт 14 ФСО N4 и пункт 22 ФСО N7 дают определение сравнительного подхода как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Для сравнения объекта с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе вид использования, местоположение объекта, уникальные физические характеристики, в том числе свойства земельного участка, и другие характеристики, влияющие на стоимость.
В данном случае для сравнительного анализа продаж оценщиком были выбраны три объекта-аналога - предлагаемые к продаже земельные участки, расположенные в Домодедовском и Чеховском районе Московской области, при этом в разделе 13 каждого из отчетов указано, что оценщиком выбрано четыре объекта-аналога, расположенные в Домодедовском районе Московской области с основным видом разрешенного использования "жилищное строительство" (отчет N17 - л. 48, отчет N18 - л. 48).
Факт использования именно трех объектов-аналогов, расположенных в Домодедовском и Чеховском районах Московской области, подтверждается сводной таблицей N13.1 использованных в расчетах аналогов (отчет N17 - л. 52-53, отчет N18 - л. 52-53), таблицей 13.5 расчета стоимости оцениваемого объекта методом сравнения продаж сравнительного подхода (там же, л. 60-62).
При анализе объектов-аналогов автор отчетов указал, что все предлагаемые к продаже объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, аналогичны ему по ценообразующим факторам. Оценщиком применены корректировки только на торг и на площадь земельных участков.
При этом оценщиком указано, что размер корректировки на площадь был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки для нежилого строительства от размера участков, проведенного автором А.Д. Власовым,
Как следует из текста отчетов и показаний допрошенной в качестве свидетеля "данные изъяты" утверждавшей, что оценщик "данные изъяты" работал под ее руководством, коэффициенты корректировки, приведенные в таблице N13.2, самостоятельно оценщиком не рассчитывались, статистические исследования оценщиком не проводились, а сама таблица коэффициентов корректировки взята из опубликованной в журнале "Имущественные отношения в РФ", N1(40) 2005 статьи Власова А.Д. "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях" (статья, таблица N3), при этом в указанной статье статистические исследования и вычисления коэффициентов корректировки проводились для промышленных объектов муниципального образования город Балаково Саратовской области.
Исследовав в судебном заседании материалы отчетов N17 и N18 суд приходит к выводу, что содержащаяся в отчетах и использованная при расчетах информация о характеристиках объектов-аналогов не подтверждается достоверными данными.
При сборе информации о рыночных ценах и ценах предложения на объекты недвижимости источники этой информации должны существовать, т.е. любой пользователь отчета в любой момент времени после даты составления отчета может проверить подлинность собранной рыночной информации. В качестве источника информации не могут быть использованы те источники, которые невозможно подтвердить по истечении времени.
В данном случае к отчетам приложены копии источников, которые не могут служить достоверным подтверждением той информации об объектах-аналогах, которая указана в расчетных таблицах отчетов.
Так, на листе отчетов 49 приведена использовавшаяся оценщиком распечатка страницы издания "Недвижимость и цены" N47 за 2012 год.
Между тем, представителями Министерства имущественных отношений при проверке данного источника установлено, что в данном издании указанного автором отчетов объявления нет. В подтверждение данного довода суду представлена на обозрение соответствующая страница издания "Недвижимость и цены" N47 за 2012 год.
В представленных приложениях аналог N2 и аналог N3 не являются публичными объявлениями о продаже (отчет N17 - л. 50, 51, отчет N18 - л. 50, 51).
Указанное свидетельствует о нарушении принципа проверяемости.
Кроме того, содержащаяся в этих приложениях информация об объектах-аналогах недостаточна для того, чтобы сделать выводы о сопоставимости их характеристик с объектами оценки, поскольку в ней не указаны все влияющие на стоимость факторы.
При таких обстоятельствах приведенная в отчетах об оценке информация, использованная их автором при оценке земельных участков заявителя, в полном объеме не подтверждена, а противоречия между источником информации и содержанием отчетов вводят пользователей отчетов в заблуждение и допускают их неоднозначное толкование, что является нарушением принципов обоснованности и однозначности.
Исходя из изложенного суд приходит к выводу о том, что представленные заявителем отчеты об оценке не соответствуют действующим нормативным правовым актам об оценочной деятельности, а выводы положительных экспертных заключений об обратном опровергнуты в ходе судебного заседания.
При таких обстоятельствах представленные отчеты об оценке не могут быть признаны достоверным доказательством, подтверждающим определение действительной рыночной стоимости принадлежащих заявителю земельных участков и нарушения прав заявителя, следовательно, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Заявление Салькова Д. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Московский областной суд.
Судья Найденова Л.А.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.