Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 июля 2015 г. по делу N 3г-224/2015

... Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа 03 июля 2015 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Козловой Н.В.,

при секретаре Багиеве Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Яхина А.Т. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Яхин А.Т. обратился в Верховный суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявитель указал, что на праве аренды ему принадлежит земельный участок с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка определена Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2014 г. N 646, составляет ... рублей.

Заявитель считает, что кадастровая стоимость занимаемого им земельного участка определена в завышенном размере, чем нарушаются его права на уплату арендной платы справедливым и законным образом, исходя из принципов равенства субъектов экономических отношений и обоснованности расчета арендной платы.

Согласно отчета N ... , подготовленного ООО " ... ", рыночная стоимость земельного участка составляет ... рублей на момент определения его кадастровой стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года.

Правильность выводов независимого оценщика ООО " ... " подтверждена положительным экспертным заключением N ... проведенным Общероссийской общественной организацией " ... ".

На основании изложенного и руководствуясь ст. 24.19 ФЗ " Об оценочной деятельности", ст.66 Земельного кодекса РФ Яхин А.Т. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной рыночной стоимости в размере ... рублей.

В судебном заседании дата Яхин А.Т. и его представитель - О.Е.А. просили удовлетворить заявление с учетом результатов последней проведенной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, равной ... рублей, по состоянию на 01.06.2014 г. Указали, что установление кадастровой стоимости заявителю необходимо для снижения арендных платежей.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц - Правительства Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан не явились о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу ст. 65 ЗК Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК Российской Федерации, федеральными законами.

Как следует из п.п. 1, 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

По настоящему делу заявитель Яхин А.Т. по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права Яхина А.Т., как плательщика арендной платы.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 646 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан. Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе "КонсультантПлюс".

Согласно вышеуказанному постановлению результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа города Октябрьский, Республики Башкортостан определены по состоянию на 01 июня 2014 года.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе на запрос от дата N ... сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 02:59:070105:37 поставлен на государственный кадастровый учет 02.06.2008, имеет вид разрешенного использования "для обслуживания здания автомойки" категории земель населенных пунктов и площадь " ... кв.м.".

Таким образом, изменение величины кадастровой стоимости в 2015 году, связано с проведением в 2014 году очередного тура работ по актуализации ГКОЗ городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан. Исходя из установленного вида разрешенного использования исполнителем оценочных работ ЗАО "Эксперт-Оценка" указанный земельный участок отнесен к 5-ой группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". В результате выполненных работ кадастровая стоимость данного земельного участка составила " ... руб.", удельный показатель кадастровой стоимости " ... руб./кв.м.".

Результаты ГКОЗ утверждены постановлением Правительства Республики Башкортостан N646 от 30.12.2014 (далее - Постановление). Настоящее Постановление распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2015 ... Дата внесения сведений об экономических характеристиках в ГКН - 01.01.2015. Согласно вышеуказанному Постановлению, результаты ГКОЗ определены по состоянию на 01.06.2014(л.д.171-172 т.2).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в возражениях на заявление Яхина А.Т. N ... от дата просило отказать в удовлетворении заявления, указало, что в представленном заявителем отчете были выявлены нарушения следующего содержания.

В нарушение, п.п. 10, 11 ФСО N3 отсутствуют ссылки на источник информации, позволяющей делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, в соответствии с которой определен диапазон вариации значений стоимости 1 кв.м земель под производство и под коммерческую недвижимость в г. Салават (стр. 46 Отчета). Таким образом, с учетом вышеизложенного, в нарушение ст.11 Закона об оценке, п.4 ФСО N3 Отчет вводит в заблуждение относительно достоверности и однозначности используемой информации о ценовом диапазоне (стр. 46 Отчета).

Считают, что представленный отчет ООО "ГИПАР" не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 3, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 254, а также общей методологии оценки, и не может являться допустимым доказательством по делу(л.д.195-198 т.1).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: для обслуживания здания автомойки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет 02 июня 2008 года (л.д. 147-151 т.1).

Между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Салават с одной стороны и ИП Яхиным А.Т. с другой стороны заключен договор аренды земельного участка N ... от дата Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером: N ... (л.д.162-168 т.1).

Как следует из расчета годовой арендной платы, её размер определяется по установленной формуле. При этом арендная плата исчисляется из показателя кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на площадь и ставку арендной платы (л.д.171, 175-180 т.1).Заявителем предоставлен отчет N ... от дата об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО " ... согласно которому рыночная стоимость земельного составляет ... рублей (л.д.23-99 т.1).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков подтверждается положительным экспертным заключением общероссийской общественной организацией " ... " N ... от дата (л.д.8-22 т.1).

При этом экспертным заключением отчет оценщика проверен только на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, информация о правильном определении рыночной стоимости в названным экспертном заключении не содержится.

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от дата была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, которая поручена ООО " ... ".

На разрешение экспертов был поставлен вопрос:

- какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира адрес, по состоянию на 01.06.2014 года?

дата заключение эксперта N ... от дата поступило в Верховный суд Республики Башкортостан.

В судебном заседании дата было исследовано заключение вышеуказанной экспертизы с приглашением специалиста Г.А.М.

В ходе изучения заключения было установлено, значительное расхождение в рыночной стоимости спорного земельного участка между представленным заявителем Яхиным А.Т. отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N ... г. от дата г., подготовленного ООО " ... " ( ... рублей) и заключением эксперта N ... от дата подготовленного ООО " ... " ( ... рублей). Причину столь значительной разницы в рыночной стоимости эксперт пояснил тем, что им использованы аналоги по г. Уфа с таким же видом разрешенного использования и приведены соответствующие корректировки, что, по его мнению, соответствует утвержденной методике и даёт возможность определить рыночную стоимость оцениваемого объекта. Применение аналогов по г. Уфа объяснил отсутствием предложения по земельным участкам с видом разрешенного использования: для обслуживания здания автомойки по г.Салават, Стерлитамак, Ишимбай. Между тем, из отчёта оценщика, подготовленного ООО " ... ", видно, что такие предложения в интересующий период времени были представлены в доступных источниках. В связи с тем, что подбор и оценка аналогов осуществлён в г. Уфа, что могло повлиять на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, судом назначена по делу повторная судебная экспертиза.

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от дата назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО " ... ", на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира адрес, по состоянию на 01.06.2014 года (л.д.163-166 т.2).

Согласно заключению эксперта ООО " ... " N ... от дата рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира адрес, по состоянию на 01.06.2014 года составляет ... рублей (л.д.183-203 т.2).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО " ... " N ... от дата г., другими лицами, участвующими в деле, в судебном заседании дата не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО " ... " N ... от дата установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились.

Суд, оценивая заключение экспертов ООО " ... " N ... от дата г., ООО " ... " N ... от дата и отчет N ... от дата об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО " ... "., представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО " ... " N ... от дата г., поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки "на вид права", "на торг (уторговывание) при совершении сделки", "на площадь" (л.д.200-202 т.2).

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ООО " ... " N ... от дата в размере ... рублей.

Расхождение в рыночной стоимости между государственной кадастровой оценкой и определённой заключением экспертизы обусловлено следующим: в первом случае - стоимость определялась методом массовой оценки, во втором - с учётом индивидуальных характеристик оцениваемого участка и сопоставления его с конкретными аналогами, применением соответствующих корректировок.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо иных доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившейся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... установлена ФГБУ "ФКП Россреестра по Республике Башкортостан по состоянию на 01 июня 2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.174 т.2).

С учетом положений п. 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации, ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В судебном заседании дата Яхин А.Т. и его представитель - О.Е.А. просили удовлетворить заявление с учетом последней проведенной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, равной ... рублей, по состоянию на 01.06.2014 г. Указали, что установление кадастровой стоимости заявителю необходимо для снижения арендных платежей.

С учетом изложенного, права заявителя - арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равного его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности Яхина А.Т., вытекающие из арендных правоотношений.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 ЗК Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст.12, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление Яхина А.Т. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан дата, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: для обслуживания здания автомойки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 01.06.2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан Н.В. Козлова