Решение Новосибирского областного суда от 21 мая 2015 г. по делу N 3-40/2015

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.А.

при секретаре Шишкиной О.А.,

с участием:

представителя заявителя ООО "Сибтехцентр" - Лисиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сибтехцентр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сибтехцентр" обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером54: ххх, площадью 5426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий базы снабжения, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира база снабжения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: "адрес".

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером54: ххх определена в размере 9831423 рублей 66 копеек.

Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает его права как плательщика земельного налога.

С учетом уточнений просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 54: ххх, площадью 5426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий базы снабжения, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира база снабжения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2010 года, в размере 5340000 рублей 00 копеек (том 1 л.д. 6-9, том 3 л.д. 89).

Определением судьи Новосибирского областного суда от 28 января 2015 2015 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена мэрия города Новосибирска.

В судебном заседании представитель ООО "Сибтехцентр" Лисина А.В. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Новосибирской области, мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Согласно позициям, изложенным в ранее представленных отзывах, представитель Правительства Новосибирской области указал, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. В то время как достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (том 2 л.д. 180-182).

Представитель Управления Росреестра по Новосибирской области указал, что оснований для удовлетворения заявления не имеется, так как заявитель не указал, какие решения и действия Управления повлекли нарушение его прав и отсутствует матированное обоснование привлечения Управления как надлежащего ответчика по заявленному требованию. Представленный в материалы дела отчет не может свидетельствовать о формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка. В то время как использование альтернативного способа определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не запрещено законом (том 2 л.д. 184-188).

Представитель мэрии города Новосибирска просил в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оцени недвижимости. При этом, Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предоставляет никаких приоритетов оценке, проведенной самостоятельно, над оценкой, которая была осуществлена в обязательном порядке. В связи с чем, представленный в материалы дела отчет не может свидетельствовать о формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка (том 2 л.д. 194-195).

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Новосибирской области оставило рассмотрение настоящего гражданского дела на усмотрение суда (том 2 л.д. 199-201).

В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом по правилам главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетелей оценщиков Ф., К., исследовав письменные материалы дела, суд находит заявление ООО "Сибтехцентр" подлежащим удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено и подтверждается представленной копией свидетельства о государственной регистрации права 54 АГ N 294664 (том 1 л.д. 18), а также договором купли-продажи земельного участка N от 10 января 2008 года (том 1 л.д.217-221), что Общество с ограниченной ответственностью "Сибтехцентр" является собственником земельного участка с кадастровым номером 54: ххх, площадью 5426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий базы снабжения, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира база снабжения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: "адрес".

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области, которые состояли на кадастровом учете по состоянию на 1 января 2010 года.

Как следует из указанного постановления и кадастровой справки о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка (том 1 л.д. 19), его кадастровая стоимость определена в размере 9831423 рублей 66 копеек.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации ООО "Сибтехцентр" является плательщиком земельного налога, размер которого в соответствии с положениями статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации зависит от налогооблагаемой базы, определяемой как кадастровая стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размера земельного налога для ООО "Сибтехцентр", то заявитель относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить их результаты.

В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в указанном выше случае защита нарушенных прав общества возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка равной его рыночной стоимости.

24 декабря 2014 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной в Новосибирской области при Управлении Росреестра по Новосибирской области, возвращено заявление ООО "Сибтехцентр" об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54: ххх по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 5724430 рублей 00 копеек, поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Новосибирской области, утвержденные постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п, получены по договорам на проведение государственной кадастровой оценки, заключенным до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22июля2010года N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (том 1 л.д. 21-24).

В ходе рассмотрения дела, судом по ходатайству представителя заявителя с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ООО " ХХХ" К. (том 2 л.д. 236-237).

Согласно заключению эксперта N 1 от 28 апреля 2015 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 54: ххх, площадью 5426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий базы снабжения, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира база снабжения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская "адрес", определенная методом прямого сравнения продаж, по состоянию на дату оценки - 1 января 2010 года составляет (округленно): 5340000 рублей (том 3 л.д. 1-78).

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Исследовав и оценив указанное выше экспертное заключение по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности установленной им итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Так, представленное экспертом-оценщиком ООО " ХХХ" К. заключение соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и содержит: дату составления и порядковый номер; основание для проведения экспертизы; место нахождения эксперта, уровень его профессиональной квалификации и сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; описание качественных и количественных характеристик объекта исследования; справочные материалы и нормативные акты, которыми эксперт руководствовался при разрешении поставленного вопроса; перечень использованных при проведении оценки объекта исследования данных с указанием источников их получения; описание процесса оценки объекта исследования; итоговую величину и дату определения стоимости объекта оценки.

Заключение эксперта подписано экспертом К. и заверено печатью ООО " ХХХ".

Также из заключения эксперта и показаний допрошенной в судебном заседании К. следует, что ею применялся сравнительный подход, в рамках которого был избран метод прямого сравнения продаж.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256).

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Поскольку объект исследования позиционируется на рынке коммерческой недвижимости как земельный участок под производственно-складскую застройку, то эксперт при выборе объектов-аналогов проанализировал информацию о предложениях к продаже земельных участков под производственно-складскую застройку, размещенную в еженедельном справочнике "Коммерческая недвижимость" с N 1 (141) от 12 января 2009 года по N 51 (191) от 28 декабря 2009 года (страница 35 заключения, том 3 л.д. 18).

В качестве критериев отбора объектов-аналогов были выбраны: характер использования - под производственно-складскую застройку; площадь от 5000 до 10000 кв.м.; местоположение объектов аналогов - район города, промышленные части районов города Новосибирска (территориальная зона П1 или П 2).

В результате экспертом были выявлены 6 предложений по продаже объектов, наиболее сопоставимых с объектом исследования. Из полученной выборки были удалены объекты, расположенные в других районах города (страница 36 отчета, том 3 л.д. 18 оборот).

Таким образом, экспертом были отобраны 3 максимально близких объектов-аналогов объекту исследования по назначению, площади и местоположению.

При проведении сравнительного анализа объекта исследования и каждого объекта-аналога эксперт пришел к выводу, с которым соглашается суд, о сопоставимости объекта исследования и объектов-аналогов по следующим ценообразующим факторам: условиям финансирования, условиям сделки (продажи), виду использования, местоположению, масштабу (площади земельного участка), наличию инженерных сетей (коммуникаций).

Как следствие, в отчете обоснованно произведены корректировки только на динамику сделок (дату продажи), вид передаваемых прав и торг.

Исходя из средней цены 1 кв.м. по объектам-аналогам, определенной как среднеарифметическое скорректированных показателей стоимости, осуществлен расчёт рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54: ххх, которая составила 5340000 рублей 00 копеек.

Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, возражений относительно недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 54: ххх в размере 5340000 рублей 00 копеек, наличии в заключении эксперта нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, а также соответствующих доказательств заинтересованными лицами суду предоставлено не было.

При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54: ххх, площадью 5426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий базы снабжения, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира база снабжения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2010 года, в размере 5340000 рублей 00 копеек.

При оценке довода представителя Управления Росреестра по Новосибирской области о том, что данный орган не является заинтересованным лицом, а заявленные к управлению требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат, суд исходит из следующего.

Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в сфере государственного кадастра недвижимости установлены в Положении о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457.

В соответствии с пунктом 5 данного Положения Росреестр осуществляет следующие полномочия в указанной сфере деятельности: государственный кадастровый учет недвижимого имущества; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесение в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки; организация проведения государственной кадастровой оценки.

Из перечисленных полномочий, а также статьей 24.13. и 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует вывод, что Росреестр и его территориальные органы осуществляют организационные мероприятия по подготовке проведения кадастровой оценки, ознакомлению с проектом оценки и отражению в государственном кадастре недвижимости утвержденных результатов кадастровой оценки.

Территориальные органы Росреестра определяют кадастровую стоимость только в отношении объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастры недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

При этом, на основании приказа Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531 с 1 марта 2012 года полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, наделено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

В рассматриваемом случае кадастровая оценка земельного участка действительна была определена в результате массовой государственной оценки, результаты которой ни Управление Росреестра по Новосибирской области, ни ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Новосибирской области не утверждало.

Однако, отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статьей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1. Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и относятся к сфере публичных правоотношений.

Одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, в зависимости от конкретных обстоятельств судом в качестве заинтересованных лиц к участию в деле могут быть привлечены органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, выступающие в качестве получателей налоговых доходов и арендных платежей, а также органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценки и государственному кадастровому учету.

Учитывая изложенное, в целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела, суд приходит к выводу о необходимости участия в судебном разбирательстве Управления Росреестра по Новосибирской области.

При этом, сам по себе факт наделения Управления Росреестра по Новосибирской области процессуальным статусом заинтересованного лица без возложения на него судебным актом каких-либо обязанностей о нарушении прав данного органа не свидетельствует и безусловным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не является.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 245-250 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Заявление ООО "Сибтехцентр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 54: ххх, площадью 5426 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий базы снабжения, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира база снабжения, расположенного в границах участка, адрес ориентира: "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2010 года, в размере 5340000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Решение вступило в законную силу 30.06. 2015 года.

Судья Новосибирского

областного суда Е.А.Пилипенко